الطريق الطويل لاستشارات الرهن العقاري العكسي عن بعد في ماساتشوستس
من عام 2010 إلى عام 2024، سعت صناعة الرهن العقاري العكسي إلى السماح باستشارة الرهن العقاري العكسي عن بعد في ولاية ماساتشوستس، مشيرة إلى عدم كفاية عدد المستشارين الفعليين والتحديات اللوجستية لكبار العملاء.
ولكن مع مرور الوقت وبدا أن المشرعين في الولاية غير راغبين في النظر بجدية في الاقتراح، ساعدت ويلات جائحة فيروس كورونا 2019 (COVID-19) على تغيير ديناميكيات الوضع.
لقد قامت إدارة إدارة المخاطر (RMD) بتغطية الوضع طوال معظم تلك الفترة الزمنية، بما في ذلك تفاقم الوباء والحاجة الملحة التي خلقتها للأعمال التجارية في الولاية، وذلك من خلال الجهود المختلفة لإصدار قانون يسمح باستثناء دائم يسمح بتقديم الاستشارة عن بعد .
الأيام الأولى
في أواخر أبريل 2010، مجلس شيوخ ولاية ماساتشوستس أدخلت تشريعات تتطلب تقديم المشورة الشخصية بشأن الرهن العقاري العكسي.
برعاية اللجنة المشتركة لمجلس الشيوخ المعنية بالإسكان والتنمية الحضرية، يحظر القانون إنشاء رهن عقاري عكسي ما لم “يختار المقترض كتابيًا بشكل إيجابي الرهن العقاري العكسي ويتلقى شهادة من مستشار لدى منظمة طرف ثالث” وشخصيًا. ، على مدى ملاءمة القرض.
تم تمرير مشروع القانون في نهاية المطاف في 4 مايو من ذلك العام بموافقة بالإجماع. برعاية في المقام الأول من قبل السيناتور آنذاك. قالت سوزان تاكر (د)، للمنفذ ItemLive أن وضع الرهون العقارية العكسية في الولاية كان بمثابة “الغرب المتوحش” لكبار السن.
وروت أنها “سمعت قصة تلو الأخرى عن أشخاص حزينين يبيعون المعاشات التقاعدية ويقنعون الناس بالحصول على قروض عقارية عكسية مقابل عمولة ضخمة”، وفقًا لتقرير RMD حول إقرار القانون من قبل مؤسس النشر جون يدناك.
في مقابلات لاحقة، أوضح جورج داوني – أحد أبرز المتخصصين في الرهن العقاري العكسي في الولاية والمدافع منذ فترة طويلة عن تخفيف متطلبات الاستشارة الشخصية الصارمة – لـ RMD أن التشريع جاء من النوايا الحسنة: سعى ناشط مجتمعي إلى ضمان أن المزيد من كبار السن سيفعلون ذلك. أن يكونوا محميين من احتمالية “الخداع” للحصول على قرض قد لا يحتاجون إليه.
“صعب لوجستيا”
وكانت ردود فعل الصناعة في ذلك الوقت سريعة. كان المنشئون قلقين بشأن كيفية تقييد القانون للأعمال التجارية، وكان ممثل الاتصالات لـ جمعية المصرفيين في ماساتشوستس سلط الضوء على القضايا التي سيقول الناس في الولاية لاحقًا أنها أتت بثمارها. وقال يدناك في تقريره في مايو/أيار 2010: “إن التغيير المقترح سيكون صعباً من الناحية اللوجستية”.
“خاصة بالنسبة للأشخاص في المناطق الريفية، ولأولئك الذين يعانون من محدودية الحركة، [the rep] قال إن الاستشارة الشخصية يمكن أن تشكل تحديًا. وقال إن المنظمات التي تقدم الاستشارة سيتعين عليها زيادة عدد موظفيها للتعامل مع المزيد من الاتصالات الشخصية.
