القوة الهائلة لارتفاع معدلات الرهن العقاري
ويدرك العاملون في مجال الإسكان بالفعل أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تضر بالأعمال التجارية. ويأملون أن تنخفض الأسعار قريبًا.
ولكن مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى ما يزيد عن 7٪ وفقًا لمركز أسعار الرهن العقاري التابع لشركة HousingWire، فقد تبددت هذه الآمال حتى الآن في عام 2024.
مسلح ببيانات من شركة HousingWire الشقيقة أبحاث ألتوسيمكننا أن نرى بالتفصيل الدقيق كيف استجاب سوق الإسكان لبيئة المعدلات الأخيرة التي بلغت 7٪ وما فوق وما قد يراه السوق مرة أخرى قريبًا.
سيئة للبائعين
قد لا يلاحظ بائعو المنازل المحتملون تغيرات تدريجية في معدلات الرهن العقاري. ولكن عندما ترتفع أسعار الفائدة – كما حدث عندما الاحتياطي الفيدرالي تم رفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية 11 مرة ليصل إجمالي الزيادة إلى 5.25 نقطة مئوية، وقد انتبه البائعون لذلك.
ويلاحظون فقدانهم لقدرتهم الشرائية. إنهم يلاحظون عندما لا يستطيعون شراء نفس حجم المنزل الذي لديهم اليوم أو عندما يكون المنزل ذو الحجم نفسه سيكلف مئات أو آلافًا إضافية شهريًا.
في مواجهة هذه الحقائق، قرر العديد من البائعين المحتملين البقاء في مكانهم. ويتضح هذا في الرسم البياني أدناه، والذي يوضح نسبة التغير على أساس سنوي في متوسط أربعة أسابيع للإدراجات الجديدة. إن التغير على أساس سنوي يمثل موسمية، ومتوسطات أربعة أسابيع تعمل على تخفيف التقلبات الأسبوعية.
تُظهر هذه البيانات، المقدمة من Altos، أن القوائم الجديدة تتراجع عندما ترتفع الأسعار وتتسارع عندما تنخفض الأسعار:
تعتبر المعدلات المرتفعة أمرًا سيئًا أيضًا بالنسبة للبائعين الذين قرروا إدراج منازلهم.
عندما شهدت المعدلات ارتفاعها الأولي في عام 2022، ارتفعت نسبة القوائم على مستوى البلاد التي تم تخفيض أسعارها إلى أعلى مستوى لها في أربعة أسابيع بنسبة 43.1٪ – بزيادة قدرها 54٪ على أساس سنوي. وفي النصف الأول من عام 2023، ارتفعت الزيادة السنوية في حصة الإدراجات مع تخفيضات الأسعار إلى 80.7%.
طوال عام 2023، كانت حصة القوائم التي شهدت تخفيضات في الأسعار أقل قليلاً مما كانت عليه في عام 2022 ولكنها لا تزال أعلى بكثير من طفرة الشراء في عام 2021.
وفي الأسبوع الأول من شهر مارس، على سبيل المثال، تراوحت حصة القوائم التي شهدت تخفيضات في الأسعار 25-27.2% في 2019-2020، و16.9-17.2% في 2021-2022، و30.5-31% في 2023-2024.
والقصة مماثلة، ولكنها أكثر دقة، بالنسبة لمتوسط السعر للقدم المربع (PPSF).
تمكن متوسط PPSF من الحفاظ على ارتفاعه طوال ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري من متوسط أربعة أسابيع قدره 3.13٪ إلى 5.65٪، ليصل إلى ذروة بلغت حوالي 219 دولارًا في يوليو 2022. ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة إلى 7٪، انخفض كلا العامين الماضيين. بدأ النمو لمدة عام في PPSF وPPSF الفعلي في الانخفاض.
انخفض PPSF فعليًا على أساس سنوي في الفترة من مايو إلى سبتمبر 2023 حيث ارتفعت المعدلات مرة أخرى إلى علامة 7٪ ثم تجاوزتها. وعندما انخفضت المعدلات بسرعة في نهاية عام 2023 واستقرت في أوائل عام 2024، بدأ صندوق PPSF في الارتفاع مرة أخرى.
