كيف يمكن للنظام البيئي للإسكان تمكين وتثقيف المقترضين حول تخفيف الرهن العقاري
يريد كل مقترض أن يعتقد أن رحلة ملكية منزله ستكون سلسة، دون صعوبات مالية أو عدم سداد أقساط الرهن العقاري. ولكن كما علمتنا السنوات القليلة الماضية، فإن الأحداث غير المتوقعة مثل كوفيد-19 والكوارث الطبيعية والتضخم وانخفاض المخزونات بأسعار معقولة تجعل الوعي بالإغاثة من الرهن العقاري أمرًا بالغ الأهمية.
نظرًا لأن أصحاب المنازل لم يفكروا في الأحداث أو الصعوبات غير المتوقعة عندما اشتروا منازلهم، فمن المرجح أنهم لا يفكرون في خيارات الإغاثة عندما يواجهون جنوحًا. قد يعتقدون أنه من المستحيل متابعة مدفوعاتهم أو يشعرون بالقلق من تعرضهم لخطر حبس الرهن.
يمكن لنظام بيئي أكثر ترابطًا للإسكان يضم المقرضين ومقدمي الخدمات ووكلاء العقارات ومستشاري الإسكان وغيرهم من المهنيين الذين يعملون معًا توفير التعليم المستمر والتدخل الاستباقي للمساعدة في التغلب على هذه التحديات.
يساعد التعليم المبكر والمستمر أصحاب المنازل على الاستعداد لما هو غير متوقع.
غالبًا ما يتجاهل أصحاب المنازل القلقون بشأن سداد الدفعات أو الذين يفتقرون إلى فهم عملية الرهن العقاري المراسلات الواردة من مقدم الخدمة لديهم خوفًا من أن تكون أخبارًا سيئة – في حين أنها قد تكون مجرد إشعار بسيط لتغيير مقدم الخدمة.
بالنسبة لأولئك المقترضين الذين لديهم مدفوعات متأخرة أو مفقودة، فإن المشاركة المبكرة أمر بالغ الأهمية. كلما طالت مدة القرض المتأخر، قل احتمال تمكنهم من الاستفادة من حلول تخفيف الخسارة، وفقًا لدونا سبنسر، نائب الرئيس لعلاقات الخدمة وإدارة الأداء في فريدي ماك عائلة واحدة. وقالت: “يجب أن يكون التعليم المستمر لأصحاب المنازل هو المعيار الجديد”.
حاليًا، يتم تعليم المقترض بشكل أساسي مع مقدم الخدمة. ومع ذلك، توجد فرص لمزيد من التعاون مع فريدي ماك و فاني ماي ومع متخصصي الرهن العقاري من أجل اتباع نهج متكامل يدعم مالك المنزل بشكل أفضل.
وقال سبنسر: “يجب أن يتمتع كل مقترض بإمكانية الوصول إلى المعلومات التي تتيح له اتخاذ قرارات مالية سليمة وتمكينه من الاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري الخاص به”. “إذا كان بإمكانك تثقيف المقترضين حول خياراتهم قبل حدث ما في الحياة، فعندما يحدث حدث ما، فإن الأمر كله يتعلق باتخاذ الإجراء اللازم.”
يمكن لمتخصصي الرهن العقاري اختراق هذه الحواجز من خلال مساعدة المقترضين على فهم ما يمكن توقعه خلال دورة حياة الرهن العقاري الخاص بهم.
وقالت: “إن وضع الأساس لما يمكن أن تكون عليه التفاعلات في سياق بعض هذه الأحداث الحياتية يمكن أن يساعد المقترضين على أن يكونوا أكثر نجاحًا، ويقلل الانقطاعات في مدفوعاتهم، ويحافظ على ملفهم الائتماني لشراء المنازل في المستقبل”.
التواصل ذو الصلة يخلق لمسة شخصية ويخلق الثقة.
يشير سبنسر إلى أن بعض مقدمي الخدمة يتخذون أساليب مبتكرة لتقديم التوجيه المصمم خصيصًا لتلبية الاحتياجات والوضع الخاص بصاحب المنزل، بما في ذلك الاتصال المخصص واستخدام البيانات للمساعدة في تحديد التدخل المبكر والمساعدة فيه.
على سبيل المثال، يمكن أن تكون التوعية الآلية لأصحاب المنازل حول كيفية التقدم بطلب للحصول على إعفاء من الرهن العقاري بمثابة متابعة سريعة بعد توقف المقترض عن استخدام المسودة التلقائية لدفع أقساط الرهن العقاري الشهرية – وهي رسالة تنبؤية واستباقية وذات صلة يمكنها منع التخلف عن سداد القرض.
وبالمثل، يمكن تضمين تحليل الضمان الذي يطلبه المقترض بعد تلقي إشعار التعديل مع مقطع فيديو سريع يشرح سبب الزيادة، ويمكن أن توضح روابط الرسائل النصية لمقاطع المعلومات بشكل أفضل متطلبات الأهلية وعملية التقديم لتأجيل الدفع أو تعديل القرض. يوفر كلا شكلي التواصل إرشادات سهلة الاستخدام وشاملة بشأن عمليات الرهن العقاري التي قد تكون غير مألوفة لصاحب المنزل.
