من الجدير تجربة ADR لإنقاذ العلاقات العقارية
لقد عملنا أنا وزوجتي مع نفس الوكيل العقاري لشراء وبيع العديد من المنازل، وقمنا بإحالتها لمساعدة أكثر من عشرة أصدقاء في معاملاتهم المنزلية. هذا مثال صغير لحقيقة كبيرة حول العقارات: إنها علاقة عمل.
في مسيرتي المهنية كمحامي، رأيت كيف يمكن للنزاعات القانونية أن تدمر العلاقات بسرعة وإلى الأبد. تتمتع الشركات العقارية والمهنيون بفرصة قتالية لإنقاذ هذه الأصول التجارية المهمة إذا استخدموا الحلول البديلة لتسوية المنازعات (ADR) للصراعات التجارية الروتينية. ودعونا نواجه الأمر، معظم الصراعات التجارية تكون روتينية ما لم يبدأ أحد الأطراف في ممارسة الألعاب.
يتم تنفيذ حل النزاعات البديلة بذكاء، وهو يوفر للأطراف المتقاضية وسيطًا أو محكمًا خبيرًا للاستماع إلى قصة كل جانب وإرشادهم إلى تسوية عملية (الوساطة) أو اتخاذ قرار مستنير وسريع نسبيًا حول من هو المناسب قانونًا (التحكيم). كمحامي، رأيت ما يمكن أن تفعله هذه العملية لخفض درجة حرارة التقاضي والتركيز على مزايا النزاع بهدف تجاوزه. حتى لو توترت العلاقة إلى حد عدم عمل الأطراف معًا مرة أخرى، فإن الحلول البديلة للنزاعات يمكن أن تقلل من العداء والاستياء الذي يمكن أن يستمر بعد معركة قانونية. كما يمكن أن يوفر الوقت والطاقة والمال، ولأنه خاص، فإنه يمكن أن يمنع أو يحد من الدعاية السيئة.
يمكن أن تكون تسوية النزاعات البديلة مثالية للنزاعات العقارية الشائعة، مثل تلك المتعلقة بالعمولات بين شركات الوساطة ووكلائها، أو بين الوسطاء المتنافسين – أو عندما يدعي المشترون أو البائعون أن وكلائهم انتهكوا واجباتهم الائتمانية.
في هذه النزاعات، كان للأطراف تقليديًا الاختيارات التالية.
- الخيار الأول هو الابتعاد، والصر على أسنانهم، وابتلاع أي تكاليف تأتي مع قبول ما هو غير مقبول. من المؤكد أن إحدى هذه التكاليف هي عدم التعامل مرة أخرى مع الوسيط أو الوكيل أو المشتري أو البائع الآخر.
- الخيار الثاني (أ) يتلخص في اللجوء إلى المحكمة، حيث تتفشى الألاعيب، وإنفاق ثروة صغيرة على تقديم ما يكفي من الأوراق وطلبات المستندات ــ أو الدفاع ضد هذه الإيداعات والطلبات ــ وهو ما يجعل الأمور بائسة إلى الحد الذي يجعل الجانبين يتفقان في نهاية المطاف على التسوية.
- سيخضع الخيار 2 ب للتجربة، الأمر الذي قد يستغرق عامين فقط للوصول إلى هذه المرحلة ويكلف أكثر من ذلك – مع فرصة 50٪ فقط للفوز.
يوفر الحل البديل للنزاعات الخيار الثالث الذي يمكّن كل جانب من عرض قضيته، و- إذا تم إعداد العملية بحكمة – يمكّن المحايد من إزالة مهارات المحاكم وأنظمة التحكيم القديمة التي تحول التقاضي إلى حرب شاملة. من خلال تجنب الموجزات الصغيرة وطلبات تيرابايت من رسائل البريد الإلكتروني، سيركز مزود ADR المخول الذي يتبع بروتوكولًا موجهًا نحو النتائج على مزايا الحجة، وإذا كانت الوساطة مستحيلة، فسوف يقدم إجابة على وجه السرعة حتى يتمكن كل جانب من العودة إلى أعماله .
