حصانة أم مسؤولية؟ خبراء مكافحة الاحتكار يفكرون في نتائج تسوية الدعاوى القضائية

ولا تزال التكهنات تدور حول اتفاقيات تسوية دعوى اللجنة المقترحة التي تم التوصل إليها ري/ماكس و في أى مكان في الدعاوى القضائية الخاصة بـ Sitzer/Burnett وMoehrl والآن Nosalek.

تحدد اتفاقيات التسوية تغييرات محددة في السياسة، بما في ذلك عدم مطالبة الوكلاء بأن يكونوا أعضاء في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أو اتبع قواعد الأخلاقيات الخاصة بـ NAR أو دليل MLS، وإبلاغ الوكلاء بأنه ليس عليهم تقديم أو تلقي عروض التعويض التعاوني.

تعفي الاتفاقيات أيضًا أي شركات تابعة أو تابعة لـ RE/MAX أو Anywhere من المسؤولية القضائية.

بالنسبة لمحلل الصناعة روب هان، فإن هذا يعني أن الوساطة المستقلة التي تصبح صاحب امتياز RE/MAX أو Anywhere قبل الموافقة على التسوية ستحصل على حصانة من الدعاوى القضائية الخاصة بالعمولة. وذلك لأنه لا يوجد في اتفاقية التسوية ما يشير إلى المدة التي يجب أن يكون فيها صاحب الامتياز جزءًا من الشركة للتأهل للحصول على الحصانة.

ومع ذلك، يشير هان إلى أن التسوية تغطي فقط الكيانات عندما تكون جزءًا من RE/MAX أو Anywhere، وتلك الكيانات التي كانت مرتبطة بشركة مدعى عليها أخرى (إما الخدمات المنزلية في أمريكا أو كيلر ويليامز) مستبعدة من التسوية.

وهذا يعني أنه إذا أصبح امتياز كيلر ويليامز امتيازًا لريماكس، فلن يكون ذلك جزءًا من اتفاقية التسوية.

واستنادا إلى هذا الأساس المنطقي، في طبعة 2 نوفمبر من كتابه سيئة السمعةROB النشرة الإخبارية عبر البريد الإلكتروني، يفترض هان أنه إذا بوصلة كانت لتصبح سوثبي (Sotheby’s Compass)، بافتراض الموافقة على اتفاقيات التسوية، فإنها ستكون في مأمن من دعوى جيبسون القضائية، والتي تم ذكرها فيها كمدعى عليه.

عندما سُئلوا عن كيفية تأثير اتفاقية التسوية على امتيازات Anywhere، سلط المتحدثون باسم المجموعة العقارية مرارًا وتكرارًا الضوء على إدراج أصحاب الامتياز في بند “الأطراف المفرج عنها” بموجب الاتفاقية.

وكتبت الشركة في بيان بعد صدور الحكم في دعوى سيتزر/بورنيت الأسبوع الماضي: “إن التسوية تعفي شركتنا والوكلاء التابعين لها وأصحاب الامتياز من المسؤولية المتعلقة بهذه المطالبات”. “إن حكم هيئة المحلفين، رغم أنه مخيب للآمال، إلا أنه لا يغير تسويتنا، ونحن نتطلع إلى الحصول على موافقة المحكمة وتنفيذ اتفاق التسوية الخاص بنا”.

لكن خبراء قانون مكافحة الاحتكار لا يعتقدون أن الأمور بهذه البساطة.

“لا أرى كيف توجد مناعة”، قال مايك روجيو، الشريك في الشركة تايلور الإنجليزية دوما LLP وقال أستاذ قانون مكافحة الاحتكار في كلية الحقوق في بيتسبرغ. “حتى لو كانوا شركات وساطة مستقلة قبل ذلك، فهذا لا يحررهم من الدعاوى القضائية الإضافية في المستقبل.”

وفقًا لروجيو، في حين أن اتفاقيات التسوية قد تحمي شركة مستقلة تابعة لـ RE/MAX أو Anywhere من الدعاوى القضائية المتعلقة بالعمولة المتعلقة بسلوكها المستقبلي، فإن كل شيء قبل انضمامها إلى RE/MAX أو Anywhere يمكن أن يكون لعبة عادلة.

“سينظر محامي المدعي في الوقت الذي أصبحت فيه أي شركة وساطة صاحبة امتياز ويقول” كل ما نشكو منه حدث عندما لم تكن صاحب امتياز “،” فرانسيس رايلي، شريك في شاول إيوينج إل إل بي، قال.

وبموجب هذا التفسير، لن تكون كومباس محصنة ضد دعوى جيبسون إذا انضمت إلى سوثبي اليوم، لأن الإطار الزمني لفئة الدعوى محدد بأنه 31 أكتوبر 2019 حتى الوقت الحاضر.

بالإضافة إلى ذلك، إذا وفرت التسويات حصانة لشركات الوساطة التي انضمت إلى RE/MAX أو Anywhere، فمن المتوقع أن نرى زيادة هائلة في اتفاقيات الامتياز أو حتى الوكلاء الأفراد الذين ينضمون إلى الشركات لتجنب أن يكونوا المدعى عليه التالي في دعوى العمولة. ومع ذلك، لا يبدو أن هذا هو الحال.

على الرغم من أن شركة RE/MAX ذكرت أن مبيعات حقوق الامتياز الخاصة بها ارتفعت بنسبة 35% منذ بداية العام وحتى 30 سبتمبر، إلا أن عدد وكلائها في الولايات المتحدة استمر في الانخفاض في الربع الثالث، حيث انخفض بنسبة 6% على أساس سنوي إلى 56,494 وكيلًا. ويمثل هذا انخفاضًا يزيد عن 2000 وكيل منذ بداية العام.

مع تحديد موعد جلسة استماع أولية لاتفاقيات التسوية في 20 نوفمبر 2023، وما زال هناك أمر قضائي بشأن دعوى Sitzer/Burnett، سيتعين على شركات الوساطة الانتظار ومعرفة ما إذا كان بإمكانهم الحصول على الحماية من الدعاوى القضائية المستقبلية للجنة أو ما إذا كانت أسمائهم قد يظهر في القائمة التالية للمتهمين.