تخسر المناطق الريفية في أمريكا الإسكان الميسور التكلفة بوتيرة الأزمة
إن الافتقار إلى السكن الميسور التكلفة في الولايات المتحدة أمر موثق جيدًا في الأسواق الحضرية في البلاد، حيث يساهم في تزايد أعداد المشردين.
ومع ذلك، فإن نفس الحاجة الماسة إلى السكن بأسعار معقولة للأقل ازدهارا بيننا، تشكل أيضا مشكلة خطيرة في المناطق الريفية في أمريكا – موطن ما يقرب من 70 مليون أمريكي.
ال وزارة الزراعة الأمريكية تدير وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) أحد البرامج الرئيسية التي توفر السكن للأسر ذات الدخل المنخفض في المناطق الريفية في هذا البلد – حيث يعيش ما يقدر بنحو 7.9 مليون شخص في ما فريدي ماك تُعرف بأنها مقاطعات “الفقر المستمر”.
ومع ذلك، فإن برنامج وزارة الزراعة الأمريكية يواجه مشكلة خطيرة. وهي تواجه الآن موجة من آجال استحقاق الرهن العقاري ومكافآت على آلاف المجمعات السكنية ذات الأسعار المعقولة التي ساعدت في تمويلها على مر السنين – مع عدم تنفيذ أي أعمال بناء جديدة في إطار البرنامج منذ عام 2012.
بعد انتهاء تلك القروض العقارية المدعومة من الحكومة بسبب الاستحقاق أو الدفع المسبق، يمكن للمالكين، وكثيرون يفعلون ذلك، تحويل عقاراتهم المتعددة الأسر إلى إيجارات بسعر السوق، أو بيعها إلى مالكين جدد غير ملتزمين بتوفير السكن بأسعار معقولة للأسر المنخفضة المتعثرة. -دخل المستأجرين في المناطق الريفية.
في الواقع، إذا لم يتم فعل أي شيء، فمن المتوقع أن يخسر برنامج وزارة الزراعة الأمريكية هذا – المسمى القسم 515 – ما يصل إلى 137000 وحدة سكنية بأسعار معقولة بين عامي 2023 و2033 على مستوى البلاد بسبب استحقاقات الرهن العقاري وحده، وفقًا لتوقعات وزارة الزراعة الأمريكية، “مع احتمال خسارة ما يقرب من 333 ألف وحدة بحلول عام 2050». تقدر وزارة الزراعة الأمريكية أن هناك الآن ما مجموعه حوالي 12500 عقار متعدد الأسر في القسم 515 بأحجام مختلفة على الصعيد الوطني.
ومع ذلك، من المتوقع أن يتم تسريع هذه الأرقام وتضخيمها من خلال سداد القروض المبكرة أيضًا – حيث تتمتع حوالي 40٪ من العقارات في محفظة القسم 515 بحقوق الدفع المسبق للرهن العقاري، وفقًا للمنظمة غير الربحية. مجلس مساعدة الإسكان (هاك). (باستخدام مقياس مختلف قليلاً عن وزارة الزراعة الأمريكية، قدرت HAC في تقرير عام 2018 أن آجال استحقاق قروض القسم 515 ستصل إلى 191607 وحدات بين عامي 2016 و2036 – و416396 وحدة بين عامي 2016 و2050).
تم إنشاء حوالي 533000 وحدة من المساكن المؤجرة بموجب القسم 515 على مستوى البلاد منذ إطلاق البرنامج في عام 1963، وفقًا لناتالي ماكسويل، المحامي الإداري في مكتب المدعي العام. مشروع قانون الإسكان الوطني (NHLP). تقدر HAC أن هناك الآن أقل من 400000 وحدة تأجير القسم 515 متبقية على مستوى البلاد.
“أود أن أزعم أننا تجاوزنا اللحظة الأخيرة لمعالجة هذه المشكلة، على الأقل بالنسبة لما يقدر بنحو 140.000 أسرة أو نحو ذلك الذين لا يستطيعون الآن الوصول إلى السكن الميسور التكلفة بموجب القسم 515 بسبب العقارات التي تركت البرنامج بالفعل منذ أن بدأ قال ديفيد ليبسيتز، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة HAC.
أولئك المتأثرون بتقلص محفظة الإسكان بموجب القسم 515، والذين يتلقى معظمهم أيضًا مساعدة الإيجار عبر برامج وزارة الزراعة الأمريكية المرتبطة بالقسم 515، لديهم متوسط دخل للأسرة يبلغ حوالي 13000 دولار.
