DataDigest: أين ذهب المخزون المعروض للبيع ومتى يعود
ليس سراً أن عام 2023 كان عاماً صعباً لشراء منزل. ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري لفترة وجيزة إلى 8% وتحطيم أسعار المساكن لأرقام قياسية على مدار العام، قرر العديد من البائعين المحتملين ببساطة عدم الاهتمام بإدراج مساكنهم، الأمر الذي أدى إلى تفاقم المخزون الضيق بالفعل.
بيانات جديدة من مكتب تعداد الولايات المتحدة يُظهر المنشور الأسبوع الماضي كيف تغير مخزون المساكن بشكل جذري منذ عام 2020، في حين أن البيانات الأسبوعية من أبحاث ألتوس يقدم بعض الأفكار حول أين يذهب من هنا.
توضح بيانات مكتب الإحصاء حول تقديرات مخزون المساكن دورتين هذا العقد – بداية الوباء وارتفاع أسعار الفائدة – والتي كانت كارثية على مخزون المساكن المعروضة للبيع في البلاد.
2020-2021: صدمة النظام
أثار ظهور الوباء وعمليات الإغلاق الحكومية جنونًا تجاه المنازل، خاصة تلك البعيدة عن وسط المدينة المزدحم والتي تتمتع بمساحة واسعة للمكاتب المنزلية والتعليم المنزلي. كان مشتري المنازل المحتملين مسلحين بأسعار فائدة منخفضة، وإيقاف دفعات قروض الطلاب مؤقتًا، وفحوصات التحفيز.
ارتفع عدد المنازل التي يشغلها أصحابها بشكل كبير، مما أدى بسرعة إلى استنفاد عدد المنازل الشاغرة المعروضة للبيع. احتل المستأجرون عددًا أقل من المنازل، وتم حجز عدد أقل من المنازل الشاغرة لهم.
وانكمش عدد المنازل “المأجورة خارج السوق” – المنازل الثانية، وبيوت العطلات، وغيرها من المنازل غير المعروضة للبيع أو للإيجار أو المشغولة. قد يكون هذا بسبب أن أصحابها حصلوا على أرباح وسط الارتفاع السريع في الأسعار، لأن أولئك الذين يستطيعون شراء منزل ثان توقفوا عن الشراء، أو مزيج من الاثنين.
كما انخفض السكن الموسمي بشكل كبير. ويرجع ذلك على الأرجح إلى حقيقة أن المساكن الموسمية – التي تُعرف على أنها منازل مخصصة للإشغال الدوري مثل ضيوف منتجعات العطلات أو عمال المزارع – يمكن بيعها بشكل مربح لتلبية الطلب المتزايد على مشتري المنازل ولم تكن هناك حاجة إليها أثناء قيود السفر التي فرضها الوباء وضعف الطلب على السفر. .
استمرت معظم الاتجاهات التي بدأت في عام 2020 في عام 2021 باستثناء المنازل التي يشغلها المستأجرون، والتي ارتفعت فوق مستويات 2019 في النصف الثاني من العام. ومن المحتمل أن يكون هذا انعكاسًا للانخفاض المطول في المنازل الشاغرة للبيع، مما جعل من الصعب على المشترين المحتملين العثور على منزل للشراء.
العديد من القوى الوبائية نفسها التي أشعلت جنون شراء المنازل غذت أيضًا وتيرة محمومة للتضخم. وفي عام 2022، بدأ الاحتياطي الفيدرالي في اتخاذ إجراءات لمكافحة قوى السوق هذه من خلال رفع أسعار الفائدة، لبدء الدورة الثانية من تغييرات المخزون.
2022-2023: بيئة المعدلات المرتفعة
وعلى مدار عامين، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة 11 مرة ليصل إجمالي الزيادة إلى 5.25 نقطة مئوية، وهي أسرع وتيرة ارتفاع خلال أربعة عقود. لقد ثبت أسعار الفائدة عند معدل فعال قدره 5.33٪ في كل اجتماع للجنة الأسواق المفتوحة التابعة لمجلس الاحتياطي الفيدرالي منذ يوليو 2023، بما في ذلك اجتماعهم الأسبوع الماضي.
وحذت معدلات الرهن العقاري حذوها، مما أدى إلى تقلب القوة الشرائية للمشترين. أدى الارتفاع المفاجئ في الأسعار إلى تثبيط البائعين المحتملين عن إدراج منازلهم، حيث سيواجهون دفعات شهرية أعلى بكثير مقابل نفس حجم المنزل إذا قاموا ببيع وشراء منزل آخر – حتى لو كانوا مؤهلين للحصول على منزل بنفس الحجم كما يملكون حاليا.
