كيفية تسعير العقارات بشكل فعال
يعد التسعير أحد أهم المهارات التي تحتاجها لتكون محترفًا عقاريًا ناجحًا وفعالًا. مع وجود المزيد من المخزون وقلة عدد المشترين المتحمسين في السوق، قد يؤدي سوء تسعير المنزل إلى انتهاء صلاحية قائمتك، أو يؤدي إلى تفويت المشتري. سواء كنت تقوم بتسعير قائمة أو تقديم المشورة للمشتري بما يجب أن يقدمه في منزل أحلامه، فقد حان الوقت لصقل تلك المهارات.
لا تفترض أن كل شيء في السوق الخاص بك له نفس اتجاهات التسعير! التسعير هو تحليل كل حالة على حدة والاستراتيجية.
قد يكون للرمز البريدي الواحد أيام أطول في السوق ومزيد من المنافسة وإنشاءات جديدة للتنافس معها. قد يكون المنزل التالي الذي تقوم بإدراجه أو كتابة عقد مشتري له هو المنزل الوحيد في السوق الذي يتمتع بإمكانية تقديم عروض متعددة.
الجزء الأول: تعرف على خاصية موضوعك
ماذا ينبغي أن تكون معلمات البحث الخاصة بك؟ ابدأ على نطاق واسع ثم قم بتضييق النطاق، اعتمادًا على عدد المنازل المماثلة التي تجدها.
على سبيل المثال، لنفترض أن العقار موضوعك عبارة عن 3 غرف نوم و2.5 حمام ومرآبين للسيارات بمساحة 2500 قدم مربع وهو منزل عمره 15 عامًا. إنها في حالة متوسطة في شارع جيد في حي مرغوب فيه.
المدارس: التزم بنفس المنطقة التعليمية إذا كنت في منطقة تهتم بالمدارس. فكر في المناطق التعليمية المتنافسة إذا لم تتمكن من العثور على ما يكفي من المبيعات المماثلة.
البحث الجغرافي: إذا كان العقار المعني ريفيًا أو شبه ريفي، فالتزم بالمقاطعة أو على الأقل في دائرة نصف قطرها 20 ميلًا إن أمكن. إذا كانت مزرعة أو متعددة الاستخدامات أو شيئًا غير معتاد بالنسبة لك، فاحصل على المساعدة من وسيطك و/أو المثمن.
عمر: التزم بالمنازل ذات الأعمار المشابهة، تزيد أو تأخذ 10 سنوات على كل جانب. قم بتوسيع المزيد من السنوات إذا لم تجد شركات.
حالة: يتضمن ذلك: الحد من الجاذبية، وعمر المنزل ليس فقط ولكن أيضًا الأجهزة والسقف والتزيين والعناصر الأخرى التي قد تبدو مهترئة. هل تم إعادة تأهيل المنزل؟ إذا كان الأمر كذلك، متى؟ اطرح الكثير من الأسئلة باستخدام البرنامج النصي للتأهيل المسبق الخاص بالبائع.
مقاس: لا تجعل معلمات الحجم الخاصة بك صارمة جدًا للبدء. إذا كان المنزل مساحته 2500 قدم مربع، فابحث من 1900 إلى 3100 قدم لترى ما هي التركيبات التي تظهر ثم يمكنك تضييقها إلى ما يقرب من 2500 إذا كان لديك عدد كبير جدًا من التركيبات.
التكلفة لكل قدم مربع: هذه ليست سوى طريقة واحدة لتسعير العقارات ولا ينبغي أبدًا أن تكون المعلمة الوحيدة لديك. ضع في اعتبارك حقيقة أنه كلما كان المنزل أصغر، كلما ارتفعت تكلفة القدم الواحدة عادةً. تختلف تكلفة القدم المربع أيضًا في البناء الجديد عنها في منازل إعادة البيع.
أسلوب: هل الممتلكات الخاصة بك نموذجية للمنطقة أم أنها غير عادية؟ إذا كان هذا هو المنزل الحديث الوحيد في بحر من المستعمرين، فقد يكون من الصعب بيعه. وبدلاً من ذلك، إذا كانت الممتلكات الخاصة بك هي المثال الجوهري لسمك القد في الساحل الشرقي وهو في الواقع في كيب كود، قد يجلب سعرًا ممتازًا مع عروض متعددة. ضبط وفقا لذلك.
