سوق الإسكان في دنفر يأخذ منعطفا حادا نحو المشترين
تولى السمسار بريت وينشتاين ومقره دنفر التعامل مع عميل كان منزله معروضًا في السوق لمدة 60 يومًا.
على الرغم من انخفاض السعر إلى 625 ألف دولار من 650 ألف دولار، إلا أنه بقي لمدة 45 يومًا أخرى دون أي عروض. لم يساعد التخفيض الآخر في السعر إلى 600 ألف دولار أيضًا، حيث أدى إلى 20 يومًا أخرى من صمت الراديو.
وقال: “قمنا بعد ذلك بتبديل أجهزة العرض، وتم بيع المنزل بعروض متعددة في يوم واحد”.
تشير الصفقة إلى مدى أهمية التفاصيل في سوق مثل دنفر، حيث تباطأ نمو أسعار المنازل بشكل كبير بعد أن تسببت زيادة الهجرة بعد الوباء إلى منطقة المترو في ارتفاع التقييمات بشكل حاد في فترة قصيرة من الزمن.
إذا تم تسعير المنازل بشكل مناسب وتم تسويقها بشكل جيد، فسوف يقوم المشترون بتقديم العروض. إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن القائمة يمكن أن تبقى لعدة أشهر.
“[The buyer] قال وينشتاين عن سعر الشراء البالغ 600 ألف دولار: “حصلت على صفقة”. “لم يكن التدريج مناسبًا تمامًا للمنزل. لا يوجد شيء اسمه الكمال، ولكن من المؤكد أنك يجب أن تسعى جاهدة لتحقيقه على جانب القائمة.
منذ بداية جائحة كوفيد-19، كانت دنفر واحدة من أهم الأسواق في البلاد بعد أن استوعبت هجرة واردة كبيرة من كاليفورنيا ونيويورك وتكساس وشيكاغو، من بين مناطق أخرى. وفقا لبيانات من كورلوجيك, ارتفع متوسط سعر القدم المربع في دنفر بنسبة 35% منذ عام 2020.
وقد أعطى هذا للبائعين اليد العليا، لكن السوق تحول في الأشهر الأخيرة. لقد تحول تدفق سكان دنفر إلى تدفق للخارج، حيث فقدت منطقة المترو سكانها لصالح أماكن مثل ولاية كارولينا الشمالية التي تقدم قيمًا ثقافية مماثلة بتكلفة معيشة أرخص. جون بيرنز للاستشارات العقارية بيرنز تظهر البيانات أن صافي نمو الأسر في دنفر قد تحول إلى سلبي بنسبة 2.1٪ على أساس سنوي.
وقد أدى انخفاض عدد السكان إلى تراجع الطلب على الإسكان، وكذلك الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري الذي بدأ في ربيع عام 2022. وقد أدى هذا إلى سلب السلطة من البائعين، الذين يواجهون الآن نقصا في المشترين المحتملين.
كما ارتفع المخزون في المدينة بشكل حاد، مما أعطى المشترين المزيد من الخيارات ومزيد من النفوذ في المفاوضات. بالإضافة إلى ذلك، هناك قدر كبير من المخزون عبارة عن بناء جديد، ويمكن لشركات البناء تقديم شروط تمويل أفضل للمشترين من خلال أعمال الرهن العقاري الداخلية الخاصة بهم. وهذا يترك بائعي المنازل القائمة مضطرين للتنافس على الأسعار مع شركات بناء المنازل.
ألتوس للأبحاث يكشف مؤشر حركة السوق مدى التغير الكبير الذي طرأ على الديناميكية بين المشترين والبائعين خلال العامين الماضيين. يعتبر المؤشر أي شيء فوق 30 سوقًا للبائعين، وهو يقع حاليًا عند 38. في الوقت الذي بدأت فيه معدلات الرهن العقاري في الارتفاع في عام 2022، كان المؤشر في دنفر عند 100 – الحد الأقصى لقيمة المؤشر.
ويقول السماسرة على الأرض إنه حتى في الأشهر القليلة الماضية، تحول السوق أكثر نحو المشترين، لكن العديد من المشترين يكتفون بالانتظار حتى تنخفض أسعار الفائدة، مما يزيد من المشاكل التي يواجهها البائعون. المشترين الموجودين في السوق يتسوقون للأسباب المعتادة.
قال ديفيد دي بيترو، سمسار عقارات تابع لشركة كومباس: “لا تزال الأمور الخمسة تحدث – الموت، الحفاضات، الدبلومات، الماس، والطلاق”. “[Buyers] نحاول أن نرى ما يحدث مع أسعار الفائدة، ولكن هذا لا يؤثر على البائع الذي يرغب في بيع منزله. لا يزال الناس بحاجة إلى تكبير الحجم أو تقليصه.
يميل المشترون في السوق إلى الحصول على ملف تعريف مماثل. تقول كيلي موي، سمسارة العقارات في كومباس، إن كلا من المشترين والبائعين يميلون إلى أن يكونوا أشخاصًا في أوائل الثلاثينيات وحتى منتصفها والذين يواجهون حدثًا كبيرًا في الحياة يتطلب مكانًا جديدًا للعيش فيه.
وقالت: “التقيت بأشخاص بالأمس في منزل مفتوح عقدته في دنفر، وكان الثلاثة منهم يتمتعون بنفس الشخصية بالضبط”. “لقد امتلكوا منزلاً بالفعل، وهم ينتقلون الآن لأنهم يريدون أن يكونوا في علاقة. إنهم يريدون الشراء مع هذا الشريك. لذا فهم أشخاص لديهم سبب للتحرك، وليس الأشخاص الذين يقولون “أوه، سيكون من الجميل أن يكون لدينا ساحة أكبر لذلك دعونا نتحرك”. هؤلاء الناس ينتظرون على الهامش.”
ربما لن ينتظروا لفترة أطول. أدى انهيار السوق في وقت مبكر من هذا الأسبوع إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وهي الآن تبلغ 6.74٪. علاوة على ذلك، من المتوقع أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة في سبتمبر، وهو ما يعتقد العديد من الوكلاء أنه سيسبب موجة من الطلب الجديد.
“لو [mortgage rates] وقال موي: “إذا تمكنا من الوصول إلى نطاق 5%، فإن المشترين الذين يجلسون على الهامش سيصابون بالجنون”.
