سوق مبيعات المنازل الحالية يقترب الآن من التوازن مع العرض
يظهر تقرير مبيعات المنازل الحالية اليوم أن سوق المنازل الحالية أصبحت الآن متوازنة تقريبًا. قد يبدو ذلك غريبًا، ولكن مثل معظم الأشياء التي أقوم بها، لدي نموذج لذلك. نحن قريبون جدًا من تحقيق هذا التوازن على المستوى الوطني وفي بعض الأسواق وصلنا إليه بالفعل. لقد ناقشت في كثير من الأحيان أربعة أشهر من العرض والمخزون النشط بين 1.52 و 1.93 مليون كسوق متوازنة، ولكن هذه المعادلة لها متغير ثانٍ مرتبط باقتصاديات الإسكان اليوم: القدرة على تحمل التكاليف.
في العقد السابق، تراوح المخزون النشط بين 1.52 مليون و2.4 مليون باستخدام بيانات من NAR، مع أشهر من العرض في كثير من الأحيان على مدى أربعة أشهر. لكن السكن كان ميسور التكلفة في ذلك الوقت، لكن ليس كثيرًا الآن. إن مشكلات القدرة على تحمل التكاليف التي نشهدها الآن تجعل سوق الإسكان أكثر توازناً في مستويات العرض بين المشترين والبائعين. نحن نشهد بالفعل سوقًا للمشتري في بعض الأسواق الأكثر تكلفة والتي يتعين عليها التعامل مع مستويات أعلى من تضخم الإسكان، كما هو الحال في أجزاء من تكساس وفلوريدا.
من نار: انخفضت مبيعات المنازل القائمة في يونيو مع ارتفاع متوسط سعر البيع إلى أعلى سعر تم تسجيله على الإطلاق للشهر الثاني على التوالي، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. سجلت جميع المناطق الأمريكية الأربع الرئيسية انخفاضًا في المبيعات. وعلى أساس سنوي، تضاءلت المبيعات في الشمال الشرقي والغرب الأوسط والجنوب، لكنها لم تتغير في الغرب.
في شهر مارس، كتبت أن مبيعات المنازل القائمة الشهرية بلغت ذروتها، وسيكون هذا هو الحال ما لم تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. وحتى الآن، ثبتت صحة هذه الدعوة. تشبه بعض بيانات مبيعات المنازل الحالية لعام 2024 بيانات عام 2023. وفي أواخر عام 2022 وأوائل عام 2023، انخفضت معدلات الرهن العقاري بأكثر من 1٪ وكان لتطبيقات الشراء خط إيجابي تسرب إلى مطبوعات المبيعات. ومع ذلك، ارتفعت معدلات الرهن العقاري مرة أخرى، مما جعل بيانات تعقب سوق الإسكان الأسبوعية لدينا تصبح سلبية، وعندما لم تنخفض المعدلات، فقد أرسى ذلك الأساس لذروة المبيعات الموسمية في فبراير.
يمكن أن يتغير هذا بسرعة إذا كانت معدلات الرهن العقاري تتجه نحو 6٪ أو أقل. ومع ذلك، سنحتاج إلى رؤية سوق العمل يضعف لخفض أسعار الفائدة إلى هذا المستوى.
من نار: بلغ إجمالي مخزون المساكن المسجل في نهاية يونيو 1.32 مليون وحدة، بزيادة 3.1٪ عن مايو و 23.4٪ عن العام الماضي (1.07 مليون). يبلغ المخزون غير المباع عرضًا لمدة 4.1 شهرًا بوتيرة المبيعات الحالية، ارتفاعًا من 3.7 شهرًا في مايو و3.1 شهرًا في يونيو 2023. وكانت آخر مرة سجل فيها المخزون غير المباع عرضًا لمدة أربعة أشهر في مايو 2020 (4.5 شهرًا).
تم إنشاء نموذج مؤشر القدرة على تحمل التكاليف الخاص بي للفترة 2020-2024 لأن هذه كانت فترة فريدة من نوعها في تاريخ الولايات المتحدة. كان المخزون يتناقص ببطء لسنوات عديدة قبل عام 2020، لذلك كان هناك احتمال لنمو غير صحي في أسعار المساكن. هذا بالضبط ما حدث.
وكان نموذجي بسيطا: لا بأس إذا حققنا نموا في أسعار المساكن على المستوى الوطني بنسبة 23% على مدى خمس سنوات ــ 4.6% أو أقل كل عام. حسنًا، لم ينجح ذلك، حيث شهد العامان الأولان معًا نموًا بنسبة 30٪ في أسعار المنازل. المتغير الثاني الذي أضفته في عام 2020 هو أن الإسكان سوف يهدأ إذا تمكن العائد لمدة 10 سنوات من تجاوز 1.94٪، مما يعني 4٪ بالإضافة إلى معدلات الرهن العقاري. ولم يحدث ذلك في عام 2020 أو 2021 وتصاعدت أسعار المنازل وخرجت عن نطاق السيطرة. تم تدمير مقاييس القدرة على تحمل التكاليف الخاصة بي، ولم يتجاوز العائد على السندات لأجل 10 سنوات 1.94% إلا بعد شهر مارس من عام 2022، ولكن ذلك كان بعد فترة طويلة من الارتفاع الكبير في أسعار المنازل. وبطبيعة الحال، كان من المقرر أن ينهار الطلب على المساكن.
في حين أن المخزون بعيد عن المستويات الطبيعية، إلا أن القدرة على تحمل التكاليف أصبحت أسوأ بكثير الآن مما كانت عليه في التاريخ الحديث، لذلك يجب أن تنخفض الأسعار في النصف الثاني من العام، وهو أمر ناقشته في هذا البودكاست. وحتى الآن، كانت توقعاتي للأسعار لعام 2024 خاطئة لأن أسعار المساكن ارتفعت أكثر مما ينبغي في الربيع. قصة العرض أفضل هذا العام، ولكن إذا انخفضت المعدلات في النصف الثاني من عام 2024، فسيكون من الصعب الحصول على التوقعات الصحيحة.
جاءت مبيعات المنازل القائمة أقل من المتوقع اليوم، ولكن القصة الإيجابية هي أن المخزون ينمو مرة أخرى إلى ما أعتبره متوازنًا. المخزون موسمي للغاية، لذا ليس لدينا سوى بضعة أشهر أخرى مع بيانات NAR قبل أن ينخفض موسميًا. ومع ذلك، لكي يعود الإسكان إلى طبيعته مرة أخرى، نحتاج إلى ارتفاع المخزون من أدنى مستوياته القياسية، ونحن نرى ذلك يحدث دون انهيار أسعار فقاعة الإسكان الوطنية.
