تعد منطقة الخليج رابع أهم سوق للإسكان في البلاد
اعتبارًا من 29 مارس، كانت منطقة سان فرانسيسكو-أوكلاند-فريمونت الحضرية رابع أكثر أسواق الإسكان سخونة في البلاد. حصل مترو منطقة الخليج على متوسط مؤشر حركة السوق لمدة 90 يومًا بلغ 61.19، وفقًا لبيانات من أبحاث ألتوس. وبالمقارنة، حصلت منطقة سياتل تاكوما بلفيو، منطقة المترو الأعلى تصنيفًا، على 64.53. تعتبر Altos أي شيء أعلى من مؤشر حركة السوق البالغ 30 بمثابة سوق للبائع.
وفي حين أن سوق الإسكان في سان فرانسيسكو-أوكلاند-فريمونت قد تكون ساخنة إلى حد ما، فإن وكلاء العقارات المحليين يشعرون أنها قد تكون أكثر سخونة.
وقال أندريا جوردون، وهو من أوكلاند: “كان هناك القليل من الانكماش، وكان أكثر رغوية قليلاً في وقت سابق من العام”. بوصلة عامل. “لم يكن الوضع المناخي مثاليًا، وقد ضعفت ثقة المستهلك في سوق العقارات، وأصبحت أسعار الفائدة مشكلة والمخزون قليل.”
وعلى الرغم من أن وكلاء محليين آخرين قالوا إنهم لن يصفوا السوق بأنه في حالة هدوء، إلا أنهم متفقون على أن أسعار الفائدة والمخزون يمثلان تحديين رئيسيين يجب التغلب عليهما.
“عندما كانت أسعار الفائدة في ازدياد، شهدنا تباطؤًا في المخزون والمشترين لأن البائعين كانوا خائفين من عرض المنازل في السوق لأنهم لم يعتقدوا أنه سيكون هناك تجمع كبير للمشترين، ومن ثم كان المشترون يأملون في الانتظار حتى انتهاء الأمر “احصل على سعر الفائدة البالغ 4% الذي كان أصدقاؤهم يتفاخرون به،” نيكول فيلهلم، نصف شركة كومباس التي تتوسط فيها فريق ويلهلمز، قال. “لكنهم أدركوا أنه ربما لن تنخفض أسعار الفائدة، لذلك بدأنا نرى الناس يعودون إلى السوق سواء من جانب البيع أو جانب الشراء.”
يعتقد الوكلاء المحليون أنه إذا الاحتياطي الفيدرالي يخفض أسعار الفائدة في وقت لاحق من هذا العام، مما سيساعد على زيادة النشاط في السوق. وبغض النظر عن قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي، تعتقد نيكول فيلهلم أن عام 2024 لا يزال هو الوقت المناسب للمشترين للتواجد في سوق الإسكان.
قالت نيكول فيلهلم: “أحب سنوات الانتخابات المقترنة بأسعار الفائدة المرتفعة”. “أعتقد أن هذا هو أفضل وقت للمشترين للحصول على صفقة لأن الجميع خائفون، ولا يعرفون ما سيحدث، لذلك يبحث عدد أقل من المشترين، ولا تريد أبدًا أن تكون في سيناريو حيث يريد الجميع الشراء بسبب المنافسة سوف تكون عالية. إذا كنت على الحياد، فما عليك سوى الشراء الآن ويمكنك دائمًا إعادة التمويل لاحقًا.
وبينما تشعر نيكول فيلهلم أن هذا قد يكون الوقت المناسب للشراء، فإن ارتفاع أسعار الفائدة من شأنه أن يبقي العديد من البائعين على الهامش، مما يزيد من الضغط على سوق المخزون الضيق بالفعل.
قال جوردون: “قام الكثير من البائعين في منطقتنا بإعادة تمويل منازلهم عندما تمكنوا من الحصول على معدل قرض يبلغ 2.75٪ تقريبًا”. “إذا كانوا يريدون البقاء في منطقة الخليج، فليس من المنطقي من الناحية المالية أن ينتقلوا عبر المدينة وينتهي بهم الأمر بمعدل رهن عقاري بنسبة 7٪.”
اعتبارًا من 29 مارس، تُظهر بيانات Altos أن متوسط 90 يومًا لإدراج الأسرة الواحدة في منطقة مترو سان فرانسيسكو-أوكلاند-فريمونت بلغ 1,643 قائمة نشطة، ارتفاعًا من أدنى مستوى على الإطلاق البالغ 1,229 قائمة نشطة في أوائل مارس من عام 2019. 2022، ولكن أقل من 1894 قائمة نشطة تم الإبلاغ عنها قبل عام ومستوى ما قبل الوباء البالغ 2083 قائمة نشطة.
بالإضافة إلى ذلك، كان لدى منطقة المترو 370 قائمة جديدة لعائلة واحدة فقط تم طرحها في السوق خلال الأسبوع المنتهي في 29 مارس. وهذا ارتفاع من 319 قائمة في العام الماضي، ولكن بانخفاض عن 466 قائمة في بداية جائحة كوفيد-19. على الرغم من أن الوكلاء يشعرون بالامتنان للمخزون الإضافي القادم إلى السوق، إلا أنهم يعتقدون أنه ليس كافيًا لمواكبة الطلب.
