هل ستستمر أسعار المنازل في النمو في عام 2024؟
قبل بضعة أشهر نشرت مقطع فيديو تساءلنا فيه: “ما هو حجم الزيادة في أسعار المنازل بحلول نهاية العام؟” استخدام عنوان مثل هذا يجب أن يأتي مع تحذير الزناد. يمكننا أن نرى أن أسعار المساكن كانت في ارتفاع طفيف، ولكن هناك الكثير ممن يعتقدون أن أسعار المساكن آخذة في الانخفاض حاليا. وحتى هذا الأسبوع شهد بيانًا صحفيًا بعنوان “أسعار المنازل في انخفاض حر” والذي تم تداوله في جميع وسائل الإعلام.
شاهد الفيديو أعلاه للحصول على آخر تحديث لسوق الإسكان أبحاث ألتوس. أو يمكنك الاطلاع على بعض البيانات الرئيسية المستفادة من الأسبوع المنتهي في 11 ديسمبر.
أسعار المنازل ثابتة
ارتفع متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة بنسبة 2% إلى 3% مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. هناك عدد قليل من الأسواق المحلية حيث لم تصل الأسعار إلى القاع، ولكن في معظم أنحاء البلاد ارتفعت أسعار المنازل فعليًا خلال الأشهر الـ 12 الماضية.
لكن مكاسب أسعار المنازل بنسبة 3% ليست بهذه الأهمية. يمكنك أن تفكر في الأمر على أنه مسطح. خاصة عندما تأخذ في الاعتبار التضخم.
متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة هو 424.900 دولار. وهذا يمثل انخفاضًا طفيفًا عن الأسبوع الماضي وأعلى بنسبة 2.4٪ عن العام الماضي في هذا الوقت.
هناك نوعان من الوجبات السريعة من بيانات أسعار المنازل:
أولاً، لا توجد في الواقع أي مؤشرات وطنية، في أي مكان من البيانات، تشير إلى انخفاض أسعار المساكن في الوقت الحالي. لا يوجد. لذا، إذا قرأت عنوانًا يقول “أسعار المنازل في حالة سقوط حر”، فإنك تعلم على الفور أنه يجب عليك استبعاد اصطياد النقرات. هناك بعض الأسواق المحلية، على سبيل المثال أوستن تكساس أو الشقق السكنية في سان فرانسيسكو حيث تظهر البيانات انخفاض الأسعار. ولكن على الصعيد الوطني هذا ليس صحيحا.
والوجهة الثانية هي الدرس الذي كنت أشاركه مؤخرًا: المستهلكون أكثر حساسية للتغيرات في معدلات الرهن العقاري مقارنة بالمستويات المطلقة للأسعار. ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري العام الماضي بمقدار 450 نقطة أساس من 3٪ إلى 7.5٪. وكان ذلك تغييرا كبيرا في فترة قصيرة. وذلك عندما انخفضت الأسعار. الشيء الوحيد الذي يدفع أسعار المساكن إلى استئناف الانخفاض هو ارتفاع أسعار الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة أكثر من 8% في الربع الأول، فإن ذلك سيدفع الأسعار للانخفاض بالفعل.
تخفيض الأسعار بالمعدلات العادية
الأسواق العادية حوالي ثلث المنازل تأخذ خفض الأسعار. في الوقت الحالي، تم تخفيض الأسعار في 38.3% من القوائم. لذلك هذا أكثر من المعتاد. إنه انعكاس لعدم القدرة على تحمل التكاليف. إنه انعكاس لمعدلات الرهن العقاري المرتفعة للغاية ومدى سرعة ارتفاع الأسعار في سبتمبر وأكتوبر.
المخزون آخذ في الانخفاض لقضاء العطلات
يوجد الآن 546.000 منزل لأسرة واحدة في السوق. وهذا أقل بنسبة 1.75٪ عن الأسبوع الماضي. المخزون ينخفض أخيرًا بمناسبة العطلات. يوجد الآن عدد أكبر من المنازل في السوق بنسبة 2٪ مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. وفي الأشهر القليلة الماضية، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، ارتفع المخزون أيضًا. وقد استقرت الأسعار، والمخزون إذا وقع في العام الجديد.
يمكننا أن نرى أنه بينما يرتفع المخزون بمعدلات وينخفض بمعدلات، لا توجد إشارة إلى وجود أي تدفق للبائعين. إذا كان لدينا طوفان من البائعين، فإن ذلك سيكون سلبيا بالنسبة لأسعار المنازل. ويعني فائض المعروض أن أسعار المساكن ستنخفض.
عدد قليل من القوائم، وعدد قليل من المبيعات، وهذا أمر جيد للسكن. يُظهر المراحل الأولى من ذوبان الجليد من سنة شديدة البرودة. وهذا الذوبان منطقي أيضًا. يتسوق المستهلكون الآن لشراء المنازل مع العلم أن معدلات الرهن العقاري في السبعة. الاستقرار في الأسعار يتيح للناس التصرف.
ليس سراً أن أحجام مبيعات المنازل كانت في حالة ركود عميق في عام 2023، ولهذا السبب وصفتها بالبرودة. انخفضت مبيعات المنازل هذا العام بنسبة 30٪ عما كانت عليه في عام 2022. لقد كنت أحاول تسليط الضوء في الأسابيع القليلة الماضية على كيف توقفت وتيرة مبيعات المنازل عن الانخفاض وعلى وشك إظهار بعض الانتعاش في عام 2024. لماذا سيكون لدينا المزيد من مبيعات المنازل في عام 2024 مقارنة بعام 2023. هذا الأسبوع، كان هناك زيادة بنسبة 6.4٪ في العقود الجديدة مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي.
لا يزال هناك عدد أقل بنسبة 1.3٪ من العقود المعلقة بشكل عام مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. يوجد 279.000 منزل لعائلة واحدة في مرحلة البيع المعلقة مقابل 282.000 منزل في العام الماضي. هذه هي المبيعات التي ستغلق في المستقبل القريب.
ضع في اعتبارك أن العناوين الرئيسية التي تسمعها في أماكن أخرى ستظل تشير إلى تقلص مبيعات المنازل لبضعة أشهر بالطبع. لأن هذه سوف تغلق في المستقبل. لم ننتقل إلى النمو بعد، ولكن يبدو أن التحول قد بدأ بالفعل.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
