ارتفاع المخزونات مع بقاء الأسعار ثابتة
لقد كنت منتبهًا جدًا للبحث عن إشارات تشير إلى تباطؤ سوق الإسكان. الآن يعلم الجميع أن المخزون غير المباع من المنازل في السوق آخذ في الارتفاع. ولكن هل هذا المخزون غير المباع يرتفع؟ فهل يصل الأمر إلى مستويات غير مستدامة؟ هل تنخفض أسعار المنازل؟
ومع بقاء الاقتصاد قويا بشكل مدهش، ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص. وهذا يبقي مشتري المنازل على الهامش. ولأن أسعار المساكن مرتفعة، والقدرة على تحمل التكاليف منخفضة، فمن المشروع دائما أن نخشى حدوث انهيار محتمل في سوق العقارات. لكن ماذا تقول البيانات؟ لا داعي للخوف، فانهيار سوق الإسكان ليس وشيكًا.
المخزون يصل هذا الأسبوع
يوجد الآن 621.000 منزل لأسرة واحدة غير مباع في السوق في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وهذا يمثل زيادة بنسبة 1.5% خلال الأسبوع و38% أكبر من هذا الوقت من العام الماضي.
في الأسابيع القليلة الماضية، لم يعد المخزون ينمو مقارنة بالعام الماضي. لقد ذكرت من قبل أننا قد نشهد نموًا في المخزون بنسبة 40٪ خلال عام 2023 هذا الصيف. نحن على وشك الوصول. لكن هذا المستوى النسبي ظل مضغوطًا لمدة أسبوعين متتاليين الآن.
لمدة 31 أسبوعًا، كان المخزون يتوسع مقارنة بالعام السابق. والآن، يبدو أن هذا الاتجاه قد استقر.
لقد كان شهر يوليو من العام الماضي عندما ارتفعت أسعار الفائدة بأكثر من 7٪، ولم تنخفض بالفعل بعد. ارتفاع المعدلات يؤدي إلى المزيد من المخزون. نحن على وشك تجاوز العتبة حيث لم تعد المعدلات أعلى مما كانت عليه قبل عام. إذا انخفض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6s خلال الأسابيع القليلة المقبلة، فيمكننا الاستمرار في رؤية ضغط نمو المخزون.
بلغ فرق المخزون عن العام الماضي ذروته قبل أسبوعين بنسبة 39٪ زيادة في المنازل في السوق مقارنة بعام 2023. والآن هناك زيادة بنسبة 37.6٪ عن العام الماضي. يعد هذا تغييرًا طفيفًا ولكنه يعني أن نمو المخزون لا يتسارع. العرض لا يهرب من الطلب.
وهذه علامات على الاستقرار في سوق العقارات السكنية. أليس ذلك مفاجئاً؟!
نحن بحاجة إلى المزيد من القوائم
كان هناك 71000 قائمة جديدة لمنازل عائلة واحدة غير مباعة هذا الأسبوع، مع 16000 عملية بيع فورية أخرى لإجمالي 87000 بائع. بيانات القوائم الجديدة ليست سيئة، ولكنها ليست رائعة. إذا كان لديك 87000 بائع فقط، فمن المستحيل زيادة إجمالي المبيعات إلى وتيرة سنوية تبلغ 5 ملايين. ليس هناك ما يكفي من المنازل للبيع.
هناك حوالي 9% من البائعين كل أسبوع أكثر من العام الماضي، وهذا أمر جيد. وهذا النمو انخفض عما كان عليه في وقت سابق من العام. وهذا مؤشر آخر على أن نمو المخزون يفقد بعض الزخم. لذا، إذا كنت تراهن على حدوث انهيار، مثل توقع حدوث طوفان كبير من المخزون، أو حتى تسارع المخزون، فأنا لا أرى ذلك في البيانات بعد.
المعلقات بالكاد تصل
كان هناك 69.000 عقدًا جديدًا لمبيعات المنازل هذا الأسبوع – بزيادة 2٪ عن الأسبوع الماضي. لذلك، لا يوجد حفر، ولكن لا يظهر أي نمو حقيقي أيضًا.