وبالمثل، مع ارتفاع أسعار الفائدة، قضت عمليات الإدراج وقتًا أطول في السوق.
وبالتالي، يواجه البائعون والبائعون المحتملون الظروف التالية عندما ترتفع الأسعار بشكل حاد: احتمال أكبر للحاجة إلى خفض أسعار إدراجهم، وقوة تسعير أقل من حيث PPSF ومزيد من الوقت اللازم لبيع ممتلكاتهم.
لا عجب إذن أن العديد من البائعين قرروا سحب قوائمهم.
يوضح الرسم البياني التالي القوائم التي تم إزالتها – إما بسبب بيع المنزل أو سحب القائمة – أو بيعها خلال أسبوع من النشر (“المبيعات الفورية”). وفي الأوقات التي ترتفع فيها معدلات الرهن العقاري، تنمو حصة القوائم المسحوبة؛ والعكس صحيح أيضًا.
سيئة للمشترين
تأثير ارتفاع معدلات الرهن العقاري على المشترين ذو شقين. التأثير الأكثر وضوحًا هو أن المشترين يمكنهم تحمل تكاليف أقل عندما يكون اقتراض الأموال أكثر تكلفة.
تقلصت القوة الشرائية لمشتري منزل محتمل يمكنه دفع دفعة مقدمة بنسبة 20٪ ويمكنه دفع ما يعادل إيجار السوق السائد مقابل دفع الرهن العقاري الشهري من 501000 دولار في الربع الثالث من عام 2021 إلى 332000 دولار في الربع الثالث من عام 2023، وفقًا لشركة Cushman & & تقديرات ويكفيلد. ومع تراجع القوة الشرائية وارتفاع أسعار المساكن، أصبح المساكن ذات السعر المتوسط غير قادرة على تحمل تكاليف هذه الفئة لأكثر من عام.
التأثير الثاني هو نقص المخزون، حيث أن البائعين المحتملين أقل ميلاً إلى إدراج منازلهم ومن المرجح أن يسحب البائعون المحتملون قوائمهم وينتظرون وقتًا أكثر فائدة لإعادة إدراج منازلهم. وقد أدى هذا إلى ارتفاع غير مسبوق في عدد المساكن التي يشغلها مالكوها، والارتفاع السريع في عدد المساكن التي يشغلها المستأجرون ـ وكل من الأمرين جاء على حساب عدد المساكن المعروضة للبيع.
يرى العديد من شركات البناء أيضًا أن بناء منازل للإيجار أكثر من فرص الشراء حتى يستعيد المشترون قوتهم الشرائية بأسعار أقل.
العائد 7%
ومع بدء ارتفاع أسعار الفائدة في الشهر الماضي، بدأت بعض العوامل المذكورة أعلاه تظهر وجوهها مرة أخرى. وقد تباطأت المكاسب السنوية في الإدراجات الجديدة، وكذلك الانخفاض على أساس سنوي في حصة الإدراجات مع تخفيضات الأسعار.
تعكس البيانات الواردة أدناه نسب التغيير على أساس سنوي من الإجمالي الفعلي لكل أسبوع بدلاً من المتوسط المتجدد لمدة أربعة أسابيع.
ومع ذلك، تقلص متوسط أيام التداول في السوق خلال الأسابيع الأربعة نفسها، كما تعزز متوسط PPSF بشكل معتدل.
من المؤكد أن الكثير من العيون ستراقب مسار معدلات الرهن العقاري ومقاييس أداء إدراج المنازل في الأسابيع التالية مع اقترابنا من اجتماع لجنة السوق المفتوحة التابعة لمجلس الاحتياطي الفيدرالي هذا الشهر، وهو اجتماع لا يتوقع العديد من المراقبين أن يؤدي إلى خفض أسعار الفائدة.
ونظراً لقوة معدلات الرهن العقاري، فلا عجب أن خبراء اقتصاديي الإسكان لا يتوقعون حدوث تحسينات ذات معنى في مشاكل الإسكان المعروض للبيع في البلاد حتى تنخفض المعدلات إلى أقل من 6٪. وهذا مستوى بعيد عن الأنظار اليوم.
