الرأي: كيف يمكن لوحدات ADU التخفيف من أزمة الإسكان في الولايات المتحدة
ويعاني سوق الإسكان في الولايات المتحدة من نقص بما لا يقل عن 6.5 مليون منزل. بعد أكثر من عقد من عدم البناء مقارنة بالنمو السكاني، لا يوجد ببساطة ما يكفي من الخيارات المتاحة للمشترين لمستوى الدخول أو الانتقال للأعلى لأول مرة.
يجد المستأجرون أنفسهم مكلفين خارج المناطق الواقعة على مسافة تنقل معقولة إلى العمل.
وقد أدت ندرة المساكن إلى ارتفاع أسعار المساكن والإيجارات إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق، كما دفعت القدرة على تحمل التكاليف إلى أدنى مستوياتها منذ عدة عقود.
وعلى مدى العقد المقبل، سوف يضاف إلى سكان الولايات المتحدة أكثر من مليوني بالغ سنويا، وذلك بسبب مزيج من الشيخوخة والهجرة. سيؤدي هذا التحول إلى زيادة الحاجة إلى المزيد من المساكن، خاصة بين المنازل ذات المستوى المبتدئ والمنازل التي يتم الانتقال إليها لأول مرة عند نقاط سعر أقل نظرًا للتحديات الهيكلية المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف.
أسباب نقص السكن كثيرة
لم يتم بناء المساكن ماديًا على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية. وقد ركزت معظم شركات بناء الإنتاج على منازل جديدة أكبر حجما وأكثر تكلفة، وتم بناء عدد قليل نسبيا من المنازل الجديدة التي تلبي احتياجات الأسر ذات الدخل المنخفض والمشترين من مستوى الدخول، وخاصة في الأسواق الساحلية عالية التكلفة.
وفي الآونة الأخيرة، أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى تكثيف النضال من أجل الإسكان. وفي الفترة من فبراير 2011 إلى أبريل 2022، لم ترتفع معدلات الرهن العقاري أبدًا فوق 5٪، مما يجعل تكلفة اقتراض المال وشراء منزل رخيصة للغاية.
ومع ذلك، منذ عام 2022، كان هناك ارتفاع سريع في المعدلات مما أدى إلى خلق “تأثير الانغلاق”، مما أدى إلى توقف العديد من العائلات التي كانت ستفكر في الانتقال لولا ذلك.
أصحاب المنازل الذين “حجزوا” معدل رهن عقاري بنسبة 3-4% أثناء الوباء غير راغبين في شراء منزل بسعر فائدة يزيد عن 7% على رهن عقاري جديد، مما يعني أن عددًا أقل من المنازل معروضة في السوق حيث يختار أصحاب المنازل الحاليون البقاء يضع.
بالنسبة لأولئك الذين يأملون في شراء منزل لأول مرة، فإن ارتفاع الأسعار يعني أن الدفعات الشهرية تضاعفت فعليًا عما كانت عليه قبل عام، وهي حقيقة دفعت الكثير من الناس إلى عدم الشراء.
ويضاف إلى ذلك ارتفاع تكاليف التأمين على المنازل والتضخم العام في الأسعار، وهناك مشكلة هائلة في القدرة على تحمل تكاليف السكن تواجه غالبية البلاد.
الحاجة إلى البدائل
وقد ولّد هذا النقص المستمر في المساكن حاجة ملحة لبدائل يمكنها سد الفجوة بين العرض والطلب، مع مراعاة محدودية توافر الأراضي في المناطق العليا.
أدخل وحدة المسكن الملحقة، والمعروفة باسم ADU، أو بشكل غير رسمي تسمى جناح الأصهار أو شقة الجدة أو منزل الفناء الخلفي. وحدات ADU عبارة عن مباني صغيرة مكتفية ذاتيًا تحتوي عادةً على غرفة نوم واحدة إلى ثلاث غرف نوم ومدخل خاص وجميع وسائل الراحة التي قد يحتاجها المقيم بما في ذلك المطابخ والحمامات.