وفي أغسطس 2010، تم تشديد القيود بشكل أكبر بحيث تنطبق على أي شخص ينطبق عليه تصنيف “كبار السن من ذوي الدخل المنخفض”. في ذلك الوقت، الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي (NRMLA) أخبرت RMD أنه من بين 3600 جلسة استشارية في ماساتشوستس في عام 2009، “حوالي 130 جلسة كانت وجهًا لوجه، أي ما يعادل 96 بالمائة من معدل إلغاء الاشتراك في الاستشارة وجهًا لوجه”، حسبما ذكرت RMD. “استنادًا إلى تجربة “التسوق المقنع” الأخيرة، وجدت الجمعية ثمانية مستشارين وجهًا لوجه معتمدين من الوكالة في الولاية بأكملها.”
وسوف يتضاءل هذا العدد أكثر في العقد التالي إلى ما يقرب من خمسة. وفي حين نجح المدافعون عن الصناعة في تأخير هذا الشرط إلى عام 2014، فإن ذلك لن يؤدي إلى تحسين مسار المستشارين المتاحين.
يغير كوفيد-19 الديناميكيات
وبعد فشل محاولة تأخير تنفيذ القاعدة حتى عام 2016، دخلت القاعدة حيز التنفيذ الكامل في عام 2014. وتلا ذلك على الفور قصص عن تحديات الأعمال.
“[W]قال داوني لـ RMD في عام 2015: “لقد حصلنا على هذه الاستشارة الإلزامية وجهاً لوجه، ولكن هناك العديد من كبار السن غير قادرين على الحصول على الاستشارة، ولذا فإننا نواصل خوض المعركة”.
في حين أن النائب السابق عن ولاية ماساتشوستس بول برودور (ديمقراطي) قد قدم تشريعًا لإلغاء شرط الحضور الشخصي بعد وقت قصير من صدوره، إلا أن التشريع بهذا المعنى لم يتحقق أبدًا. في تلك المرحلة، سلم برودور القضية إلى خليفته في ميدلسكس الثانية والثلاثين بالولاية، النائب كيت ليبر جارابيديان (ديمقراطي)، الذي تولى منصبه في عام 2019.
ومع استمرار هذا المطلب حتى أوائل عام 2020، فإن هجمة جائحة كوفيد-19 – وقدرتها على التسبب في أمراض أكثر خطورة لكبار السن – سوف تتعارض بشكل مباشر مع عدد كبير من التفويضات التي منعت ممارسة الأعمال الشخصية. أدى الجمع بين متطلبات الاستشارة الشخصية للرهن العقاري العكسي والتفويضات التي تقيد الأعمال الشخصية إلى إيقاف أي أعمال رهن عقاري عكسي في الولاية.
وقال داوني في مقابلة مع RMD: “بالطبع، تم إغلاق كل شيء”. “كان الناس يعملون عن بعد وتم تحييد ولاية تقديم المشورة الشخصية بشكل فعال، لأن الناس لم يتمكنوا من الخروج والقيام بذلك”.
لقد جاءت الإجراءات التشريعية التي تخفف من متطلبات الحضور الشخصي على أساس مؤقت بسرعة، لكنها لم تكن كافية للتخلص تمامًا من المتطلبات التي خلقت تحديات لوجستية لكبار السن في الوصول إلى مواعيد الاستشارة الخاصة بهم. سوف تمر أربع سنوات قبل أن يتم وضع الحل الدائم على الكتب.
الطريق إلى الإصلاح الدائم
تم انتخاب بول برودور عمدة لمدينة ميلروز، ماساتشوستس – الواقعة في منطقة بوسطن الكبرى – في نوفمبر 2019. قبل تلك النقطة، كان قد قدم نسخًا من مشروع قانون يخفف متطلبات الحضور الشخصي في كل من الجلسات التشريعية التي تستغرق عامين بين في عامي 2010 و2018، قام بتسليم مسألة الإصلاح التشريعي الدائم للمتطلبات الشخصية إلى خليفته، ليبر جارابيديان.
