بمجرد أن تصبح على هامش تمويل الإسكان، تتطلع شركات الاستثمار في أسهم المنازل إلى زيادة حصتها
“ماذا لو تمكن أصحاب المنازل من الاستفادة من ملكية المنازل دون تحمل الديون؟”
متى هومتاب تم إطلاق شركة التكنولوجيا المالية ومقرها بوسطن في عام 2017، وقد قدمت إجابة غير تقليدية على هذا السؤال لأصحاب المنازل الذين يبحثون عن بديل للقرض. من خلال الاستثمار في أسهم المنازل، يمكن لأصحاب المنازل الحصول على أموال نقدية مقدمًا مقابل حصة من القيمة المستقبلية للمنزل. في المقابل، تحصل Hometap على نسبة مئوية متفق عليها من سعر البيع أو القيمة المقدرة خلال فترة 10 سنوات.
بدلاً من تحمل ديون إضافية مثل خط ائتمان المنزل (HELOC) أو قرض ملكية المنزل للاستفادة من حقوق الملكية، فإن هذه الصفقات – التي يشار إليها غالبًا باسم اتفاقيات حقوق ملكية المنازل (HEAs) أو استثمارات أسهم المنازل (HEIs) – خالية من الديون قال دان بورنيت، رئيس قسم منتجات المستثمرين في Hometap، إن التمويل القائم على الأسهم يوفر الراحة للعملاء الذين لديهم مجموعة متنوعة من الاحتياجات المالية.
وقال بورنيت: “إننا نعتبر ذلك فئة أصول جديدة في النظام البيئي العقاري ونعتبره مكملاً لخيارات الديون التقليدية الموجودة اليوم”.
تعد Hometap من بين عدد قليل من الشركات – بما في ذلك انسجام, الغاء القفل, نقطة و أطمح – التي تقدم استثمارات في أسهم المنازل. في مقابل تزويد أصحاب المنازل بمبلغ مقطوع من النقد، فإنهم يحصلون على حصة من القيمة المستقبلية للمنزل أو تقديره المستقبلي.
كانت شركات التكنولوجيا المالية المشاركة في استثمارات ملكية المنازل موجودة منذ ما يقرب من عقدين من الزمن، ولكن لم يتم دعم عدد قليل منها حتى وقت قريب من قبل كبار المستثمرين الذين يسعون إلى اتخاذ الاتجاه السائد في منتجات التعليم العالي.
وقال أشكان زانديه، الشريك الإداري ورئيس الصناعة في الشركة: “كانت القدرة على تحمل التكاليف تمثل تحديًا دائمًا”. مركز التكنولوجيا والابتكار العقاري. “بالإضافة إلى ذلك، فإن الاكتتاب التقليدي لا يخدم اقتصاد العصر الجديد مثل العمال المستقلين، لذلك ترى هذا الطلب على التمويل البديل.
“ومع ارتفاع أسعار المنازل والعبء المتزايد لديون الرهن العقاري التقليدية، يتطلع أصحاب المنازل إلى الاستفادة من حقوق ملكية منازلهم دون تحمل ديون إضافية”.
يعد الاستثمار في ملكية المنازل مفهومًا جديدًا للعديد من أصحاب المنازل ولا يزال صغيرًا مقارنة بحجم سوق الرهن العقاري التقليدي. ويقدر حجم الاستثمار السنوي في الولايات المتحدة بما يتراوح بين 2 مليار دولار إلى 3 مليارات دولار، وهو الرقم الذي تقدره شركات الاستثمار في أسهم المساكن.
ومع ذلك، من المتوقع أن ينمو السوق مع سعي شركات التعليم العالي إلى الشراكة مع مقرضي الرهن العقاري والوساطة العقارية. وقالت المصادر إن التوريق المصنف لاتفاقيات أسهم المنازل واستثمارات أسهم المنازل يزيد أيضًا من التفاؤل بشأن المزيد من التوسع لأنه يشير إلى أن المستثمرين المؤسسيين يستعدون لفئة الأصول. سكن واير.
نقطة تحول
جاءت نقطة التحول في سوق الاستثمار في أسهم المنازل مع إغلاق أول سندات توريق مدعومة من قبل HEAs في سبتمبر 2023. وقد تم إنشاء هذه الأوراق بواسطة شركةUnlock Technologies، الصادرة عن شركة الاستثمار الخاصة. درجة سالودا وتصنيفها دي بي آر إس مورنينغستار.
وقال ريان كرافت، الرئيس التنفيذي لشركة Saluda Grade، إن تصنيف DBRS Morningstar للتوريق بقيمة 224 مليون دولار فتح أنواعًا جديدة من مشتري السندات الذين لديهم تكاليف رأس مال أقل بطبيعتها.
