عالم جديد شجاع ينتظر صناعة العقارات. هل أنت مستعد؟

سواء كان الأمر يتعلق بتحسين نموذج عملك، أو إتقان التقنيات الجديدة، أو اكتشاف استراتيجيات للاستفادة من الطفرة التالية في السوق، إنمان كونيكت نيويورك سوف يعدك لاتخاذ خطوات جريئة إلى الأمام. الفصل التالي على وشك أن يبدأ. كن جزءا منه. انضم إلينا والآلاف من قادة العقارات في الفترة من 22 إلى 24 يناير 2025.

روندا بورنيت هي أم وطبيبة نفسية سابقة في المدرسة. يعمل جيريمي كيل كمحامي يركز على قانون كبار السن. يعمل جيرود بريت كمدير تنفيذي لمنظمة أمهات ضد القيادة تحت تأثير الكحول. أمضت هولي إليس سنوات في العمل كمعلمة في المدرسة الثانوية.

يأتي هؤلاء الأشخاص الأربعة من خلفيات مختلفة، وأعمار مختلفة، وفي عالم مختلف ربما لم تتقاطع المسارات أبدًا. لكن في جدولنا الزمني، لديهم شيء واحد مشترك جمعهم معًا: لقد اشتروا جميعًا منازل، ثم رفعوا دعوى قضائية بشأن العمولات التي كان عليهم دفعها.

يعد بورنيت وكيل وبريت وإيليس من بين العديد من المستهلكين الذين يقفون وراء عدد كبير من الدعاوى القضائية لمكافحة الاحتكار التي هزت صناعة العقارات. تركز الدعاوى على كيفية حصول الوكلاء على أجورهم، وبعد سنوات من التقاضي، أدت إلى عدد من التسويات الكبرى هذا العام. أبرز تلك التسويات كانت بين المدعين في قضايا متعددة والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، وتضمنت اتفاقًا من NAR لتغيير قواعد مختلفة.

تمثل نهاية هذا الأسبوع الموعد النهائي لدخول هذه القواعد حيز التنفيذ. أدى الموعد النهائي إلى ما يشبه السباق نحو خط النهاية حيث تقوم خدمات الإدراج المتعددة بتحديث النماذج وإصدار تحذيرات صارمة، بينما تسعى NAR جاهدة لتثقيف الجمهور. وفي الوقت نفسه، يبذل قادة الصناعة قدرًا كبيرًا من الطاقة لتهدئة المخاوف بينما يناقش الوكلاء التأثيرات في المنتديات عبر الإنترنت.

كل هذا يعني أن المستهلكين مثل بورنيت، وكيل، وبريت، وإيليس، قد أجبروا صناعة العقارات على الدخول في عالم جديد شجاع. في الأماكن الافتراضية والحقيقية، يتم قبول التغييرات التي تحدث الآن على نطاق واسع باعتبارها أهم تطور في مجال بيع المنازل خلال جيل واحد على الأقل.

لفهم ما يحدث الآن، تواصل إنمان مع اللاعبين والوكلاء الرئيسيين في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وهناك خلاصتان من هذه المحادثات:

• أولاً، بدأت خدمات القوائم المتعددة – المكلفة بالتنفيذ الفعلي للقواعد الجديدة – في طرح التغييرات بالفعل. ونهاية العالم لم تصل.
• لكن ثانياً، يقول البعض في خنادق الصناعة إن الارتباك لا يزال قائماً. ونتيجة لذلك، يتعين على ممارسي العقارات توخي الحذر مع انقشاع الغبار.

ما الذي يحدث بالضبط؟

أمام شركات MLS التابعة للوسطاء العقاريين مهلة حتى 17 أغسطس – وهو يوم السبت – للامتثال لتغييرات القواعد التي وضعتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. هذه التغييرات لديها القدرة على قلب الطريقة التي يتم بها الدفع لوكلاء العقارات والوسطاء في جميع أنحاء البلاد، ويقول المؤيدون إنها قد تؤدي أيضًا إلى توفير عشرات المليارات للمستهلكين إذا انخفضت العمولات الإجمالية.

وحددت قيادة NAR موعدًا نهائيًا في أغسطس قبل جلسة الاستماع في 26 نوفمبر، والتي ستنظر خلالها محكمة اتحادية في منح الموافقة النهائية على التسوية.