ومع ذلك، في بعض الأحيان يكون أفضل توجيه للمقترضين، بما في ذلك أولئك غير المؤهلين للحصول على تعديل القرض، هو عدم اتباع خيار الاحتفاظ بالمنزل.
وبدلاً من ذلك، قد يقترح متخصصو الإسكان عبر النظام البيئي، من وكلاء العقارات إلى المقرضين إلى مقدمي الخدمات، تحسينات محتملة من شأنها أن تحقق أقصى قيمة للعقار، مما يسمح لأصحاب المنازل باستخدام أسهمهم كأداة لاستراتيجية خروج واضحة والانتقال إلى عقار بأسعار معقولة. .
وأشار سبنسر إلى أن “هذه أصبحت فرصة أكبر بسبب ارتفاع أسعار المنازل”.
إذا لم يتمكن المقترض من التعافي ماليا من حدث في الحياة، فإن خيارات مثل بيع ممتلكاته تسمح له بالخروج من ملكية المنزل بأمان، بدلا من السير في طريق حبس الرهن.
كما أن دمج شركات إدارة الديون في عمليات الخدمة، التي تساعد في وضع الميزانية وسداد الديون وإدارة الدائنين نيابة عن مالك المنزل، يساعد في الحد من العودة إلى الإجرام.
يساعد مستشارو الإسكان في سد الفجوة.
هناك فرصة أخرى لتحسين تعليم أصحاب المنازل وهي دمج مستشاري الإسكان كمورد.
وقالت ستايسي ووكر، مديرة الإقراض الميسر في مؤسسة Freddie Mac Single-Family: “يمكن لمستشاري الإسكان توفير التعليم بعد الشراء الذي قد يحتاجه المقترض”.
يمكن أن يشمل ذلك معلومات حول الميزانية وما يمكن توقعه بعد شراء منزل، ونصائح حول صيانة المنزل، وعمليات الاحتيال التي يجب تجنبها، والاستجابات المتعلقة بالكوارث، وما يجب فعله إذا أصبح المقترض عاطلاً عن العمل، وما يمكن توقعه من محادثة الخدمة وخيارات تخفيف الرهن العقاري.
ولكن هناك مفاهيم خاطئة يجب التغلب عليها، بما في ذلك أن خدماتها باهظة الثمن. بينما ال وزارة الإسكان والحضر الأمريكية تطوير (HUD) – قد تفرض وكالات الاستشارة المعتمدة رسومًا معقولة ومعتادة إذا لم تسبب ضائقة مالية، ويشير ووكر إلى أن العديد من الخدمات تتم دون أي تكلفة على صاحب المنزل.
بالإضافة إلى ذلك، يجب على جميع المستشارين الذين يعملون في الوكالات المعتمدة من HUD الخضوع لعملية صارمة للحصول على شهادة HUD. يتضمن ذلك اجتياز اختبار كتابي لإثبات الكفاءة في ستة مجالات رئيسية واتباع معايير الصناعة الوطنية لتعليم واستشارة ملكية المنازل.
وقال ووكر: “بالنسبة لأصحاب المنازل، غالباً ما يكون هناك تخوف أقل من التحدث إلى أحد مقدمي الخدمة”. “قد يستفيد المقترض من التحويل الأولي مع مستشار الإسكان، مما يمنحه الوقت لمعالجة خياراته قبل التواصل مع مقدم الخدمة.” تستشهد بمراكز وشبكة مساعدة Freddie Mac Borrower ودليل وكالة استشارات الإسكان على موقع HUD باعتبارها موارد مفيدة بشكل خاص.
يقدم Freddie Mac حلول إدارة افتراضية فعالة يمكن أن يقدمها مقدمو الخدمات لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية، بما في ذلك تأجيل الدفع وتعديل Freddie Mac Flex.
وقال سبنسر: “يمكن لفريدي ماك، ومقدمي الخدمات، ومستشاري الإسكان وغيرهم من المتخصصين في الرهن العقاري تذكير المقترضين الذين يواجهون حدثًا في الحياة بأن لديهم خيارات”. “قد يتمكن المقترضون من الاستفادة من حل واحد أو أكثر في مجموعة أدواتنا للعودة إلى المسار الصحيح.”
ويضيف ووكر أن مستشاري الإسكان الذين يتشاركون مع فريدي ماك يمكنهم العمل مباشرة مع أصحاب المنازل لتهدئة مخاوفهم. وقال ووكر: “يتم تعليم هؤلاء المهنيين حول أدواتنا وحلولنا لتخفيف الخسائر حتى يتمكنوا من مساعدة المقترضين الذين يتصلون بهم لطرح الأسئلة وتزويدهم بالمعلومات”.
قبل كل شيء، يحتاج متخصصو الرهن العقاري الذين يحاولون مساعدة المقترضين على فهم خياراتهم في حالة وقوع حدث في الحياة أو كارثة إلى إبقاء خطوط الاتصال مفتوحة بدءًا من شراء المنزل وما بعده. وعلى حد تعبير سبنسر: “عندما نتعاون في تثقيف مالكي المنازل طوال دورة حياة الرهن العقاري، فإننا نعزز ملكية المنازل المستدامة ونخفف من المخاطر”.