وقد قدمت مشروع قانون يسعى إلى حل دائم في عام 2020، ولكن على مدى السنوات القليلة التالية، تم تفضيل الإغاثة المؤقتة على الحل الدائم. كانت العملية طويلة، وتضمنت اجتماعات بين أصحاب المصلحة في الصناعة داخل الولاية والمشرعين والمجموعات التجارية – بما في ذلك NRMLA و جمعية المصرفيين للرهن العقاري في ماساتشوستس (ماجستير في إدارة الأعمال).
قال بريت كيركباتريك من جامعة هارفارد: “ما فعله الوباء هو الموافقة على المفهوم”. بنك الادخار الفيدرالي، مدافع رئيسي آخر عن التشريع الدائم. “مما يعني أن السماء لم تسقط عندما كان كبار السن يقدمون الاستشارة عبر الهاتف فقط؛ أنها لا تزال تعمل. لقد جمعنا سجلاً حافلاً وكانت وكالات الاستشارة فعالة.
وقال داوني وكيركباتريك إن هذه الوكالات قامت باستطلاع رأي عملائها حول تفضيلاتهم الخاصة، وهو ما أثبت أنه مساهم رئيسي في الحصول على تغييرات دائمة عند خط النهاية في الشهر الماضي.
ولا يقتصر الأمر على تمكين العملاء من حضور جلسات الاستشارة بسهولة أكبر فحسب، بل إن أفراد الأسرة ــ وهم غالباً المستشارون الأكثر ثقة لدى مقترضي الرهن العقاري العكسي ــ يمكنهم أيضاً حضور هذه الجلسات، بغض النظر عن مكان وجودهم في العالم، وبالتالي تعزيز حجة حماية المستهلك.
مرور يخفف هذا الشرط
بعد سلسلة من التمديدات المؤقتة لسنوات بعد ظهور الوباء – والتي شهدت انتهاء صلاحيتها تهدد مرة أخرى بوجود أعمال الرهن العقاري العكسي داخل الولاية عدة مرات – انتهى التمديد النهائي في نهاية مارس 2024. وكان هذا بمثابة حافز لـ السباق الأخير للحصول على نوع من الإصلاح الدائم المقنن في التشريع.
وقال كيركباتريك: “على مدى الأشهر الثلاثة الماضية، بذلنا قصارى جهدنا لمحاولة تحقيق ذلك، وقد نجح الأمر في النهاية”. “بفضل كيت والممثلين الآخرين، تمكنا من تحقيق ذلك [the permanent fix] مرفقة بمشروع قانون الميزانية. إن مشروع قانون الميزانية هو دائمًا الوسيلة المفضلة لأنه أمر لا بد منه.
تم تمرير التشريع الذي يتضمن لغة تخفيف المتطلبات الشخصية في الأيام الأخيرة من شهر أبريل وسرعان ما تم التوقيع عليه ليصبح قانونًا من قبل الحاكمة مورا هيلي (ديمقراطية). وتضمن حكمًا بأثر رجعي يسمح بالاستشارة عن بعد في الفترة ما بين انتهاء التمديد الأخير وبداية الإذن بجلسات الاستشارة عن بعد.
أعرب داوني وكيركباتريك عن امتنانهما لجميع الأطراف المعنية التي ساعدت في تحقيق ذلك، بما في ذلك NRMLA وMMBA وقسم البنوك وأعضاء الهيئة التشريعية في ولاية ماساتشوستس، بما في ذلك ليبر جارابيديان.
وقال كيركباتريك، إنه لإنجاز مثل هذا العمل التشريعي والضغطي، “يجب أن يصطف النجوم”. “يجب أن يكون لديك الشخص، واللحظة، وعليك أن تكون هناك وتضرب الحديد عندما يكون ساخنًا.”
