تخضع عقود الفعل لحماية الرهن العقاري الفيدرالي: CFPB
ال مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أصدر يوم الثلاثاء رأيًا استشاريًا ينص على أن عقود الفعل تخضع لقواعد إقراض المنازل الفيدرالية ويجب أن توفر حماية للمستهلك.
في هذه العقود – المعروفة أيضًا باسم “عقود الأراضي” أو “السندات مقابل الفعل” – يحتفظ البائع بالملكية القانونية للمنزل حتى يكمل المقترض جميع المدفوعات، مما يؤدي إلى بعض “الفخاخ”، وفقًا لـ CFPB.
عادة ما تكون أسعار المنازل متضخمة، ولا يتم إجراء عمليات تفتيش، وتكون القروض ذات أسعار فائدة مرتفعة ومدفوعات كبيرة. وأضاف CFPB أن المشترين، الذين يتحملون مسؤولية ملكية المنازل، ينتهي بهم الأمر في منازل غير صالحة للعيش ويدفعون امتيازات ضريبية وإصلاحات باهظة الثمن، وكل ذلك يؤدي إلى خسارة المشترين للدفعات الأولى ومنازلهم.
وقال روهيت شوبرا، مدير CFPB، في بيان: “لقد وجد CFPB أن المستثمرين يستهدفون الأشخاص المتدينين بمنتجات الرهن العقاري المفترسة التي تجعل المقترض عرضة للفشل”. “تتخذ الحكومة الإجراءات اللازمة لضمان ألا تحول هذه المنتجات حلم ملكية المنزل إلى كابوس.”
وفقًا لـ CFPB، يستهدف البائعون عادةً المقترضين ذوي الدخل المنخفض، خاصة في المجتمعات السوداء والإسبانية والمهاجرة والدينية.
وفي تقرير نشر يوم الثلاثاء، ذكر CFPB أن “بعض الخبراء يقدرون أن أكثر من 50٪ من عقود الملكية تؤدي إلى خسارة المنزل”.
على سبيل المثال، جامعة تكساس-أوستن فقد وجد الباحثون أن 45% من المقترضين في مستعمرات حدود تكساس أخفقوا في عقود أراضيهم على مدار 21 عاماً ــ وأن أقل من 20% حصلوا على صك ملكية منازلهم. وللمقارنة، خلال فترة الركود الكبير، كان معدل حبس الرهن 15.6٪ بين القروض العقارية عالية المخاطر.
ينص CFPB على أنه في حين أن العديد من البائعين قد أساءوا استخدام هيكل التمويل هذا، فيجب عليهم تقييم قدرة المقترضين على سداد القروض وتقديم الإفصاحات المطلوبة بموجب قانون الإقراض بمعلومات مثل سعر الفائدة السنوي وجداول السداد. بالإضافة إلى ذلك، وبموجب القانون نفسه، عندما تكون أسعار الفائدة أعلى من المعايير القياسية، يتم تفعيل حماية المستهلك، بما في ذلك حظر المدفوعات البالونية.
“إن عقود الأراضي وخيارات الإيجار تخلق سرابًا من ملكية المنازل الذي يستنزف الثروة من الأحياء ذات الدخل المنخفض والمجتمعات الملونة ويستهدف بشكل متزايد مجتمعات المهاجرين” ، سارة بولينج مانشيني، المديرة المشاركة للمناصرة في المركز. المركز الوطني لقانون المستهلك وقالت (NCLC) في بيان لها.
وأضاف مانشيني – الذي يدلي بشهادته خلال جلسة استماع ميدانية لـ CFPB بشأن عقود الأراضي يوم الثلاثاء في سانت بول، مينيسوتا – أن NCLC يحث CFPB و لجنة التجارة الفيدرالية (لجنة التجارة الفيدرالية) لإصدار إرشادات تنظيمية، واتخاذ إجراءات إنفاذ ضد هذه الممارسة المسيئة وجعل قروض الرهن العقاري الصغيرة متاحة بشكل أكبر.
وقال مانشيني: “إن الأسر ذات الدخل المنخفض تنجذب إلى المعاملات المفترسة على وجه التحديد لأنها تشعر أنه ليس لديها طريق آخر لتصبح مالكة منزل”.
بحسب أ صناديق بيو الخيرية وفقًا للدراسة، استخدم أكثر من 8 ملايين أمريكي عقود الأراضي، واعتبارًا من عام 2022، كان حوالي 1.4 مليون لا يزال نشطًا.
“لا ينبغي لمشتري المساكن أن يحصلوا على مستويات مختلفة من الحماية لمجرد نوع التمويل الذي يستخدمونه لشراء منازلهم. يعد إعلان اليوم من قبل CFPB خطوة كبيرة نحو تمهيد الطريق أمام مشتري المنازل من خلال جعل عقود الأراضي أكثر أمانًا لملايين الأمريكيين الذين لا يستطيعون الحصول على القروض العقارية ويكافحون من أجل تحقيق هدفهم المتمثل في ملكية المنازل في سوق ضيقة. وقال مدير المشروع في مبادرة سياسة الإسكان التابعة لمؤسسة Pew Charitable Trusts في بيان.