في الأشهر القليلة المقبلة حتى ذلك الحين، من المرجح أن يولي مراقبو الصناعة – بما في ذلك وزارة العدل الأمريكية – اهتماما وثيقا لكيفية تنفيذ القواعد الجديدة، وتأثيرها على المستهلكين، قبل أن يقرروا ما إذا كانوا سيطلبون المزيد من التغييرات.

وحتى ذلك الحين، هذه هي التغييرات الرئيسية التي يجب على الدوري الأمريكي لكرة القدم تنفيذها بحلول يوم السبت:

• القضاء على أي متطلبات عروض التعويض في النظام المتعدد الأطراف بين الوسطاء المدرجين أو البائعين إلى وسطاء المشترين. في السابق، كانت قاعدة المشاركة الخاصة بـ NAR، والمعروفة أيضًا باسم قاعدة التعويض التعاوني، تتطلب من وسطاء الإدراج تقديم تعويضات لوسطاء المشترين لتقديم قائمة إلى MLS.
• منع الوكلاء والسماسرة والبائعين من تحضير أي عروض تعويض في النظام متعدد الأطراف إلى وسطاء المشترين ومن الكشف عن تعويض وسيط الإدراج أو إجمالي تعويض الوسيط في النظام متعدد الأطراف. وهذا يتطلب من MLS إزالة جميع حقول بيانات تعويض الوسيط في MLS.
• متعدد الأطراف لا يجب أن يساعد يقدم الوكلاء أو الوسطاء أو البائعون عروض تعويض لوسطاء المشترين من خلال أي آلية غير تابعة لـ MLS، مثل توفير بيانات MLS إلى مواقع الويب التي تعمل كمنصة لعروض التعويض من وسطاء متعددين.
• مطالبة الوسطاء الذين يعملون مع المشتري بذلك الدخول في اتفاقية مكتوبة قبل أن يقوم المشتري بجولة في أي منزل. إذا كان الوكيل أو الوسيط سيحصل على تعويض من أي مصدر، فيجب أن تحدد الاتفاقية المكتوبة مع المشتري مبلغ أو معدل التعويض الذي سيتم استلامه أو كيفية تحديد هذا المبلغ. يجب أن يكون المبلغ “يمكن التحقق منه بشكل موضوعي” ولا يمكن أن يكون “مفتوح المدة”. وتنص الصفقة أيضًا على أن التعويض الذي يتلقاه الوكيل أو الوسيط مقابل خدمات الوساطة لا يمكن أن يتجاوز المبلغ أو السعر المتفق عليه في اتفاقية المشتري.
• مطالبة الوكلاء والوسطاء الذين يعملون لصالح البائعين، كتابيًا،“الكشف بشكل واضح” للبائعين والحصول على موافقتهم على ذلك أي دفعة أو عرض للدفع يقدمه الوسيط أو البائع لممثل المشتري. وعليهم أيضًا تحديد مبلغ أو معدل الدفع.
• مطلوب وكلاء ووسطاء الكشف بشكل واضح للبائعين والمشترين المحتملين “أن عمولات الوسيط لا يحددها القانون وقابلة للتفاوض بالكامل”.
• متعدد الأطراف يجب ألا توفر القدرة على التصفية أو تحديد قوائم MLS التي يتم إرسالها إلى المستهلكين بناءً على التعويض المقدم للوسيط المشتري أو اسم الوسيط أو الوكيل.

من أجل الامتثال لشروط التسوية هذه، تفرض بعض MLS غرامات باهظة. يمنح البعض أيضًا المشتركين القدرة على الإعلان عن استعداد البائعين للنظر في التنازلات المقدمة للمشترين، حيث يكون لدى المشترين خيار استخدامها للحصول على تعويض وسيط المشتري.

موارد إضافية:

سباق MLS للتغيير

مع اقتراب الموعد النهائي في 17 أغسطس، بدأت العديد من الدوريات المتعددة الأطراف في تطبيق تغييرات على القواعد في الأسابيع والأشهر الأخيرة. وأشار المسؤولون التنفيذيون إلى أن العالم لم ينته بعد.

