يتطلع CMLS إلى إبداء رأيه في بيان اهتمام وزارة العدل
ال مجلس خدمات الإدراج المتعددة ينضم شمال غرب MLS في تقديم طلب لطلب تقديم مذكرة صديق المحكمة في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة نوسالك.
في طلبها المقدم يوم الأربعاء، قالت CMLS إن ملخص صديق المحكمة الخاص بها هو ردًا على وزارة العدل بيان المصالح الذي تم تقديمه في أوائل فبراير فيما يتعلق باتفاقية التسوية المقترحة التي توصل إليها المدعيون والمدعى عليه في نوسالك شبكة معلومات الملكية MLS في يوليو 2023.
سيتعين على القاضي باتي ساريس، الذي يشرف على دعوى نوساليك، إعادة فتح الدعوى حتى تتمكن NWMLS من تقديم موجزها. أوقف القاضي القضية في انتظار الإجراء الذي ستتخذه لجنة تقاضي متعددة المقاطعات، والتي من المقرر أن تقرر هذا الربيع ما إذا كان من الممكن دمج تسع من الدعاوى القضائية للجنة.
وفي بيان المصالح الخاص بها، دعت وزارة العدل إلى حظر التعويض التعاوني، مما يعني أن “البائعين سيكونون مسؤولين فقط عن تحديد تعويض الوسيط الخاص بهم في عقد الإدراج… [and] سيكون المشترون مسؤولين عن تحديد تعويض الوسيط الخاص بهم في عقد تمثيل الوسيط بين المشتري.
جادلت وزارة العدل بأن التغييرات المشابهة لتلك المقترحة في اتفاقية التسوية – بما في ذلك خفض مبلغ التعويض المطلوب إلى 0 دولار، أو التخلي عن شرط إدراج الوسطاء لتقديم عرض شامل للتعويض إلى وسيط المشتري من أجل الإدراج في النظام متعدد الأطراف. ، والذي كان تغييرًا أجرته NWMLS في عام 2019 – لم يفعل شيئًا لتقليل عمولات الوكلاء.
في ملخصها المقترح، كتبت CMLS أنه في بيان المصالح الخاص بها، تبحث وزارة العدل عن “أمر قضائي يحظر عروض تعويض وسيط المشتري من قبل المشاركين في MLS PIN”.
كتبت المجموعة التجارية MLS، التي مثلت 225 MLS، بما في ذلك MLS PIN، أنها تعارض جهود وزارة العدل “لفرض تفضيل سياسي على سوق العقارات السكنية في الولايات المتحدة الذي يفتقر إلى الدعم التجريبي، ويتعارض مع مبادئ قانون شيرمان، و له آثار عملية سلبية على المستهلكين والتي لم تأخذها وزارة العدل في الاعتبار.
تشير الجمعية في مسودة موجزها المقترح إلى أن اهتمامها بـ “التسوية المقترحة ينبع من حقيقة، كما أوضحت وزارة العدل، أن “العديد من القضايا المعلقة” تحكم في اعتماد MLSs لقاعدة التعويض الإلزامي الخاصة بـ الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أو سياسات مماثلة.”
يستمر CMLS في القول بأن المحكمة يجب أن تقوم بتقييم اتفاقية التسوية التي اقترحها المدعون ورقم PIN الخاص بـ MLS دون أي إشارة إلى بيان المصالح الصادر عن وزارة العدل. وفقا لقراءة CMLS للاتفاقية المقترحة، تم اقتراح تغييرين رئيسيين في السياسة. التغيير الأول هو أن MLS PIN يوافق على الحصول على شهادات من عملائه البائعين تفيد أنهم يفهمون أن MLS PIN لا يطلب من البائعين تقديم تعويضات إلى وسطاء المشتري وأن البائعين غير مطالبين بتعويض وسيط المشتري حتى عندما يطلب منهم ذلك مشتر. التغيير الثاني هو أن MLS PIN قد وافق على التخلص من قاعدته التي تتطلب من وسيط الإدراج تقديم عرض شامل للتعويض إلى وسيط المشتري من أجل إدراج عقار في MLS.