“إن المزيد من عمليات التوريق، وزيادة توفر رؤوس أموال المستثمرين، وفي نهاية المطاف التقييمات التي وصلت الآن إلى السوق، من المرجح أن تعمل على خفض تكاليف التمويل. وقالت كرافت: “لقد بدأ هذا يحدث بالفعل”.
قال إيوين ماثيوز، المؤسس المشارك لشركة بوينت، إن أهمية التصنيف تكمن في خلق المزيد من “العمق” للسوق.
نقطة و ريدوود تراست أكملت أول عملية توريق لأصول الاستثمار في الأسهم المنزلية لشركة Point، وأصدرت حوالي 139 مليون دولار من الأوراق المالية المدعومة بالأصول المصنفة في أكتوبر 2023.
وقال ماثيوز: “هناك الكثير من رأس المال في الصورة – على وجه الخصوص، رأس مال التأمين – الذي يحتاج إلى تصنيف لهم لشراء السندات”. “لذا، فإن التصنيف يفتح المجال أمام هذا العالم الضخم. ولإضفاء إحساس بالحجم على ذلك، يبلغ رأس مال التأمين حوالي 8 تريليون دولار، ونحو نصف هذا المبلغ يذهب إلى عالم السندات.
منذ أن أكملت شركتا “Unlock” و”Saluda Grade” أول عملية توريق لتشمل اتفاقيات أسهم المنازل في أغسطس 2021، تم الانتهاء من ما لا يقل عن ثماني عمليات توريق إضافية من نوع HEI بإجمالي 1.89 مليار دولار.
وتتوقع كرافت أن تأتي عروض الأسهم المشتركة هذه إلى السوق “بشكل أكثر انتظامًا بكثير”، مع توقع خمسة على الأقل بحلول نهاية هذا العام.
وقالت كرافت: “إننا نشهد، نتيجة لتعدد جهات الإصدار في هذا المجال، معاملات متعددة، وفهمًا أفضل للمنتجات والهياكل التوريقية، والآن توفر التصنيفات”. “إننا نشهد بالفعل ضغط التسعير في سوق الديون المورقة، الأمر الذي سيكون له آثار متابعة في نهاية المطاف على تسعير المنتج والقدرة التنافسية للسوق، الأمر الذي من المرجح أن يؤدي إلى انخفاض الأسعار”.
الشراكات المحتملة
من المرجح أن تصبح الاستثمارات في أسهم المنازل ضرورية لسوق منتجات التمويل العقاري. وقال جون أرينز، رئيس وحدة الأعمال في أسباير، وهي منصة لمؤسسات التعليم العالي مملوكة لشركة ريدوود ترست، إن مقرضي الرهن العقاري ووكلاء العقارات سيحتاجون إلى دمج عروض مؤسسات التعليم العالي في أعمالهم.
وقال آرينز: “نعتقد أن مؤسسة التعليم العالي لديها القدرة على أن تكون ابتكارًا تحويليًا في مجال التمويل العقاري، ليس فقط كمنتج للوصول إلى الأسهم ولكن أيضًا كمنتج مساهمة في الدفعة الأولى”.
في هذه الحالات، تتمثل الفكرة في تمكين المستهلكين من الاستفادة من ملكية ممتلكاتهم الحالية لخفض تكلفة الدفعة الأولى لشراء جديد. يمكن للمشترين تقليل دفعات الرهن العقاري الشهرية وربما تجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص – وهو شرط إذا حصل المشترون على قرض تقليدي بدفعة مقدمة تقل عن 20٪ من سعر الشراء.
قال مايكل ميشيليتي، كبير مسؤولي التسويق في شركةUnlock: “أعتقد أن هذا هو على الأرجح المكان الذي يناسبك سوق المنتجات الأعظم داخل مجتمع العقارات على المدى الطويل – الاستفادة من الأسهم لمساعدة المستهلك على شراء منزل في المستقبل”.
وقالت الشركات التي أجرت شركة HousingWire مقابلات معها إن الشراكات مع وكلاء العقارات أو منشئي الرهن العقاري لتثقيف أصحاب المنازل والمشترين حول منتجات HEI ستكون أساسية. يعد نقص المعرفة لدى المستهلكين أحد أكبر المهام التي تواجهها شركات التكنولوجيا المالية.
“في حين أن المنتج الذي تم إصداره من خلال أسهم المنازل اليوم داخل عالم تمويل الأسهم يبدأ في الانتقال لتقديم منتج شراء، فإن نقطة الاستحواذ الرئيسية لأصحاب المنازل ستكون بالتأكيد النظام البيئي للوكلاء العقاريين. ونحن نعتقد أن منشئي HEAs، مثل Unlock، سوف يستهدفون ذلك بالتأكيد.
تقوم شركة ريدوود، على سبيل المثال، بشراء مؤسسات التعليم العالي من منشئي الطرف الثالث منذ عام 2019 وتوفر السيولة لأجزاء من سوق الرهن العقاري غير التابع للوكالات. ومن خلال هذا الجهد، أنشأت Redwood شبكة واسعة تضم حوالي 190 شريكًا منشئًا مراسلًا اليوم.
