رأي: فحص القناة الهضمية لصناعة الإسكان: مسح المشهد الحالي
مع ارتفاع أسعار المساكن واستمرار ارتفاع أسعار الفائدة، يؤخر العديد من الأميركيين شراء منزل، لاعتقادهم أنهم لا يستطيعون تحمل تكاليفه أو أن الوقت الحالي هو الوقت السيئ للشراء. ومع ذلك، فإن الانتظار ليس خيارًا متاحًا لمشتري المنازل في الفصول المحورية من حياتهم – سواء تكوين أسرة أو تمهيد الطريق للاستقرار المالي على المدى الطويل.
من السهل أن نفهم لماذا يتخلى الكثيرون عن ملكية المنازل خلال سوق الرهن العقاري المليء بالتحديات. ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة بشكل عنيد، واعتبارًا من يونيو 2024، تتوقع فاني ماي أن ينخفض متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.7٪ فقط بحلول الربع الرابع من عام 2024. ومما يزيد الأمور سوءًا أن هناك مخزونًا محدودًا من المنازل في المنطقة. السوق، حيث أن العديد من أصحاب المنازل الحاليين يحتفظون بمعدلات أقل بكثير من 6٪ ولا يريدون أن يكونوا مثقلين بمعدلات أعلى.
على الرغم من البيئة الصعبة، لا يزال من الممكن الحصول على ملكية المنازل، حتى بالنسبة للأفراد والأسر ذات الدخل المنخفض أو المحرومين. ومن المؤسف أن العديد من الأميركيين لا يعرفون عن الموارد المتاحة لهم.
هناك العديد من عروض البرامج الحكومية المصممة لدعم المقترضين ذوي الدخل المنخفض والمجتمعات المحرومة المتاحة من خلال البنوك والاتحادات الائتمانية، بما في ذلك:
- الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA): توفر قروض إدارة الإسكان الفدرالية تأمين الرهن العقاري على القروض المقدمة من المقرضين المعتمدين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يحمي هذا التأمين المقرضين من الخسائر. إذا تخلف مالك العقار عن سداد رهنه العقاري، فسوف تقوم إدارة الإسكان الفدرالية بدفع مطالبة إلى المقرضين. وبما أن المقرضين يتحملون مخاطر أقل، فيمكنهم تقديم المزيد من القروض العقارية لمشتري المنازل. توفر قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا قروضًا لمشتري المنازل لأول مرة، وتتضمن دفعة مقدمة بنسبة 3.5%، وأسعار فائدة تنافسية، وإرشادات ائتمانية مرنة.
- قروض الإسكان الخاصة بشؤون المحاربين القدامى (VA): تساعد هذه القروض المحاربين القدامى وأعضاء الخدمة والناجين منهم على شراء أو بناء أو تحسين أو إعادة تمويل منزل بشروط أفضل من القرض التقليدي من بنك خاص أو شركة رهن عقاري أو اتحاد ائتماني. ما يقرب من 90٪ من القروض المدعومة من VA يتم تقديمها بدون دفعة أولى.
- وزارة الزراعة الأمريكية (USDA): تقدم خدمة الإسكان الريفي التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية القروض والمنح وضمانات القروض للإسكان الفردي والمتعدد الأسر في المناطق الريفية.
وبصرف النظر عن برامج المساعدة الحكومية والمصرفية، يمكن لمشتري المنازل المحتملين أيضًا أن يتطلعوا إلى المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل فريدي ماك، وفاني ماي، وبنوك القروض السكنية الفيدرالية. تلعب مؤسسات القطاع العام دورًا مهمًا في تقديم الخدمات المالية وضمان حصول المقترضين المستقبليين على قروض عقارية ميسورة التكلفة، حيث توفر الأموال للمقرضين من خلال السلف أو من خلال شراء قروض الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي.
سوق الرهن العقاري الثانوي يعزز السيولة للمقرضين. فهو يخلق تدفقًا مستمرًا من الأموال التي يمكن للمؤسسات المالية استخدامها لإنشاء المزيد من القروض العقارية دون إضافة ضغط إضافي على ميزانياتها العمومية. يوفر سوق الرهن العقاري الثانوي مليارات الدولارات من التمويل الإجمالي، مما يجعل المزيد من الائتمان متاحًا للمقترضين في جميع أنحاء البلاد لتعزيز تمويل الإسكان المستقر.
ومن الناحية العملية، تساعد السوق الثانوية البنوك الصغيرة والاتحادات الائتمانية في الوصول إلى مصدر كبير للسيولة للتنافس بشكل أفضل مع المؤسسات الأكبر حجما. ومن الممكن أن تعمل المؤسسات المالية المجتمعية على إنشاء قروض رهن عقاري ذات سعر ثابت جذابة لمشتري المساكن وبيعها في السوق الثانوية، وبالتالي الحد من المخاطر التي تتحملها مؤسسات الإقراض فيما يتصل بحمل قروض طويلة الأجل على ميزانياتها العمومية. ويؤدي هذا إلى وضع مربح للجانبين للمقرضين ومشتري المنازل، مما يعني زيادة الوصول إلى قروض الرهن العقاري، وانخفاض أسعار الفائدة، والوصول إلى منتجات قروض الرهن العقاري المتنوعة.
وبينما ننتظر انخفاض أسعار الفائدة والرهن العقاري، يجب على مشتري المنازل الجدد أن يعرفوا عن البرامج الحكومية وسوق الرهن العقاري الثانوي وأن يكون لديهم إمكانية الوصول إليها من خلال المؤسسات المالية المجتمعية الخاصة بهم. وهذا يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا بالنسبة لملايين الأمريكيين، حيث يمكنهم من شراء منزل عائلتهم التالي والحصول على جزء أساسي من الحلم الأمريكي.
جون ستوتشيتي هو نائب الرئيس التنفيذي ورئيس مجموعة برنامج تمويل شراكة الرهن العقاري في بنك قروض المنازل الفيدرالي في شيكاغو.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected].
