لماذا يتزايد مخزون المساكن مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري؟

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

لا تزال معدلات الرهن العقاري أعلى من 7% ولم تتمكن من الانخفاض إلى ما دون 6.50% لبعض الوقت الآن. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، هل سيوقف هذا المخزون من النمو سنة بعد سنة؟ قد يقول البعض نعم، على أساس سنوي بالطبع.

المخزون موسمي للغاية، ونحن على وشك البدء في الزيادة الموسمية في المخزون. ولكن حتى قبل هذا التعزيز الموسمي، فإننا نظهر نموًا في المخزون على أساس سنوي على الرغم من ارتفاع المعدلات. معظم بائعي المنازل هم مشترون منازل، لذا فإن الإجراء الذي نشهده هذا العام يعد خطوة صحية في الاتجاه الصحيح لتحقيق المزيد من التوازن في سوق الإسكان.

فيما يلي نظرة على مخزون الأسبوع الماضي:

• تغير المخزون الأسبوعي (23 فبراير – 1 مارس): ارتفع المخزون من 497,608 ل 498,339
• نفس الأسبوع من العام السابق (24 فبراير – مارس): انخفض المخزون من 430,395 ل 419,419
• وكان أدنى مستوى للمخزون الأخير في عام 2022 عند 240,194
• ذروة المخزون لعام 2023 كانت 569,898
• بالنسبة لبعض السياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 958,304

بيانات القوائم الجديدة

تتزايد بيانات القوائم الجديدة سنويًا، لكنها لا تزال منخفضة بعض الشيء بالنسبة لي في عام 2024؛ كنت أتمنى المزيد في هذه المرحلة. الآن بعد أن دخلنا موسم البيع الربيعي عندما ينمو المخزون النشط عادةً، يجب أن نحصل على دفعة خلال الأشهر القليلة المقبلة لبيانات القوائم الجديدة لتتناسب مع موسم الربيع في السنوات السابقة – وبالتأكيد أعلى من مستويات 2023.

بيانات القائمة الجديدة الأسبوعية للأسبوع الماضي على مدار عدة سنوات سابقة:

• 2024: 52,189
• 2023: 48,156
• 2022: 49,019

وبينما نتجه نحو زيادة المخزون الموسمي، سنراقب مدى تأثير المعدلات المرتفعة على بيانات المخزون. في العام الماضي، كنت أتطلع إلى نمو المخزون بين 11000 و17000 أسبوعيًا إذا تجاوزت معدلات الرهن العقاري 7.25%. سأظل أبحث عن نمو المخزون عند هذا المستوى هذا العام بمعدلات أعلى. وأيضًا، إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري مرة أخرى، فسنحتاج إلى تتبع كيفية تأثير ذلك على القوائم الجديدة والمخزون أيضًا. لدي نموذج بسيط لنمو المخزون: مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، يمكن أن يؤدي ذلك إلى ضعف الطلب، مما يعني أن بيع المنزل يستغرق وقتًا أطول ويمكن أن ينمو المخزون.

نسبة خفض الأسعار

في كل عام، يتم تخفيض أسعار ثلث المنازل قبل بيعها – وهذا نشاط إسكاني منتظم، وخط البيانات هذا موسمي للغاية. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري ويتضرر الطلب، يمكن أن تنمو نسبة خفض الأسعار. عندما تنخفض المعدلات، فإنها يمكن أن تتجه أقل من المتوسط ​​​​العام.

المخزون أعلى من العام الماضي وربما وجدنا القاع بالفعل في المخزون، لذلك مع مرور العام، يجب أن ترتفع بيانات النسبة المئوية لخفض الأسعار. سنراقب هذا لمعرفة ما إذا كانت هناك أي اتجاهات عدوانية فعلية تحدث في أي من الاتجاهين.

فيما يلي نسبة خفض الأسعار للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية

• 2024: 30.5%
• 2023: 31%
• 2022: 17.2%

معدلات الرهن العقاري والعائد لمدة 10 سنوات

إن عائد السنوات العشر هو المفتاح للإسكان في عام 2024. وفي توقعاتي لعام 2024، أضع نطاق عائد السنوات العشر بين 3.21%-4.25%، مع وجود خط حرج في الرمال عند 3.37%. إذا ظلت البيانات الاقتصادية ثابتة، فلا ينبغي لنا أن ننخفض إلى ما دون ذلك 3.21%ولكن إذا أصبحت بيانات العمالة أضعف، فسيتم اختبار هذا الخط في الرمال. وهذا يعني أن معدلات الرهن العقاري يجب أن تبقى بين 5.75%-7.25% مع افتراض أساسي بأن فروق الأسعار ستكون سيئة في معظم أيام العام. تم تداول العائد على مدى 10 سنوات أعلاه 4.25%، ولكن معدلات الرهن العقاري لم تصل إلى هذا الحد 7.25%، لذا فقد تصرفت فروق الأسعار بشكل أفضل مما كنت أعتقد.