“على مدى الأرباع القليلة الماضية، بدأنا التعاون مع البائعين لطرح منتج HEI الخاص بنا لعملائهم،” وفقًا لخطاب المساهمين في Redwood Trust بنهاية عام 2023.
“لمزيد من معالجة الفرصة التي نراها في ملكية المنازل، أطلقنا أيضًا منتجًا تقليديًا للرهن العقاري الثاني لشبكتنا في يناير. لقد أدى الجمع بين قروض الامتياز الثاني ومؤسسة التعليم العالي إلى إيجاد حل فريد ومنسق لشركائنا في الإنشاء.”
التحديات التي تلوح في الأفق
إن الحجم الصغير لسوق الاستثمار في أسهم المنازل يعني إمكانية النمو ولكنه يعني أيضًا عددًا أقل من الأنظمة مقارنة بصناعة الرهن العقاري، الأمر الذي يتطلب إفصاحات صارمة وحماية للمستهلكين.
وقالت جيني سونج، مديرة المدرسة: “من وجهة نظر حماية المستهلك، يعد الأمر أشبه بالغرب المتوحش”. نافيتاس كابيتال، شركة رأس المال الاستثماري التي تركز على العقارات وتكنولوجيا البناء.
وأشار سونغ إلى أن شركات التكنولوجيا المالية تمكنت من تحقيق عوائد لمستثمريها من خلال هياكل صفقات معينة تعتبر عقابية للعملاء. ونظرًا لوجود أنواع مختلفة من الهياكل، فمن الصعب على المستهلكين إجراء تقييم دقيق.
وقال سونغ: “يتمتع الكثير منهم بحماية من الجانب السلبي، حيث قد تبلغ قيمة منزلك مليون دولار، لكنهم يضمنونه بمبلغ يصل إلى 800 ألف دولار”. “إذا لم تقدر قيمة الممتلكات الخاصة بك، فيجب عليك بطريقة ما سد هذه الفجوة مهما كانت.”
من وجهة نظر شركات التكنولوجيا المالية، فإنها تواجه لاعبين أكبر – بما في ذلك البنوك العاملة في الصناعة ذات الميزانيات العمومية الأكبر.
“اللاعبون الراسخون هم عادة البنوك التي تحتفظ بمدخراتك، والحساب الجاري. وقال زنديه: “يتعين على كل شركات حلول التمويل البديلة أن تتنافس مع ذلك… وبالتالي فإن تكلفة اكتساب العملاء باهظة الثمن وشراكات القنوات موجودة بالفعل”.
في حين أن اللاعبين الكبار يعقدون بالفعل شراكات مع وكلاء العقارات وشركات الوساطة للوصول إلى العملاء المحتملين – حيث يستحوذون عليهم في وقت مبكر في عملية البحث المبكرة عن المنزل – فإن شركات الاستثمار في ملكية المنازل عمومًا لا تتدخل حتى يتطلع مالك المنزل إلى الاستفادة من أسهمه، كما يقول زنديه. قال.
ويبقى أيضًا أن نرى كيف ستؤثر بيئة أسعار الفائدة المنخفضة على مقدمي مؤسسات التعليم العالي لأنها ستجعل تكاليف الاقتراض أقل تكلفة لأصحاب المنازل والمشترين المحتملين.
وقال بورنيت: “مع انخفاض أسعار الفائدة، فإننا أداة استثمارية بديلة أكثر إقناعًا لمجموعة واسعة من المستثمرين أيضًا، الأمر الذي نأمل أن يخلق طلبًا إضافيًا على جانب رأس المال ويوفر أسعارًا أكثر تنافسية لأصحاب المنازل لدينا”.
على الرغم من عدم اليقين بشأن الأنظمة وعوامل الاقتصاد الكلي، فإن استمرار طلب المستهلكين على استثمارات أسهم المساكن بالإضافة إلى التوريق المصنف لاتفاقيات أسهم المساكن يزيد من التفاؤل بشأن النمو المحتمل للسوق.
وأضاف ميشيليتي: “إن الاستثمار في أسهم المنازل ينمو مع ارتفاع ديون المستهلكين إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق وسيتطلع المستهلكون إلى الاستفادة من أسهم منازلهم بشكل أكبر”.
“ماذا كانت تفعل HELOCs قبل 10 سنوات؟ هل كانوا يقومون بالكثير من الحجم؟ قال ميشيليتي: لا، بالكاد يمكنك الحصول على واحدة. “أعتقد أن الأمر يتلخص في السؤال التالي: ما هي حالة الاستخدام؟” يتعلق الأمر بطلب المستهلكين ويجب أن يكون لديك منتج مناسب للسوق.”