وقالت أماندا جونز، وكيلة كومباس ومقرها سان فرانسيسكو: “حتى لو حصلنا على ثلاثة أو أربعة منازل إضافية كل أسبوع، فلن يؤدي ذلك إلا إلى تقليل الحاجة”.
وعلى هذا النحو، قال جونز إنه ليس من غير المألوف رؤية عروض متعددة على العقارات في جميع أنحاء منطقة المترو.
وقال جونز: “إنها تنافسية للغاية، ولكن هناك القليل من الضربات في الوقت الحالي”. “من ناحية قد تكتب عرضًا وتكون العرض الوحيد على شيء ما في الشاطئ الجنوبي أو سوما، ولكن بعد ذلك ستذهب وتكتب عرضًا على منزل في الجزء الغربي من المدينة وسيكون هناك 16 عرضًا على ملكية. أنت تتنقل بين هذه الحقائق كل يوم مع المشترين وما زلنا في وضع حيث يتوقع بعض البائعين منا التنازل عن كل شيء.
وعلى الرغم من أن الوكلاء يقولون إن طلب المشترين لا يزال قويا، إلا أن البعض يشعر بالإحباط.
“قد يكون من الصعب في بعض الأحيان أن تكون مشترياً في هذا السوق لأن مستويات المخزون منخفضة للغاية وهناك عروض متعددة،” كما يقول شاليني سادا، وهو من سان فرانسيسكو. عقارات المدينة وقال زميل وسيط. “إذا كنت مشتريًا ولم تكن في وضع جيد لتقديم عرض تنافسي، فقد يكون الأمر مرهقًا. لذلك، فإننا نشهد بعض الإرهاق لدى المشترين، خاصة في أحياء معينة.
يقول الوكلاء إن الممارسة الشائعة في منطقة الخليج المتمثلة في تسعير المنازل بأقل من القيمة السوقية ساهمت أيضًا في انتشار حالة العرض المتعدد في بعض أجزاء المدينة.
قال سادّا: “من المعروف تاريخيًا أن بعض الأحياء في سان فرانسيسكو تستخدم استراتيجية السعر المنخفض، ولكن الآن أرى المزيد والمزيد من الأحياء تستخدم ذلك لأنك لا تريد تقويض البائع الخاص بك”. “أنت تريد التأكد من أنك تحصل على أعلى سعر لهم، لذلك لا ترغب في المضي قدمًا بالسعر الذي تعتقد أنه قد يتم بيعه به بالضرورة، خاصة إذا لم يكن لديك شركات.”
يقول الوكلاء المحليون إن استخدام هذه الإستراتيجية يسمح للسوق بتحديد المبلغ الذي يمكنك بيع عقار معين به، كما أنه يمكّن الوكلاء من تحديد موعد نهائي للعرض، مما يسمح لهم بالتحكم في مدة بقاء المنزل في السوق. ومع ذلك، هناك بعض العيوب، خاصة بالنسبة للمشترين الذين لا يعرفون هذه العادة.
قال جوردون: “يمكن أن يكون لديك عملاء يمكنهم تحمل تكاليف الذهاب إلى أي ارتفاع في الستراتوسفير، لكنهم بحاجة إلى معرفة وفهم المعايير”. “هناك عدد قليل من الوكلاء الذين يسعرون كل شيء بمبلغ 899000 دولار أو 1.299 مليون دولار ويتوقعون أن تكون العروض أعلى من ذلك بنسبة 10% إلى 30%، ومن الصعب حقًا على المشترين قياس ذلك، وليس من العدل إجبارهم على الإنفاق سيذهب وقتهم وطاقتهم إلى البحث عن المنازل التي من المحتمل أن ينتهي بهم الأمر إلى عدم قدرتهم على الشراء.
وقد أدى ارتفاع مستوى الطلب وانخفاض المخزون في منطقة المترو، إلى جانب استراتيجية التسعير هذه، إلى زيادة سريعة في متوسط قائمة الأسعار. تظهر البيانات من Altos Research أن متوسط سعر القائمة لمدة 90 يومًا لمنزل عائلة واحدة كان 1.3 مليون دولار اعتبارًا من 29 مارس، ارتفاعًا من 1.2 مليون دولار قبل عام و999,888 دولارًا قبل ظهور جائحة كوفيد-19.
وعلى الرغم من التحديات التي تواجههم ويواجهون عملائهم، فإن الوكلاء متفائلون بشأن سوق الإسكان في فصل الربيع القادم.
وقال مايكل فيلهلم: “إن مستوى الطلب يتناقص، كما بدأت العقارات في الوصول إلى السوق أيضًا”. “عادةً ما يكون سوق الربيع هو الوقت الذي نرى فيه هذا الاندفاع الكبير للمخزون قادمًا. ونحن نراه بوتيرة أبطأ هذه المرة لأن البائعين ينتظرون الوقت الذي يمكننا فيه خوض المزيد من حروب العطاءات مرة أخرى.”