بلا مأوى مخفي
كريس بوتيربين هو رئيس التطوير في شركة ميشيغان شركات بي كيه ذ.م.م، أيّ تقوم بتطوير وتملك وإدارة حوالي 5200 وحدة من المساكن ذات الأسعار المعقولة وبسعر السوق في جميع أنحاء الغرب الأوسط وتكساس وكاليفورنيا. من إجمالي محفظة الشركة المكونة من 115 عقارًا، تم تمويل 85 عقارًا من خلال برنامج الإسكان الميسر القسم 515 التابع لوزارة الزراعة الأمريكية – والذي يقدم تمويلًا عقاريًا لمدة 30 عامًا، وغالبًا ما يتم إطفاءه على مدار 50 عامًا، بمعدل فائدة 1٪.
نظرًا لأن القسم 515 لم يقدم تمويلًا للرهن العقاري لبناء مشاريع إسكان جديدة متعددة الأسر بأسعار معقولة منذ أكثر من عقد من الزمان، قال بوتيربين إن الجهود المبذولة في إطار برنامج وزارة الزراعة الأمريكية تركز الآن بشكل أساسي على تقديم المساعدة في الإيجار.
وأضاف أن تمويل بناء المساكن الجديدة بأسعار معقولة بشكل عام، بالإضافة إلى تمويل الحفاظ على عقارات القسم 515 الحالية – التي يبلغ عمر معظمها الآن عدة عقود أو أكثر – يعتمد حاليًا على برنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC).
برنامج LIHTC، تدار من خلال وزارة الخزانة الأمريكية ومع ذلك، فإن وكالات تمويل الإسكان الحكومية تتسم بالتنافسية الشديدة والتعقيد في التنقل، وهو ما يعني أن الكثير من أصحاب العقارات الاستثمارية الصغيرة “ليس لديهم ببساطة القدرة أو التعقيد لملاحقة تلك الإعفاءات الضريبية، ” قال بوتيربين.
“نحن أحد المالكين الأكثر نشاطًا [Section 515 properties]وقال: “نقضي الكثير من الوقت في الحفاظ على ممتلكاتنا من خلال الإعفاءات الضريبية أو مصادر أخرى”. “… أكبر ديموغرافية [in our properties] هم كبار السن والمعوقين والأمهات العازبات.
وأضاف بوتيربين: “نحن عادة الصفقة الوحيدة ذات الأسعار المعقولة في المدينة لأن هذه مدن صغيرة، وليس هناك الكثير من الخيارات الأخرى”. “لذا، [if tenants lose Section 515 housing) they have to move in with family, move in with friends or have to relocate, or maybe they have to live in a tent in the woods.”
Lipsetz, president and CEO of HAC, an affordable-housing advocate as well as a certified Community Development Financial Institution, adds that none of the outcomes are good if this issue of the slow bleed-out of the Section 515 program is not addressed.
“Some [of these people] سينتهي بهم الأمر بلا مأوى أو العيش في مساكن متهدمة، [a car, a camper] أو ربما تحاول البقاء في نفس الوحدة حيث أصبح إيجارها الآن أكثر تكلفة [after the affordable-rent support lapses) and they really can’t make it work … and some will die,” he said. “If we let certain parts of our society bear the brunt of the challenging economy, then we’re dooming ourselves to continue to have poverty live in this rich country and to continue to have all the civic challenges that come with that.”
Lance George, director of research and information at HAC, explained that the multifamily properties that are exiting the Section 515 program are doing so for a variety of reasons, but he identified two as most pronounced.
“One bucket is properties that are closer to metropolitan areas where the owner could easily convert [to a market-rate property] وقال: “لارتفاع الإيجارات”.
وقال إن المجموعة الأخرى تشمل أصحاب العقارات الذين هم مشغلون صغار وكبار السن، أو ربما يأملون في نقل ممتلكاتهم إلى أطفالهم، وهم أو أطفالهم “لا يريدون التعامل مع الحكومة بعد الآن”.
“ويقولون: “فليذهب الأمر إلى الجحيم، سوف نتخلص منه فحسب [the property]”،” أضاف جورج.
لذلك، يقومون بدفع الرهن العقاري مسبقًا وبيع العقار، أو بيعه بمجرد استحقاق الرهن العقاري.
وقال جوناثان هارويتز، مدير السياسة العامة في HAC: “إن مصدر القلق لدى المستأجرين الذين أجبروا على مغادرة هذه المشاريع هو أنهم معرضون لخطر التشرد الوشيك، أو بدلاً من ذلك، إذا كانوا من كبار السن، فقد يتم إيداعهم في مؤسسات”. “… ويصبحون بعد ذلك جزءًا مما يُعرف في المناطق الريفية بأمريكا باسم المشردين المختبئين”.
الإصلاحات
ومع ذلك، غالبًا ما يبدو العالم أحلك قبل الفجر مباشرة. وفي حالة المادة 515 من وزارة الزراعة الأميركية، فقد يحصل البرنامج قريباً على لمحة من أشعة الشمس هذه في هيئة تشريع نادر من الحزبين الجمهوري والديمقراطي، والذي تم وضعه تحت قانون إصلاح خدمات الإسكان الريفي (RHSRA)، والذي ينتظر الآن في الكونجرس.
