إن القوة المالية التي يتمتع بها أصحاب المنازل في الولايات المتحدة تشكل وسيلة وقائية ضد الانكماش
ومع دخول سوق الإسكان عامه الثالث من ركود المبيعات، فمن الجدير بالملاحظة أن أسعار المنازل استمرت في الارتفاع بشكل عام، باستثناء عدد قليل من الأسواق الرئيسية. لقد كانت سوق المبيعات صعبة للغاية حتى أن المرء قد يتساءل ما إذا كان من المتوقع حدوث انخفاض كبير في أسعار المساكن على المستوى الوطني. ولكي نفهم هذه الفرضية، دعونا نتفحص العوامل التي قد تؤدي إلى المزيد من الانحدار أو الانهيار التام في أسعار المساكن.
عند تحليل مستقبل أسعار المساكن في هذا البلد، واحتمال انهيار أسعار المساكن، أو إغراق البائعين المتعثرين بالسوق إذا أو عندما يصيبنا الركود أخيراً، فيتعين علينا أن ننظر إلى ثلاثة متغيرات. يحدث الرهن عندما تكون هذه المتغيرات الثلاثة صحيحة:
- الدفع: لقد فقدت وظيفتي ولم يعد بإمكاني دفع أقساط الرهن العقاري الخاص بي.
- الشروط: أنا مقلوب على قرضي أو لدي شروط مرهقة.
- السوق: من غير المحتمل أن أتمكن من بيع منزلي نظرًا لوجود عدد كبير جدًا من المنازل التي لا يتم بيعها في السوق.
عندما يجد الشخص نفسه غير قادر على تحمل أقساط الرهن العقاري (رقم 1 أعلاه)، يتعين عليه إما العثور على دخل جديد أو بيع المنزل. البطالة المطولة هي الشرط الأول لهذه العملية. وحتى الآن في أمريكا، لا تزال البطالة منخفضة للغاية، على الرغم من أن هذا قد يتغير بسرعة. البطالة تتجه نحو الأعلى.
إذا أدركت أنه يجب علي بيع المنزل، وواجهت ظروف سوق ضعيفة جدًا (رقم 3 أعلاه)، على سبيل المثال ارتفاع المخزون وطول أيام التواجد في السوق، فإنني أشعر بالإحباط بشأن قدرتي على البيع. قد ألجأ إلى حبس الرهن قبل أن أتمكن من البيع.
وفي الواقع، ارتفع مخزون المنازل غير المباعة في البلاد بنسبة 40% مقارنة بالعام الماضي. يبدو هذا كثيرًا، لكنه لا يزال يمثل حوالي نصف عدد المنازل الموجودة في السوق عما كان متاحًا قبل 10 سنوات (مع بعض الاستثناءات، مثل أوستن، تكساس، التي لديها مخزون أكبر مما كانت عليه قبل 10 سنوات). تشهد العديد من المناطق في الغرب الأوسط والشمال الشرقي مستويات مخزون ترتفع هذا الصيف ولكنها لا تزال بالكاد أعلى من المستويات القياسية المنخفضة التي سببها الوباء. لا تزال معظم الأسواق في جميع أنحاء العالم مقيدة نسبيًا من حيث المنازل المتاحة للبيع.
وهذا يتركنا مع قروض الرهن العقاري (رقم 2 أعلاه) نفسها. وإذا كان الركود الكبير سيؤدي إلى فيضان من المخزونات، مع وجود ما يكفي من المعروض المتاح حديثا من المساكن المعروضة للبيع لينمو بشكل غير متوازن مع الطلب المحدود من قِبَل مشتري المساكن، فإن هذا الفيضان سوف ينجم عن المقترضين الذين تقل أسعارهم عن المساكن أو الشروط المرهقة على القروض. دعونا نلقي نظرة على ما نعرفه عن القروض العقارية الأمريكية في الوقت الحالي.
في نهاية الوباء، حصل أصحاب المنازل الأمريكيون على أفضل صفقة على الإطلاق بشأن قروضهم العقارية. في الربع الأول من عام 2022، قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع مباشرة، كانت 85% من القروض العقارية تحمل معدل فائدة أقل من 5% لقرض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا. ولكن الآن بعد أن شهدنا عامين من ارتفاع أسعار الفائدة، فإن هذه الديناميكيات تتغير ببطء.
تتضاءل الفوائد المالية المذهلة لمعدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية كل شهر حيث يتم سداد عدد قليل من الرهون العقارية القديمة ومنخفضة التكلفة ويتم شراء ما يقرب من 400000 منزل من خلال قروض عقارية عالية التكلفة. والآن أصبح معدل الفائدة لدى 76% فقط من حاملي الرهن العقاري الأميركي أقل من 5%، وهو مستوى أدنى من 85% قبل عامين.