• على سبيل المثال، ميبور، وهي شركة وسيطة تعاونية تخدم ولاية إنديانا، قامت بدفع تغييراتها مباشرة في الأول من يوليو. وعندما تم تفعيل التغييرات، كان هناك إجمالي 5000 قائمة سكنية في MIBOR. في غضون 30 يومًا منذ إزالة الحقول الخاصة بتعويض وكيل المشتري، أضاف الوكلاء 4400 قائمة أخرى.
• “في ذلك الشهر، كان هناك حوالي 9000 فرصة لفعل شيء خاطئ”، الرئيس التنفيذي لشركة MIBOR شيلي سبيشيو قال إنمان. “لم يكن لدينا سوى 39 مخالفة امتثال – 39 شخصًا كان علينا التواصل معهم وشرح لهم سبب عدم تمكنهم من القيام بما حاولوا القيام به.”
• ال خدمة القائمة المتعددة الإقليمية في كاليفورنيا، أكبر MLS في الولايات المتحدة، تم إطلاق تحديثاتها في 13 أغسطس. آرت كارتر، الرئيس التنفيذي لشركة CRMLS، حث الوكلاء على الالتزام بالقواعد: “لا تضيف ملحقًا. لا تقم بإضافة أي شيء يمكن عرضه لجميع مستخدمي خدمة الإدراج المتعدد لأنه سيكون هناك غرامة مرتبطة به.
• CRMLS المستشار العام إدوارد زورن أخبر إنمان أنه يشعر بالثقة في أن معظم الدوريات متعددة الأطراف كانت مستعدة ليوم 17 أغسطس وقد تواصلت مع أعضائها حول التغييرات: “لقد صعدت الدوريات الأمريكية وفعلت ما يتعين عليهم القيام به ليكونوا جاهزين للتغيير”.
• بريان دونيلان، الرئيس التنفيذي لشركة مشرق MLSتحدثت، ثاني أكبر خدمة قوائم متعددة في البلاد، مع إنمان يوم الثلاثاء – قبل يوم واحد من تعيين برايت لتنفيذ تغييراتها – وقالت إن منظمته ستتبع نهج “التثقيف أولاً” لمعالجة الانتهاكات المحتملة.
• قال دونيلان: “سنبذل قصارى جهدنا للتأكد من تثقيف الأشخاص قبل تغريمهم”. “في نهاية المطاف، أتصور أننا سنضطر إلى فرض غرامات على الأشخاص لأن هذه قضية كبيرة حقًا. الجميع ينظر الآن.”
• قال دونيلان إنه يتوقع سماع مشاعر مختلطة حول التغييرات بمجرد تنفيذها وتفاعل أعضاء Bright مع النظام المحدث. “هؤلاء الرجال يأكلون ما يصطادونه. ربما يكونون أكثر توتراً قليلاً من أي شخص آخر. أستطيع أن أرى من أين يأتي ضغوطهم “.

موارد إضافية:

يتدافع العملاء – لكن الأسئلة (والإحباط) لا تزال قائمة حتى الساعة الحادية عشرة

ربما سارعت خدمات القوائم المتعددة لطرح التغييرات، لكن البعض في مجتمع الوكلاء – مرددين التعليقات الأخيرة في Inman Connect Las Vegas – أخبروا Inman أن العملية لم تكن أقل من مربكة.

