تريد المجموعات التجارية أن تؤدي هذه الإصلاحات إلى تقليل عمليات حبس الرهن العقاري
وتؤدي ديون ضريبة الأملاك غير المدفوعة إلى حبس الرهن العقاري الذي يمكن منعه، مع ما يترتب على ذلك من تأثيرات أعظم على الأسر من السود واللاتينيين وأصحاب المنازل الأكبر سنا الذين يعيشون على دخل ثابت. ولكن إذا اتخذت الدول تدابير استباقية لإصلاح السياسات والإفصاحات حول حبس الرهن الضريبي، فإن هذا يمكن أن يقطع شوطا طويلا لمنع النزوح غير الضروري للمنازل.
هذا وفقًا لموجز صدر بشكل مشترك ونشرته هذا الأسبوع من قبل المركز الوطني لقانون المستهلك (NCLC)، جمعية ملكية الأراضي الأمريكية (ألتا) و AARP.
وقالت أندريا بوب ستارك، المحامية البارزة في NCLC، في بيان: “يجب على الولايات أن تسن قوانين تحمي الأشخاص الأكثر عرضة لخطر فقدان منازلهم بسبب حبس الرهن الضريبي، وخاصة أصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض وأولئك الذين يبلغون من العمر 65 عامًا أو أكبر”. “يجب على الدول أن تعمل بنشاط على تعزيز برامج الإعفاء الضريبي المتاحة التي تشمل خطط الدفع المسبق والسداد، وأسعار فائدة معقولة وعقوبات محدودة على الضرائب المتأخرة المستحقة وفترات زمنية وشروط معقولة لاسترداد الممتلكات.”
يقدم تحالف المجموعات التجارية عدة توصيات حول سبع قضايا أساسية على مستوى الولاية. وتشمل هذه المطالبة بإشعار “واضح وهادف” في كل مرحلة من مراحل عملية حبس الرهن الضريبي؛ ضمان حصول المالكين وورثة الملكية على إشعار بمراحل حبس الرهن؛ وخلق بدائل للمبيعات التي تبدأ بالضرائب؛ وجعل تكاليف الاسترداد “ميسورة التكلفة ويمكن الوصول إليها”.
وتوصي المجموعات أيضًا بحماية كبار السن وأصحاب المنازل من ذوي الدخل المنخفض الذين “يكافحون من أجل دفع الضرائب العقارية” لمنع الأسباب الجذرية لحبس الرهن؛ وتحسين وخلق إعفاءات جديدة من الضرائب العقارية؛ واشتراط “عمليات حبس الرهن الضريبي التي يحركها السوق للعقارات السكنية التي يشغلها المالكون/المشتركون إذا كان هناك بيع ضريبي”.
وقالت إليزابيث بلوسر، نائبة رئيس الشؤون الحكومية في ALTA: “إن استدامة ملكية المنازل جزء أساسي من خلق الثروة والحفاظ عليها”. “ينبغي للسياسة العامة الجيدة أن تعزز التدابير الوقائية لتجنب خسارة الممتلكات بسبب ضرائب مبيعات الرهن. وهذا عنصر حاسم في فرص الإسكان والقدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل.
يمكن أن يكون كبار السن من ذوي الدخل الثابت عرضة بشكل خاص لحبس الرهن الضريبي، خاصة وأن الضرائب العقارية ارتفعت بشكل كبير في السنوات الأخيرة.
وقالت المجموعات إن تحسين الإفصاحات والتواصل المستمر مع مالك العقار في كل مرحلة من مراحل العملية يمكن أن يكون حاسما في تجنب حبس الرهن غير الضروري. غالبًا ما يتضاءل المبلغ المستحق من الضرائب مقارنة بقيمة الممتلكات المحرومة، وفقًا لجين جونز، نائب رئيس الأمن المالي والمجتمعات الصالحة للعيش في AARP.
وقال جونز: “يجب على الدول التأكد من أن عملية حبس الرهن الضريبي تترك المستهلك الذي فقد منزله في أفضل وضع للتعافي مالياً”. “إن ديون ضريبة الأملاك غالبا ما تكون أقل بكثير من قيمة المنزل، والعديد من المنازل المحرومة تباع بأكثر من 10 أضعاف المبلغ المستحق من الضرائب غير المدفوعة. وفي بعض الولايات، لا يحصل أصحاب المنازل على أي من عائدات البيع. تعمل رابطة المتقاعدين الأمريكية في مجالس الدولة في جميع أنحاء البلاد لضمان إعادة هذه الأموال بشكل صحيح إلى أصحاب المنازل.
وفي الموجز، تشير المجموعات أيضًا إلى عام 2023 المحكمة العليا الأمريكية القرار كسبب لمراجعة القواعد الحالية.
وأوضح الملخص المشترك أنه “في عام 2023، قضت المحكمة العليا الأمريكية في قضية تايلر ضد مقاطعة هينيبين بأنه من غير الدستوري أن تستولي حكومة محلية على عقار في إطار الرهن الضريبي وتحتفظ بحقوق الملكية بعد سداد الديون الضريبية والتكاليف”.
“ستحتاج العديد من الولايات الآن إلى إلقاء نظرة فاحصة على قوانين حبس الرهن الضريبي الخاصة بها للتأكد من أنها تتماشى مع السابقة التي حددها تايلر. وبينما يفعلون ذلك، ينبغي لهم مراجعة القوانين لحماية أصحاب الأملاك من حبس الرهن الضريبي غير الضروري والحفاظ على حقوق الملكية في منازلهم.