هناك 396000 منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها. وهذا يزيد بنسبة بضعة بالمائة عن العام الماضي، وبزيادة طفيفة عن الأسبوع الماضي. لقد انتهى أي نمو في حجم المبيعات شهدناه في وقت سابق من العام. ولا يزال السوق أصغر بنسبة 15% عما كان عليه قبل عامين.
لقد مر أكثر من عامين على عصر معدلات الرهن العقاري المرتفعة. إذا كنا محظوظين، فإن النصف الثاني من عام 2024 سيشهد تخفيضات في أسعار الفائدة الفيدرالية وربما انخفاضًا طفيفًا في أسعار الرهن العقاري. وسيكون هذا هو النمط المعاكس لكل من العامين الماضيين. إذا حصلنا على ذلك، نتوقع أن نرى أحجام مبيعات أفضل نسبيًا في أواخر الصيف هذا العام.
أسعار المنازل هي المستوى
عندما ننظر إلى أسعار المنازل المباعة كل أسبوع، يمكننا أيضًا رؤية التغيير المفاجئ الذي حدث في أواخر عام 2022. انخفضت الأسعار في يونيو وانخفضت الأسعار في أكتوبر.
في الوقت الحالي، فإن متوسط سعر المنازل التي سيتم التعاقد عليها هو مجرد شعرة أقل من 399000 دولار. وكانت أسعار المنازل عند هذا المستوى لبضعة أشهر. الأسعار الآن أعلى بنسبة 3.7٪ من العام الماضي في هذا الوقت. وأتوقع أن يظل هذا المقياس لأسعار المنازل على حاله عند حوالي 400 ألف دولار حتى وقت لاحق من شهر يوليو قبل أن يتراجع في الخريف.
متوسط سعر جميع المنازل في السوق هو 455400 دولار. هذا لم يتغير بشكل أساسي عن الأسبوع الماضي. إذا دخلت إلى سوق الإسكان الأمريكي اليوم، فسترى أن أسعار المنازل لم تتغير عن العام الماضي في هذا الوقت وفي الواقع أقل بنسبة 1٪ عما كانت عليه في منتصف يونيو 2022.
تخفيضات الأسعار تصل
تخفيضات الأسعار هي المؤشر الرئيسي لأسعار مبيعات المنازل في المستقبل. تبلغ نسبة المنازل الموجودة في السوق والتي تم تخفيض أسعارها من قائمة الأسعار الأصلية الآن 36.4%. وهذا يزيد بمقدار 70 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي ويزيد بمقدار 500 نقطة أساس عن العام الماضي. وكما هو الحال مع المؤشرات الأخرى، فإن انخفاض الأسعار يظهر طلبا بطيئا للغاية. ويظهر ثابتًا في أحسن الأحوال بالنسبة لأسعار مبيعات المنازل في المستقبل.
وفي هذا العام، مع بقاء معدلات الرهن العقاري مرتفعة بشكل مطرد، تزايدت تخفيضات الأسعار كل أسبوع. نحن في طريقنا إلى 40% من السوق مع تخفيضات الأسعار الآن، وهذا بطيء بشكل ملحوظ. ولهذا السبب أيضًا نواصل توقع تباطؤ ارتفاع أسعار المنازل في النصف الثاني من عام 2024.
وقد ارتفع المخزون غير المباع، ولكن يبدو أن النمو قد استقر. القوائم الجديدة ليست رائعة، مما يعني أن نمو المخزون المستقبلي قد تم تحديده. وطالما ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة، فإن الإشارات تشير إلى أن أسعار المنازل ستنهي العام ثابتًا مع ارتفاع طفيف أو معدوم في أسعار المنازل خلال عام 2023. ولا يوجد شيء في البيانات حتى الآن يبدو أن الأسعار تتراجع بشكل ملحوظ في جميع أنحاء البلاد.
مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.