• كورتني بولوس ل شركة اكمي العقارية في لوس أنجلوس، التي تخصصت شركتها منذ فترة طويلة في اتفاقيات وكالة المشتري الحصرية، شهدت رسائل مختلطة في بعض الأحيان. وانتقدت على وجه التحديد عدم وجود “أي بروتوكول حقيقي للبيوت المفتوحة”، من بين أمور أخرى.
• وقال بولوس أيضًا: “لقد كانت عملية طرح مربكة للغاية”. “أعتقد ذلك [NAR] أعلنوا عن تغييرات التسوية المقترحة قبل أن يكون لديهم خطة جيدة لطرح الأمور الإجرائية. جمعيتنا [the California Association of Realtors] كان لديهم ندوات تعليمية بأشكال جديدة وكان عليهم بعد ذلك مراجعتها، ثم عقدوا ندوة جديدة قائلين: “انسوا كل ما قلناه لكم للتو، لقد قمنا بمراجعة النموذج”. لذلك كان الطرح قذرًا للغاية. إنه يسبب الكثير من الارتباك.”
• في أورلاندو، فلوريدا، فيرونيكا فيغيروا و فريق التين لقد تعاملنا بالفعل مع تغييرات القواعد لأن خدمة القوائم المتعددة المحلية — ممتاز MLS – وضع هذه التغييرات حيز التنفيذ في 6 أغسطس. كان فريق فيغيروا على ما يرام، لكنها قالت إن هذا ليس هو الحال بالنسبة للجميع في المنطقة.
• وقال فيغيروا لإينمان: “إذا كنت أتحدث بصراحة، فلا أعتقد أنه يمكننا القول إننا مستعدون تمامًا لدرجة أننا لن نتعرض لبعض الكسر أو بعض الاحتكاك”. “لقد رأينا بالفعل غرامات في الدوري الأمريكي لكرة القدم، وهناك نقص في الشفافية بشأن سبب هذه الغرامات.”
• في أثناء، أندريا جيلر ل بيركشاير هاثاواي هوم سيرفيسز شيكاغو أخبرت إنمان بأنها “مستعدة قدر الإمكان”. لكنها أضافت أن الآخرين ليسوا كذلك. “أنا قلق بشأن العملاء الآخرين من حولي.”

موارد إضافية:

ماذا يحدث الآن؟

ورغم اقتراب الموعد النهائي، لا تزال هناك عدد من الأسئلة دون إجابة. هل سيستمر البائعون عمومًا في تقديم العمولات؟ هل سيدفع المشترون من جيوبهم؟ هل ستضغط وزارة العدل من أجل تغيير أكبر؟ هل ستتجه العمولات إلى الأسفل بشكل ملموس؟ لا أحد يعرف في هذه المرحلة، لكن هذه كلها قضايا تستحق المشاهدة في الأشهر المقبلة.

مستقبل NAR هو أيضًا سؤال مفتوح. جاءت التسوية بعد فترة من الاضطرابات بالنسبة للمنظمة، حيث سيطرت الفضائح والتغييرات التنفيذية على الدورات الإخبارية في عام 2023. والآن، تقدم منظمة منافسة عرضًا لأعضاء جدد، وقطع بعض اللاعبين في الصناعة علاقاتهم مع NAR، ولا تزال المنظمة تفتقر إلى رئيس تنفيذي دائم. إذن، ستكون الأشهر المقبلة بمثابة اختبار حاسم للكيان الذي حدد العقارات لعقود من الزمن.

سيتعين على الوكلاء والمنظمات التي تخدمهم أيضًا توخي الحذر خشية أن يتعارضوا مع القواعد في المستقبل القريب:

• CRMLSعلى سبيل المثال، أخبرت أعضائها أنهم يجب أن يتوقعوا غرامة قدرها 2500 دولار إذا قاموا بتضمين لغة حول التعويض ضمن النظام متعدد الأطراف.
• مايكل كيتشمارك، محامي المدعين الرئيسيين في قضية تعرف باسم سيتزر | بورنيتأخبر إنمان في مقابلة حصرية هذا الأسبوع أنه سيراقب الوضع عن كثب: “إذا كان أي شخص يعتقد أنه سيكون قادرًا على تجنب تطبيق اتفاقية التسوية والقانون من خلال إنشاء بعض الأشكال الجديدة أو إخفاء هذا التعاون على المواقع الجديدة، فهي خاطئة. إذا كان لدينا أي شعور بأن الأشخاص أو الشركات يفعلون ذلك كوسيلة للتغلب على هذا الأمر، فإننا نخطط لاتخاذ إجراءات قانونية سريعة.
• إذن، يحتاج العملاء الذين يريدون اجتياز هذه الفترة من التغيير إلى ما وصفه فيغيروا بأنه “تحول في العقلية”. “أعتقد أن المهم الآن هو الثقة في استشارتك وكفاءتك وقدرتك على توضيح الكيفية التي ستحصل بها على ما تريد [consumers] إلى خط النهاية من خلال حصولهم على أفضل الأسعار، وأفضل المفاوضات، وأنك خبير أثبت نتائجه.

أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى هيئة التحرير في إنمان لإبداء ملاحظاتك.