أدى هذا إلى تقليص المخزون بشكل أكبر خلال عامي 2022 و2023، مما دفع أسعار المنازل إلى مستويات قياسية شهرًا بعد شهر.
وقد أدت بيئة المعدلات المرتفعة إلى زيادة إشغال المالكين بينما دفعت المنازل المحتجزة خارج السوق والإسكان الموسمي والمنازل الشاغرة للبيع إلى الانخفاض. إن ارتفاع عدد المنازل التي يشغلها مالكوها طوال عام 2023 – وهو عام سيئ للغاية بالنسبة لمبيعات المنازل – يُظهر مدى تمسك مشتري المنازل الجدد بأسعارهم المنخفضة.
كما أدت المعدلات المرتفعة، إلى جانب انخفاض المخزونات المعروضة للبيع وارتفاع أسعار المساكن، إلى زيادة في مستأجري المنازل. كان هناك ما يقرب من 2 مليون منزل مشغول بالمستأجرين في الربع الرابع من عام 2023 مقارنة بالربع نفسه من عام 2019.
كما دفعت البيئة العديد من أصحاب المنازل إلى إدراج منازلهم للإيجار بدلاً من البيع. وارتفع عدد المنازل الشاغرة للإيجار في الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 4% مقارنة بالربع نفسه قبل خمس سنوات، في حين انخفض عدد المنازل الشاغرة للبيع بنسبة 36%.
عندما يرتد المخزون مرة أخرى
لقد وجهت الأحداث المتطرفة في عشرينيات القرن الحادي والعشرين ضربات كبيرة للمخزونات المعروضة للبيع. في البداية، أدى جنون الإسكان في الفترة 2020-2021 إلى تآكل المخزونات الحالية بشكل كبير، ثم أدت سلسلة ارتفاع أسعار الفائدة في الفترة 2022-2023 إلى منعت البائعين المحتملين من تجديد تلك المخزونات.
وشهد عقد 2020 أيضًا سحب مخزون معروض للبيع من المنازل الثانية وبيوت العطلات والمنازل الموسمية. وقد أضافت شركات بناء المنازل أيضا مخزونا من المنازل المعروضة للبيع، مما دفع إجمالي عدد المنازل في الولايات المتحدة إلى الارتفاع بنسبة 8.7% منذ الربع الرابع من عام 2018. ولكن لم ينجح أي من هذه الصمامات في تخفيف النقص في المنازل المعروضة للبيع أو ارتفاع أسعار المنازل الناتج عن ذلك. الأسعار.
إن غالبية المنازل التي قد تكون معروضة للبيع مملوكة لأصحابها بمعدلات رهن عقاري منخفضة ويفضلون البقاء أو الإيجار بدلاً من البيع، وهي ظاهرة تُعرف باسم “تأمين معدل الرهن العقاري”. بالإضافة إلى ذلك، فإن جيل طفرة المواليد يتقدمون في السن لفترة أطول، مما يؤدي إلى استنزاف مخزون المساكن المتاحة. في الواقع، بلغ عدد المنازل التي يشغلها مالكوها أعلى مستوياتها على الإطلاق، في حين أن نسبة المنازل التي يشغلها مالكوها أعلى بكثير من مستويات ما قبل الوباء.
التغيير الوحيد الواضح الذي يمكن أن يؤدي إلى عودة مخزون كبير للبيع إلى السوق هو انخفاض معدلات الرهن العقاري. ما مدى سرعة عودة البائعين إذا كانت الأسعار أقل؟ لقد حصلنا على اختبار مبكر في ديسمبر ويناير عندما توقعت اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة تخفيضات أسعار الفائدة في عام 2024.
ومع بدء انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد في الفترة من أكتوبر حتى ديسمبر وتراوحت حول 6.6% في يناير، زادت القوائم الجديدة على أساس سنوي في 14 أسبوعًا من 15 أسبوعًا، وفقًا لبيانات من شركة Altos Research، المملوكة لشركة HW، مثل شركة HousingWire. وسائط.
تعتبر البيانات علامة مشجعة على أن أصحاب المنازل للبيع سوف يستجيبون لأسعار الرهن العقاري، مما يشير إلى أن تخفيض أسعار الفائدة هذا العام قد يؤدي إلى ارتفاع سريع في المنازل المعروضة للبيع.
لكن الأمر الأقل تشجيعاً هو متى قد تشهد السوق تخفيضات في أسعار الفائدة. ارتفعت معدلات الرهن العقاري فوق 7٪ هذا الأسبوع للمرة الأولى في عام 2024 بعد تقرير الوظائف القوي وتعليقات رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول التي أشارت إلى أن التخفيضات كانت أقل وشيكة مما افترضه العديد من متداولي السندات والأسهم.