وتبذل الجهود الآن لربط هذا التشريع بمشروع قانون المزرعة الشامل الذي سيتم تجديده هذا العام، وفقًا لهارويتز في HAC – الذي شغل سابقًا منصب نائب رئيس الأركان في وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية ومؤخرًا كمدير لتنمية مجتمع الإسكان وسياسة التأمين لـ لجنة الخدمات المالية بمجلس النواب.
سيوفر التشريع العديد من الأدوات للمساعدة في وقف فقدان القسم 515 للإسكان الميسر في المناطق الريفية في أمريكا. ومن أهمها فصل برنامج المساعدة في الإيجار الرئيسي، المعروف باسم القسم 521، عن القسم 515 من الرهن العقاري.
يتلقى حوالي 80٪ من مستأجري عقارات القسم 515 مساعدة إيجارية من القسم 521 لضمان عدم تخصيص أكثر من 30٪ من دخلهم الشهري لتكاليف السكن، وفقًا لوزارة الزراعة الأمريكية. تكمن المشكلة حاليًا في أن مساعدة الإيجار بموجب القسم 521 مرتبطة بالقسم 515 من الرهن العقاري، بحيث تختفي مساعدة الإيجار أيضًا بمجرد استحقاق الرهن العقاري أو إنهائه بطريقة أخرى.
تسعى RHSRA إلى حل المشكلة عن طريق فصل البرنامجين، بحيث أنه بمجرد استحقاق الرهن العقاري بموجب القسم 521 أو سداده بطريقة أخرى، يمكن أن تستمر مساعدة الإيجار بموجب القسم 521، على افتراض أن مالك العقار على استعداد للحفاظ على إيجارات المشروع في متناول الجميع مع استمرار إشراف وزارة الزراعة الأمريكية. .
“الفصل هو قطعة واحدة [of the proposed reforms]وأوضح ماكسويل من NHLP أنه حقًا جزء مهم لأن القسم 521 من برنامج المساعدة في الإيجار هو ما يجعل العقارات الـ 515 في متناول الأشخاص ذوي الدخل المنخفض. بالإضافة إلى ذلك، قال هارويتز من HAC إن الفصل سيسمح لأصحاب المشاريع “بجلب مصادر تمويل أخرى” بسبب أمن التدفق النقدي الذي يوفره دعم دخل الإيجار المدعوم من الحكومة.
ويضيف هارويتز: “لكن هذا ليس كافيًا في حد ذاته”. “نحن بحاجة أيضًا إلى مزيد من التمويل لبرنامج الحفاظ على العائلات المتعددة.
“ولكن فقط لكي نكون واضحين، ليس هناك توقع بأن مشروع قانون المزرعة قد تغير [via an attached RHSRA) will spend money on housing. Decoupling is a no-cost intervention, and a very clear stipulation of the ag people [USDA] هو أنهم على استعداد لتحمل السياسة ولكن ليس التكاليف.
جزء آخر من الإصلاح المقترح عبر RHSRA هو تسهيل حصول المنظمات غير الربحية ذات المهام على عقارات القسم 521 من مالكي الربح الذين يسعون إلى البيع بمجرد استحقاق قروضهم العقارية أو سدادها مسبقًا.
قال هارويتز: “إن قطعة النقل غير الربحية أمر بالغ الأهمية”. “لدى وزارة الزراعة الأمريكية برنامج للقيام بذلك، لكنه لم يكن الأسهل.
“لذا، فإننا نرى أن الانفصال مرتبط أيضًا بتحسين الإدارة لقدرة المنظمات غير الربحية عند نقطة [mortgage] الدفع المسبق أو استحقاق الرهن العقاري لتتمكن من الحصول على هذه العقارات.
وأخيرا، هناك إصلاح رئيسي آخر مقترح عبر RHSRA يتمثل في توسيع نطاق برنامج رئيسي آخر للمساعدة في الإيجار يخدم الأسر الريفية ذات الدخل المنخفض، والذي يعرف باسم قسيمة الإسكان الريفي القسم 542. حاليًا، تقدم هذه القسائم إعانة إيجار ثابتة متاحة للمستأجرين في الحالات التي يتم فيها دفع الرهن العقاري بموجب المادة 521 مسبقًا ولكن ليس عند استحقاق الرهن العقاري أو في حالة حبس الرهن.