لتحقيق أقصى استفادة من هذا الخيار الثالث في العقارات، يحتاج الوسطاء أو المحكمون إلى فهم قانون العقارات في الولاية ذات الصلة. ليس من الجيد أن نفهم قانون العقود الأساسي فقط. قامت أنظمة المحاكم في العديد من الولايات ببناء مجموعات عميقة من القوانين وقرارات المحاكم المتعلقة بالواجب الائتماني والقضايا الأخرى التي تظهر في العقارات. ولأن الحل البديل لتسوية النزاعات من المفترض أن يوفر الوقت والمال، فلا أحد يرغب في إنفاق أي منهما على تثقيف الطرف المحايد.
في بعض السياقات، قد يشعر المستشارون القانونيون للأطراف العقارية براحة أكبر في رفع شؤونهم إلى المحكمة بدلاً من التحكيم لأنهم يريدون الاحتفاظ بخيار الاستئناف على نتيجة سيئة. وهذا أمر منطقي بالنسبة للحالات الكبرى التي تكون فيها مبالغ وجودية من المال على المحك، أو قد تؤدي سابقة أو قرار قانوني آخر إلى القضاء على قدرة أحد الجانبين على إدارة الأعمال.
ولكن في الأمور الروتينية، التي لا تكون فيها المخاطر كبيرة بما يكفي للمخاطرة بتفجير العلاقات بين مصادر الإحالة والمستشارين العقاريين الموثوقين، فإن حل النزاعات البديلة يستحق المحاولة. لقد رأيت كيف يمكن للتقاضي أن يمتص طاقة الشركة ومديريها التنفيذيين وموظفيها، وفي كثير من الأحيان لا يستحق الأمر العناء. إنهم يحاولون تجزئة القلق، لكنه سيجد طريقة ليتسرب إلى المشاريع الحالية والتخطيط المستقبلي.
الأمر الأكثر إثارة للقلق في سياق العقارات هو أن التقاضي يمكن أن يصرف الانتباه عن تعزيز العلاقات مع العملاء والزملاء. قد لا تكون هذه التكلفة مستدامة، خاصة في هذا العمل.
الوجبات السريعة:
- يمكن أن يؤدي الحل البديل للنزاعات إلى خفض درجة حرارة النزاعات القانونية.
- نظرًا لأن العقارات تعتمد على العلاقات، والعلاقات معرضة للخطر في الدعاوى القضائية التقليدية، فإن الحل البديل للنزاعات يستحق المحاولة في الأمور الروتينية.
- يحتاج مقدمو الحلول البديلة لتسوية النزاعات إلى تمكين المحايدين من الحد من الاكتشاف، والتركيز على مزايا النزاع، وتجنب الانحراف عن طريق طلبات الاكتشاف الرئيسية والحجج غير ذات الصلة.
- يجب أن يكون ADR المحايد الذي يتعامل مع المسائل العقارية على دراية جيدة بالسوابق العقارية في الولاية ومجموعة القوانين. لا أحد يريد تثقيف المحكم.
ريتش لي هو الرئيس التنفيذي ومؤسس شركة New Era ADR، وهي شركة تكنولوجيا مدعومة بالمشاريع ومنتدى لحل النزاعات يقلل من الوقت والتكلفة لحل النزاعات القانونية بنسبة تصل إلى 90%. وهو المستشار العام السابق لشركتين من شركات التكنولوجيا سريعة النمو والمدعومة بالمشاريع في مجال التكنولوجيا المالية وعلوم البيانات والذكاء الاصطناعي، حيث قاد الشؤون القانونية والأمن السيبراني والامتثال وخصوصية البيانات. يمكن الوصول إليه عند [email protected].
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
