صناعة العقارات في حالة تغير مستمر بعد الحكم الصادم بالذنب في محاكمة الدعوى القضائية

كانساس سيتي، ميسوري – بعد 11 يومًا من الشهادة، استغرقت هيئة المحلفين المكونة من ثمانية أشخاص ما يزيد قليلاً عن ساعتين لتقرير حكمها في محاكمة الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة سيتزر/بورنيت. وجدت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين, الخدمات المنزلية في أمريكا و كيلر ويليامز مذنب بالتواطؤ للحفاظ على معدلات عمولة مرتفعة.

على الرغم من الحكم بالإدانة، بخلاف الاضطرار إلى دفع ما يقرب من 1.8 مليار دولار كتعويضات، لا تزال هناك العديد من الأسئلة حول ما يعنيه هذا بالنسبة لصناعة العقارات، حيث لا يزال المدعى عليهم ينتظرون الحكم النهائي للقاضي ستيفن بوغ.

“لم يتم بعد تحديد ما يعنيه هذا بالنسبة للوسطاء العقاريين في هذه المرحلة،” قال تيموثي راي، المحامي الرئيسي لكيلر ويليامز، لموقع HousingWire في محكمة تشارلز إيفانز ويتاكر الأمريكية في وسط مدينة كانساس سيتي بعد ظهر يوم الثلاثاء.

رئيس ريسبرويرى كين تريبيتا نتيجتين محتملتين في حكم بوغ النهائي.

أحد الخيارات هو أن NAR وMLSs لم يعد بإمكانهما طلب تعويض تعاوني، ولكن لا يزال بإمكان وكلاء القائمة والبائعين تقديم تعويض وسيط المشتري إذا اختاروا ذلك. أما الخيار الثاني، والذي يجده تريبيتا أكثر إثارة للقلق، فهو أن بوغ يدعو إلى وضع حد كامل لجميع التعويضات التعاونية.

قال تريبيتا: “يعتمد الأمر على المدى الذي سيصلون إليه”. “هل سيذهبون إلى حد القول إن فكرة تقسيم العمولات، حتى عندما لا تكون إلزامية، تشكل انتهاكا لمكافحة الاحتكار؟ إنه موقف حيث يحتاج المشترون إلى الدفع لوكلاءهم، ويتعين على البائعين أن يدفعوا لوكيلهم بشكل منفصل؟

هناك شيء واحد ربما يمنع بوغ من اتخاذ الخيار الثاني وهو قانون ولاية ميسوري المحدد، والذي يسمح للبائع أو المالك “بالموافقة على أنه يجوز للوسيط المعين أن يتقاسم مع وسيط معين آخر التعويض الذي يدفعه البائع أو المالك”.

بالإضافة إلى ذلك، تنص لائحة الولاية على أن الوسيط المعين مخول “بالتعاون مع الوسطاء المعينين الآخرين وتعويضهم بموجب أي علاقة وساطة أخرى بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر، وكلاء المشتري و/أو وسطاء المعاملات”.

وقال تريبيتا: “إنه مضمن في RESPA أيضًا”. “من الاستثناءات في القانون اتفاقيات التعاون بين السماسرة، مما يعني تقسيم العمولة. لذلك فهو مسموح به بموجب القانون الفيدرالي وقد ظل متبعًا إلى الأبد، لذلك قد يمنعهم ذلك من الذهاب إلى هذا الحد في هذا الأمر”.

بالنسبة لستيف موراي، المؤسس المشارك لـ استشارات الاتجاهات الحقيقيةوالحكم والأحكام المحتملة من بوغ تعني أنه من المحتمل جدًا أن يكون وزارة العدل سوف تتورط كما فعلت مؤخرًا في الدعوى القضائية الأصغر بكثير التي رفعتها لجنة نوسالك.

وقال موراي: “إنهم لم يفعلوا ذلك بشكل مباشر، ولكن هذا يعد فوزاً لوزارة العدل”. “أعتقد أن وزارة العدل تريد حظر أي عمولة وسيط مشارك يدفعها البائع. أعتقد أنهم سيسعون إلى ذلك – سيكون هذا هو عالم أحلامهم”.

نتيجة لهذا، موراي غير متأكد مما إذا كان ري/ماكس و في أى مكان اتفاقيات التسوية، التي لا تزال بحاجة إلى موافقة نهائية، سيتم الموافقة عليها من قبل Bough أو وزارة العدل، إذا شاركت. ويصدق هذا بشكل خاص إذا كانت شروط الأمر القضائي الذي أصدره بوغ، والذي قد يصدر في أي يوم الآن، تختلف بشكل كبير عن محتويات اتفاقيتي التسوية.

وقال موراي: “لا أعتقد أن بإمكانهم فرض مجموعة مختلفة من القواعد على هؤلاء المتهمين الآخرين”.

وعلى مدار المحاكمة، قال موراي إنه فوجئ بالاتجاه الذي اتخذه المدعون في القضية. لقد شعر أنها مختلفة تمامًا عن شكاواهم الأولية والمعدلة، والتي ذكرت أن المدعين اعترضوا على نظام التعويض التعاوني نفسه، وليس معدلات العمولة الفعلية.

وفي النهاية، قال إن الصناعة “أُدينت بتهمة تحديد الأسعار” لأنها لم تدافع أو تشرح بشكل فعال قيمة نظام التعويض التعاوني أمام هيئة المحلفين.

قال موراي: “لم يقدموا حقًا حجة إيجابية أستطيع رؤيتها”. “عندما سمحوا للأمر بالتحول إلى جدال حول أسعار العمولات فقط، كان ذلك عندما فقدوه. لقد تعرضوا للركل على مؤخرتهم.”

في حين أن محاكمة سيتزر/بورنيت قد تنتهي، فإن حرب الدعاوى القضائية للجنة لم تنته بعد، حيث أعلن المتهمون الثلاثة عن نيتهم ​​استئناف الحكم.

وقال راي، محامي كيلر ويليامز: “سنواصل نقل هذه المعركة إلى المستوى التالي”. “سنستكشف جميع خيارات الاستئناف ثم نفكر في ما يجب فعله بعد ذلك – نحن نبقي خيارات الاستئناف لدينا مفتوحة.

“من الصعب أن نتخيل أنه خلال ساعتين ونصف تم النظر في جميع الأدلة بشكل صحيح.”

بالإضافة إلى ذلك، قام مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين في دعوى سيتزر/بورنيت، برفع دعوى قضائية أخرى ضد NAR، بوصلة, شركة إي إكس بي العالمية القابضة, ريدفين, السماسرة في ويشيرت, المتحدة العقارية, هوارد حنا و دوجلاس إليمان، نيابة عن ثلاثة من بائعي المنازل الجدد، الذين يزعمون جميعًا أنهم عانوا من مؤامرة صناعة العقارات التي أدت إلى تضخيم عمولات الوكلاء.