وفي بيان قدمه إلى الكونجرس العام الماضي، وصف ليبسيتس من HAC الإصلاح المقترح على النحو التالي:
“بموجب الاعتمادات الحالية، … يتم تحديد القسم 542 من إعانة قسيمة الإسكان الريفي في وقت [mortgage] وكتب: “الدفع المسبق ولا يتغير أبدًا مع زيادة الإيجارات أو انخفاض دخل الأسرة”. “ونتيجة لذلك، يواجه أصحاب القسائم النزوح من مساكنهم في حالة فقدان الدخل أو زيادة الإيجارات.
“هذا القانون [RHSRA] يعالج هذه المشكلة من خلال السماح بتعديل قيمة القسيمة بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك، فهو يتيح للمستأجرين في العقارات التي استحقت رهونها العقارية أو التي تم حبس رهنها الحصول على قسائم، بالإضافة إلى أولئك الموجودين في العقارات التي يتم الدفع مقدمًا.
وأضاف ماكسويل أن الإصلاح سيوفر لمستأجري القسم 521 “التنقل”، بحيث إذا أراد شخص ما الانتقال إلى مكان آخر، فإن قسيمة الإيجار تتبعه.
وأوضحت أن “الأمر المتعلق بفصل المساعدة في الإيجار بموجب المادة 521 هو أن هذا القرار في الواقع يعود إلى المالك الحالي للعقار”. “لذلك، إذا قرر المالك أنه يريد الاستمرار في ذلك [521] برنامج المساعدة في الإيجار [and meet USDA affordable-rent requirements]، ثم سيتم حماية المستأجرين.
“ولكن إذا قرر المالك أنه لا يريد الاستمرار في ذلك [Section 521] برنامج المساعدة في الإيجار، ويمضيون قدمًا ويسددون الرهن العقاري، وهذا هو المكان الذي [Section 542] تصبح القسيمة أمرًا بالغ الأهمية، سواء بالنسبة للمستأجرين الذين يسعون إلى البقاء حيث يتواجدون أو إذا كانوا يريدون أخذ هذه القسيمة في مكان آخر.
بناء جديد
ومع ذلك، فإن المشكلة غير المطروحة على طاولة الإصلاح حاليًا هي ندرة الإسكان الجديد الممول من خلال برنامج القسم 521 التابع لوزارة الزراعة الأمريكية – والذي لم يتم استخدامه لتمويل مشاريع إسكان جديدة ميسورة التكلفة منذ عام 2012. ولا يكفي إبطاء وتيرة الإصلاح. إعادة تشغيل العقارات في البرنامج، أو ببساطة الحفاظ على مخزون المساكن الحالي، على الرغم من أن هذا مهم أيضًا، وفقًا لخبراء السياسة.
قال ماكسويل: “أعتقد أنه في سوق الإسكان الصحي، يجب أن يكون لديك جهود بناء جديدة والحفاظ على المباني الجديدة”. “نود أن نرى القسم 515 يدفع ثمن كليهما.
“لن تكون جميع هذه الممتلكات قابلة للحفظ لأنها قد لا تكون قادرة ماليًا على إتمام الصفقات، وجميعها ليست في نفس الحالة. من أجل الحفاظ على الإيجارات بأسعار معقولة في المجتمعات الريفية على المدى الطويل، يجب أن يكون هناك بعض البناء الجديد، وليس هناك سبب يمنع LIHTC [tax credit-based] لا يمكن إقران التمويل بتمويل القسم 515 لتعزيز البناء الجديد.
تقدم شركة Potterpin of PK Companies تحذيرًا لمستقبل القسم 521 إذا استمر البرنامج في مسار يعاني من نقص التمويل والتنظيم المفرط.
“لقد أصبحت إدارة الأمر مرهقة بشكل متزايد [properties] ضمن البرنامج، سواء كان ذلك بسبب تعقيدات تنظيمية إضافية أو مجرد نقص رأس المال المتاح. “لذا، بدون حوافز جديدة، وبدون رأس مال إضافي، ستشهد انكماشًا كبيرًا في هذه المحفظة، وستخسر الكثير من الوحدات”.
على الرغم من التحديات، اختار ليبسيتز أن يظل متفائلاً بأن الطريق أمامه يؤدي إلى مكان أفضل للإسكان الريفي بأسعار معقولة.
وقال: “عندما أفكر في السكن، أفكر في المكان الذي يعيش فيه عمالنا وعائلاتنا وآبائنا”. “أعتقد أن هذا السكن هو البنية التحتية التي ستخدم أجيالاً من الجدات.
“وأنا أعتقد أن القطاع العام المدني لدينا أظهر القدرة على ربط البلاد ببعضها البعض ورفع آفاق أولئك الذين لا يستفيدون من الاقتصاد بشكل جيد. أشعر أن لدينا قطاعًا عامًا يمكنه القيام بذلك، وقبول ذلك باعتباره دورًا مشروعًا تمامًا في مجتمع مثل هذا … عظيم، دعونا نفعل ذلك.