تعد وحدات ADU واحدة من أكثر الطرق فعالية لإضافة الكثافة وتأجير العقارات في سوق أعلى تكلفة. يمكن بناء هذه الهياكل المنفصلة عمومًا في أقل من عام وتكون تكلفة بنائها أقل بكثير من تكلفة بناء المنازل الأولية. اعتمادًا على المكان الذي تعيش فيه، هناك أيضًا العديد من البرامج التي تديرها الدولة مثل CalHFA ADU Grant في كاليفورنيا والتي يمكنها خفض تكاليف البناء بشكل كبير.
بالنسبة لأصحاب المنازل، توفر وحدات ADU فرصة لتوفير مساكن بأسعار معقولة في سوق الإيجار أو أقارب المنازل الذين لن يتمكنوا لولا ذلك من تحمل تكاليف الحي. ويمكن لهذه الهياكل أن تولد دخلاً من الإيجار لتعويض ارتفاع أقساط الرهن العقاري، وخلق المزيد من المعروض من الإيجار على المدى الطويل، مما يؤدي في نهاية المطاف إلى خفض متوسط تكلفة الإيجار للمستأجرين.
بالنسبة للحكومات المحلية، يمكن لوحدات ADU زيادة عدد المستأجرين في المناطق التي لا تكون فيها المساكن الشاهقة خيارًا مرغوبًا فيه.
توفر وحدات ADU أيضًا خيارًا مقنعًا لحياة متعددة الأجيال، والتي يمكن أن تكون مساعدة هائلة للعائلات التي ترغب في تقليل أعباء رعاية الأطفال ورعاية كبار السن.
تغيير السياسات جيد لوحدات ADU
ولحسن الحظ، فإننا نرى العديد من السلطات الحكومية تركز على تغيير سياسات الإسكان وقوانين تقسيم المناطق لجعل وحدات الإسكان الأفريقي حلاً أكثر قابلية للتنفيذ. إنه مثال نادر لسياسات الإسكان الحكومية التي تدفع السوق الخاص إلى حل مشكلة حرجة.
على سبيل المثال، أدت التغييرات التي طرأت على القوانين واللوائح في ولاية كاليفورنيا إلى تسهيل إنشاء وحدات ADU بشكل كبير. أدى الزخم الناتج عن هذه اللوائح إلى زيادة كبيرة في نشاط بناء وحدات ADU: زادت تصاريح وحدات ADU في كاليفورنيا بنحو 22 مرة من حوالي 1100 في عام 2015 إلى ما يقرب من 24000 في عام 2022 وتم بناء ما يقرب من 68000 وحدة ADU في جميع أنحاء كاليفورنيا بين عامي 2017-2021. ونتيجة لذلك، هناك عدد كبير من الوحدات السكنية الجديدة التي تمت إضافتها إلى المواقع عالية التكلفة التي يأمل الناس في العيش والعمل فيها.
على الصعيد الوطني، بدأت العديد من الحكومات المحلية وحكومات الولايات في اتباع نموذج ولاية كاليفورنيا. بدأت واشنطن وأوريجون وفلوريدا وكولورادو، على سبيل المثال لا الحصر، في جعل وحدات الإسكان المسكن جزءًا أكثر انتشارًا في حل مشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن.
وفي نهاية المطاف، لن تتمكن وحدات الإسكان المعيشي وحدها من حل عقود من قضايا الإسكان. لكن يمكنهم سد الفجوة بين عدد الأشخاص الذين يبحثون عن سكن بأسعار معقولة وعدد المنازل المتاحة للإيجار أو الشراء.
شون روبرتس هو الرئيس التنفيذي لشركة فيلا، شركة بناء ADU في كاليفورنيا.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع كاتب هذه القصة:
شون روبرتس في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected]