وينص الموجز على أن المحكمة يجب أن تتجاهل اعتراضات وزارة العدل على هذه التغييرات في القواعد لعدة أسباب. أولاً، يقول CMLS أن البيانات الواردة من NWMLS، التي قامت بتغيير مماثل في القاعدة في عام 2019، تظهر أن عروض العمولات انخفضت “بشكل أسرع مما كانت عليه في العقدين السابقين” بعد تغيير قاعدة 2019.
ثانيًا، تشير المجموعة التجارية إلى أن ممارسة البائعين والوسطاء المدرجين الذين يدفعون لوسطاء المشترين أمر قانوني في جميع أنحاء منطقة خدمة MLS PIN.
ثالثًا، يزعم التقرير أن وزارة العدل تتجاهل الاضطراب الكبير الذي سيسببه التحول إلى سياساتها المفضلة لدى المستهلكين و”عدة آلاف من شركات وكيانات الطرف الثالث المشاركة في العقارات في المعاملات”.
وجاء في الملخص المقترح أن “وزارة العدل تتنبأ بشكل غير صحيح بمرحلة انتقالية خالية من العيوب دون الأخذ في الاعتبار مدى تعقيد الصفقة العقارية (وبدون ذكر أي مصادر)”.
بالإضافة إلى ذلك، يقول CMLS أن تفضيلات سياسة وزارة العدل “ستتطلب من MLS فرض قيود على الوسطاء غير ضرورية لتعزيز أغراض MLS التنافسية”.
“إن حظر عروض التعويض من الوسطاء والبائعين هو فرض صارم لتنظيم MLS على الأنشطة القانونية لإدراج الوسطاء والبائعين. ولا تقدم وزارة العدل أي دليل على أن مثل هذا التغيير ضروري لتحقيق أغراض مشجعة للمنافسة. “علاوة على ذلك، لا تنظر منظمة SOI في الطرق (التي ربما لا تتخيلها اليوم وزارة العدل، وشركات MLS، وحتى الوسطاء) التي قد يستخدم بها الوسطاء المدرجون عروض التعويض لوسطاء المشترين لتحفيز المزيد من المنافسة السعرية.”
لم تبت ساريس بعد في طلبات CMLS أو NWMLS، لكنها قضت بأن المدعين MLS PIN وNosalek يمكنهم تقديم ردود منفصلة على بيان اهتمام وزارة العدل. ومن المقرر أن تتلقى ردود الأطراف يوم الخميس.
في بيان أرسل عبر البريد الإلكتروني، أشار متحدث باسم CMLS إلى أن المجموعة التجارية أمضت السنوات العديدة الماضية في التأكيد على قيمة وأهمية MLS.
“في الخريف الماضي، نشرت CMLS ورقة بيضاء حول قيمة MLS وقدمتها إلى وزارة العدل. التقينا بعد ذلك مع الموظفين الرئيسيين من قسم مكافحة الاحتكار في وزارة العدل لمزيد من التوضيح للمكونات الرئيسية لنظام MLS وفهم مخاوفهم بشكل أفضل. وكتب المتحدث: “كانت المناقشة قوية، وغادرنا ونحن نعلم أن هناك المزيد من العمل الذي يتعين القيام به”.
“بعد أسابيع، في 15 فبراير، نشرت وزارة العدل بيان اهتمامها بقضية نوساليك. بحلول هذا الوقت، كانت النتائج الأولية لتحليلنا الاقتصادي كاملة ولم تدعم موقف وزارة العدل. باعتبارنا المنظمة التجارية لـ MLSs، كانت مسؤوليتنا هي وزن السجل وموازنته. لقد دافعت CMLS منذ فترة طويلة عن MLS باعتبارها سوقًا فعالاً وشفافًا وتنافسيًا يفيد المستهلكين. الموجز يؤكد صحة هذا الموقف.