لقد تجنبنا رصاصة في الأسبوع الماضي حيث كانت بيانات التضخم في نفقات الاستهلاك الشخصي صامتة. ويبلغ معدل التضخم الرئيسي لنفقات الاستهلاك الشخصي لمدة 12 شهرًا 2.4%. لقد كنا قريبين جدًا من تجاوز الخط الحرج في الرمال الذي كنت أتحدث عنه 4.34%، لكنه لم ينكسر وأنهينا الأسبوع في 4.18%. لقد صدرت بعض البيانات الاقتصادية الضعيفة يوم الجمعة وتعليقات من رؤساء بنك الاحتياطي الفيدرالي، لذلك كان العائد على السندات لأجل 10 سنوات يشهد حفلًا يوم الجمعة، كما ترون أدناه.

كما ناقشنا، 3.80% مستوى العائد على مدى 10 سنوات أمر بالغ الأهمية، و 4.34% المستوى أمر بالغ الأهمية. نحن لم ننكسر أيضًا بعد. لا نريد تجاوز نسبة 4.34% لأننا سنرى المزيد من الدراما في السوق وقد ترتفع معدلات الرهن العقاري كثيرًا. مع بيانات طلبات الشراء السلبية التي حصلنا عليها مؤخرًا، فإن آخر شيء نريده هو أن يتجاوز العائد لمدة 10 سنوات 4.34%، مما يعني التعامل مع معدلات الرهن العقاري بين 7.25%-8% في سوق يتباطأ بالفعل مع ارتفاع معدلات.

لم تتحرك معدلات الرهن العقاري كثيرًا في الأسبوع الماضي ولم نصل إلى ذروة معدل الرهن العقاري الذي أطلبه 7.25% ولكن مع عوائد السندات هذا الارتفاع. لدينا وظائف يوم الجمعة قادمة هذا الأسبوع، لذلك سيكون ذلك مثيرًا للاهتمام. كانت معدلات العائد والرهن العقاري لأجل 10 سنوات شديدة الارتفاع منذ مارس 2022.

شراء بيانات التطبيق

وبما أن معدلات الرهن العقاري ارتفعت نحو 7٪ وما فوق، فإن بيانات طلبات الشراء تتجه نحو السلبية على أساس أسبوعي هذا العام. لقد حصلنا على خمسة أسابيع من البيانات السلبية، والتي كسرت خطنا الإيجابي لمدة ثمانية أسابيع عندما كانت أسعار الفائدة تنخفض. على الرغم من أن هذا السوق ليس سوق مبيعات المنازل المنهار لعام 2022، إلا أنه لا ينمو، لذلك سنتحوم حول علامة 4 ملايين لفترة من الوقت حتى نرى أسعارًا أقل.

منذ نوفمبر 2023، حصلنا على ثماني مطبوعات لطلبات شراء إيجابية وخمس نسخ سلبية بعد إجراء تعديلات العطلة. منذ بداية العام وحتى الآن، حصلنا على طبعتين إيجابيتين مقابل خمس بصمات سلبية. هذه نسخة كربونية مما حدث في عام 2023 عندما ارتفعت أسعار الفائدة. ومع ذلك، فقد عملنا من مستوى أقل في مبيعات المنازل حتى عام 2024. لذلك، لا تتوقع طباعة ضخمة لمبيعات المنازل القائمة في تقرير مبيعات المنازل القائمة التالي من NAR كما فعلنا في العام الماضي.

الأسبوع المقبل: استعدوا لأسبوع الوظائف!

هنا يأتي تقرير الوظائف مع بقاء العائد على السندات لأجل 10 سنوات قريبًا بدرجة كافية من المستوى الفني الحرج، مما يجعل هذا الأسبوع مثيرًا للاهتمام للغاية. سنحصل هذا الأسبوع على فرص عمل وADP ومطالبات البطالة وتقرير وظائف BLS يوم الجمعة. وبما أنني رجل يعمل على التضخم، فإن هذا الأسبوع يعني الكثير لعملي في مجال الإسكان لأنني أعتقد أن سوق الإسكان يتحرك مع عائد 10 سنوات.