اعتبارًا من نهاية مارس 2024، أصبح لدى 21.9% من حاملي الرهن العقاري الأمريكيين معدل فائدة أقل من 3%. وهذا ينخفض بمقدار 20-30 نقطة أساس لكل ربع سنة مع سداد تلك القروض العقارية.
من المرجح أن يتم سداد الرهون العقارية ذات أسعار الفائدة الأعلى قليلاً كل شهر. 35.4% من القروض العقارية تحمل معدل فائدة أقل من 4%. هناك 30-60 نقطة أساس أقل كل شهر.
في الرسم التوضيحي أعلاه لتوزيع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، هناك نقطتان سريعتان: أولاً، النسبة الكبيرة من أصحاب المنازل الذين تقل معدلات الفائدة لديهم عن 4%. وحتى في ظل الانكماش الاقتصادي الذي طال أمده، فإن هؤلاء المقترضين سيظلون في مواقع قوية. وفي الوقت الذي تدفع فيه عوائد السوق على الأموال، على سبيل المثال سندات الخزانة لعشر سنوات، فائدة أقل من 4% مرة أخرى، فسوف يستمر الأميركيون في الحفاظ على رصيد هذه القروض العقارية الرخيصة.
الملاحظة الأخرى هنا هي أنه من المحتمل أن يؤدي عامين آخرين مع معدلات الرهن العقاري في 6 إلى 7 إلى تقسيم المقترضين. سيكون لدينا العديد من المقترضين الذين لديهم قروض عقارية أعلى تكلفة كما فعلنا قبل 10 سنوات. وبما أن أصحاب المنازل الذين لديهم معدلات رهن عقاري مرتفعة هم أكثر عرضة لبيع منازلهم، فإن ارتفاع المعدلات يؤدي إلى ارتفاع المخزون. وهذا يعني ضمناً أنه بعد عامين إضافيين من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، سيكون لدينا ما يقرب من المخزون المتاح من المنازل المعروضة للبيع كما كان الحال قبل عقد من الزمن. سنكون قادرين على قياس هذا التحول التدريجي في الوضع المالي لأصحاب المنازل من خلال عدد المنازل المعروضة للبيع في أي وقت.
عدالة
إذا كنت لا تنظر إلى البيانات، فقد يكون من الصعب فهم مقدار الأسهم التي يمتلكها الأمريكيون في منازلهم ومدى أهمية ذلك لرفاهيتهم المالية. وفقًا لقاعدة بيانات الرهن العقاري الوطنية التابعة لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA)، فإن 0.3٪ فقط من المقترضين لديهم حقوق ملكية سلبية في منازلهم. إذا اشتريت منزلاً في أوستن في يونيو من عام 2022 واستخدمت 3% فقط كدفعة مقدمة، فقد تكون حالتك مقلوبة الآن. وهذا أمر مخيف بالنسبة لهؤلاء المقترضين، ولكن هذا الوضع نادر جدا.
إذا قمنا بمتوسط نسبة القرض إلى القيمة عبر جميع القروض في الدولة، فإننا نرى تحسنا كبيرا خلال العقد الماضي. في عام 2013، على المستوى الوطني، كانت لدينا نسبة قرض إلى قيمة 70% على القروض العقارية المستحقة. والآن، وبعد عقد من الزمن من الارتفاع الكبير في أسعار المساكن والاقتصاد المتوسع، أصبح لدى حاملي الرهن العقاري في أميركا نسبة 48.3% فقط من القيمة الدائمة.
وهذه تحسينات هائلة في قوة المقترض للحماية من الانخفاض المطول في أسعار المساكن. وفي السيناريو الذي ترتفع فيه معدلات البطالة بسبب الركود، فإن هؤلاء الملايين من العمال يستفيدون من مئات الآلاف من الدولارات من حقوق ملكية المنازل.
يتم توزيع هذه الميزة عمومًا في جميع أنحاء البلاد، لكن بعض الولايات حققت نموًا في الأسهم أكثر من غيرها. قد تفاجئك الدول التي تتمتع بأكبر قدر من القوة. إليكم هذا التحسن الذي دام عقدًا من الزمن في القيمة الدائمة التي تم تحديدها حسب الولاية.
على سبيل المثال، في عام 2014، كان صاحب الرهن العقاري العادي في فلوريدا يحمل قرضًا بنسبة 74٪ من القيمة الدائمة – أي 26٪ من حقوق الملكية. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2024، كان لدى حامل الرهن العقاري العادي في فلوريدا 47٪ فقط من القيمة الدائمة، وهو تحسن كبير بنسبة 27٪. وهذا يعادل أكثر من 100 ألف دولار لشراء منزل نموذجي في فلوريدا.
وحتى مع تباطؤ الاقتصاد ربما أخيراً، وحتى مع بقاء أسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص، فإن سوق الإسكان تظل مدعومة بوجود وسادة لا تصدق من المقترضين الأقوياء. توفر شروط الرهن العقاري المثالية هذه غطاءً من الأمان لأي تراجع مستقبلي في سوق الإسكان.