بمجرد الانتهاء من تحديد معلمات البحث الخاصة بك كما ناقشنا، حافظ على معايير البحث هذه متسقة للعثور على شركات في 3 فئات: المباعة القابلة للمقارنة والمنافسة النشطة والمنازل المعلقة.
نشط هو ما وكلاء القائمة والبائعين محاولة تحصل. المنازل المعلقة هي تلك التي كانت قادرة على الانتظار وبيعها هو الدليل في التسعير. خذ الثلاثة جميعًا لتسعير الممتلكات الموضوعية الخاصة بك.
الجزء الثاني: اجمع مبيعاتك القابلة للمقارنة
لكل فئة من فئاتك، عليك معرفة ما يلي:
-متوسط السعر المباع أو المعلق أو النشط حسب فئتك
-قائمة لنسبة الأسعار المباعة
-أيام في السوق
– عدد تخفيضات الأسعار النموذجية التي يتم تعليقها أو بيعها
-عدد المنازل المتنافسة إذا قمت بإدراجها اليوم
-هل الحوافز المقدمة من خلال قوائم إعادة البيع و/أو البناء الجديد؟
معاينة المبيعات النشطة والمعلقة، و يتصل وكلاء القائمة المباعة قابلة للمقارنة لتحسين أسعارك. يتضمن ذلك القيام بجولة في البناء الجديد إذا كانت الممتلكات الخاصة بك تتنافس معها!
ملحوظة: عندما تكون في العرض التقديمي للقائمة، دع البائعين يعرفون أنك أخذت الوقت الكافي للخروج ومعاينة جميع منافسيهم بالإضافة إلى المبيعات المعلقة. هل قام أي شخص آخر بهذا بالنسبة لهم؟ غير محتمل. هذه ميزة تنافسية.
بمجرد حصولك على متوسط الأرقام في كل فئة من هذه الفئات، يجب أن يكون لديك شعور جيد جدًا بالسعر، أو على الأقل نطاق سعري ضيق جدًا.
الجزء 3: إنشاء استراتيجية التسعير الخاصة بك
1. تذكر نص NAR: إذا لم يكن لدينا عرض عملي بعد أسبوعين أو 10 عروض، فنحن بحاجة إلى التفكير في تعديل السعر ليعكس بشكل أكثر دقة توقعات المشترين في السوق.
2. فكر في إجراء فحص مسبق لمعالجة أي مشكلات محتملة قد تؤدي إلى تدمير الصفقة لاحقًا.
3. قم بإعداد ثلاث أوراق شبكية للبائع. أسعار منخفضة ومتوسطة وعالية.
4. إذا كان العقار المعني بعيدًا جدًا عن غرفة القيادة الخاصة بك، وإذا لم تتمكن من العثور على مبيعات مماثلة، فاطلب المساعدة من المثمن ومدربك والوسيط الخاص بك.
5. بمجرد أن تستقر على السعر، تحقق منه مقابل المنافسة النشطة وتأكد من أنه منطقي في التشكيلة. على سبيل المثال: إذا كان العقار الخاص بك مكونًا من 3 غرف نوم، فلا تقم بتسعيره كما لو كان مكونًا من 4 غرف نوم. إذا كنت المنزل الوحيد الذي لا يوجد به مرآب في الحي، فاضبط ذلك. إذا كان العقار يعود إلى طريق سريع أو برج كهرباء أو موقف للسيارات، فقم بالتعديل. إذا كان هذا هو الشيء الوحيد المتاح في حي شعبي، فاضبطه.
أخيرًا، عليك أن تدرك أن التسعير عبارة عن محادثة مستمرة تتأثر يوميًا بعوامل عديدة. أسعار الفائدة، والمخزون المتنافس، والمنازل الجديدة المعروضة للبيع في مكان قريب، وعوامل الاقتصاد المحلي مثل الشركات التي تقوم بتسريح الأشخاص أو جلب مئات أو آلاف الموظفين الجدد. يضيف كل تحليل للسوق المقارن تقوم به إلى مهارات التسعير لديك. لا الجناح. اطبع هذا الدليل واتبعه لكل منزل تقوم بتسعيره.
يستضيف تيم وجولي هاريس البودكاست رقم 1 في البلاد لمحترفي العقارات في الولايات المتحدة. حلقات جديدة تعرض كل يوم من أيام الأسبوع. كان تيم وجولي مدربين عقاريين لأكثر من عقدين من الزمن، حيث قاما بتدريب أفضل الوكلاء في البلاد عبر جميع أنواع الأسواق.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
