المشاريع المشتركة بين شركات الملكية والشركات العقارية تحت المجهر
في عام 1983، أطلق جيم كامبل ما يُعتقد أنه أول تجربة مشروع مشترك بين شركة وساطة عقارية وشركة ملكية وتسوية.
وقال كامبل إن ذلك كان نشأة عدة أشياء، لكن في المقام الأول كان سماسرة العقارات والمقرضون في ولاية بنسلفانيا يبحثون عن طريقة أكثر فعالية للتحكم في عملية شراء وبيع المنازل. لقد سارت الأمور بشكل خاطئ في كثير من الأحيان عند استخدام شركات ملكية وشركات ضمان غير مألوفة، كما رأى كامبل وشركاؤه في العمل. لماذا لا يتم إنشاء كيان واحد لضمان سلاسة العملية؟
أصبح كامبل الآن خبيرًا في المشاريع المشتركة، حيث أكمل أكثر من 80 مشروعًا مشتركًا مع شركات العقارات أو الإقراض. في الواقع، إنها شركته التي يوجد مقرها في بنسلفانيا تحالف اللقب يفعل.
مايك لاروزا، الرئيس التنفيذي للعمليات في شبكة وكالة فلوريدا، يتبع أيضًا قواعد اللعب الخاصة بالمشروع المشترك.
“أعلم أن فكرة الشباك الواحد أمر مبتذل، ولكن إذا قمت بذلك بشكل صحيح، فقد يكون ذلك فائدة كبيرة ليس فقط للسمسار وشركة الملكية كدخل إضافي، ولكن أيضًا للمستهلك الذي يستفيد من الكفاءات و وقال لاروزا: “تسعير أفضل من خلال وفورات الحجم”.
لكن نموذج المشروع المشترك قد يكون في طريقه للخروج قريباً.
في فبراير 2023، مكتب محاماة ماكجواير وودز أصدرت ورقة بيضاء تدعي أن نموذج أعمال المشروع المشترك بين شركات التأمين على الملكية وشركات الوساطة العقارية “يرفع التكاليف ويخنق المنافسة” وينتهك قانون إجراءات التسوية العقارية لعام 1974 (RESPA) وقانون إجراءات التسوية العقارية لعام 2010. قانون الحماية المالية للمستهلك (كفبا).
مؤلفو الورقة، ومن بينهم جيف إيرليك، نائب مدير التنفيذ السابق في مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB)، حث CFPB والمنظمين الحكوميين على النظر في الملكية والمشاريع العقارية المشتركة بحثًا عن انتهاكات محتملة لـ RESPA وCFPA وتنظيم الدولة.
يقول المؤلفون: “للتأهل للحصول على الملاذ الآمن، يجب أن تستوفي ترتيبات الشركات التابعة ثلاثة شروط قانونية”. “أولاً، يجب تقديم بعض الإفصاحات للمستهلكين الذين تتم إحالتهم. ثانياً، يجب ألا يُطلب من المستهلكين الاستعانة بأي مزود معين لخدمات التسوية. وثالثًا، الشيء الوحيد ذو القيمة الذي قد يحصل عليه الطرف المُحيل هو العائد على حصة الملكية. والمشاريع المشتركة غير مؤهلة للحصول على الملاذ الآمن لأنها فشلت في تلبية هذا الشرط الثالث (على الأقل).
وفقًا للصحيفة، عندما يتم إنشاء مشروع مشترك، فإن وكلاء العقارات أو الوساطة المعنيين “يساهمون برأس مال اسمي أو حتى لا يساهمون بأي رأس مال مقابل حصص ملكيتهم في المشروع المشترك”، ولا تقوم شركة الملكية “بأي استثمار تقريبًا أيضًا، مما يترك يعاني المشروع المشترك من نقص كبير في رأس المال مقارنة بكمية خدمات التسوية التي يزعم أنه يقدمها.
يدعي المؤلفون أيضًا أن أرباح الأرباح التي تتلقاها شركة الملكية والوساطة العقارية “غير متناسبة إلى حد كبير” مع استثمارات كل منهما.
فرانسيس رايلي، المحامي الذي يركز على قضايا RESPA في شاول إيوينج إل إل بييقول أنه على الرغم من أن هذه الادعاءات قد تكون صحيحة بالنسبة لعدد قليل من المشاريع المشتركة، إلا أن هذا ليس هو القاعدة.
“إنهم يتساءلون كيف استثمر المستثمر مبلغ 2000 دولار فقط، لكنه حصل على أرباح بقيمة 5000 دولار في الربع الأخير، ويمكنك قول الشيء نفسه عن المستثمرين الأوائل في مايكروسوفت أو فيسبوك قال رايلي: “الذين اشتروا أسهمًا بقيمة 100 دولار تبلغ قيمتها الآن آلاف الدولارات”. “أعتقد أن هذا يتم دفعه من قبل المنافسين الذين لا يحبون نموذج العمل المتمثل في الخروج وجلب المستثمرين الذين يمثلون مصادر الإحالة الخاصة بك.”
وأضاف رايلي: “لقد أطلقوا هذه الادعاءات حول مدى فظاعة الأمر ولم يلتزموا به. ما وجده المحققون – ليس في كل الحالات، ولكن في أغلب الحالات – هو أن الاستثمار مناسب وأنهم يدفعون قيمة سوقية عادلة للاستثمار.
المنظمون يتراجعون
إن المخاطر كبيرة بالنسبة لشركات التأمين على الملكية التي لديها مشاريع مشتركة تعمل في المناطق الرمادية من القانون.
“إن البيئة التي نعيشها الآن ربما تكون هي الأكثر صرامة في مجال الإنفاذ التي رأيتها منذ 20 عامًا على الأرجح، وبالتأكيد على جانب الولاية،” ماركس ستيربكو، محامي RESPA في مجموعة قانون ستربكو، قال في مقابلة مع سكن واير. “هناك شركات تقوم بالفعل بالأشياء وفقًا للكتاب – فهي متوافقة تمامًا. إنهم لا يريدون أن يكون لديهم أي مفاهيم خاطئة عما تفعله شركتهم، ويريدون أن يكون كل شيء مستقيمًا وضيقًا. ولكن بعد ذلك يكون لديك منافس في السوق يفعل كل شيء بشكل غير قانوني على الإطلاق”.
إلى جانب RESPA، تزعم ورقة McGuireWoods أيضًا أن المشاريع المشتركة تنتهك قانون CFPA، الذي يحظر الأفعال والممارسات المسيئة بين “الأشخاص المشمولين” و”مقدمي الخدمات”.
“الشريك في المشروع المشترك هو “شخص ذو صلة”، وبالتالي يعتبر “شخصًا مغطى”، عندما “يشارك ماديًا في تسيير شؤون” الشخص المغطى،” كما جاء في الورقة. “هنا، يعتبر وكلاء العقارات “أشخاصًا مرتبطين” لأنهم يشاركون بشكل مادي، من خلال إحالة عملائهم إلى المشروع المشترك للحصول على خدمات الملكية، في شؤون المشروع المشترك، الذي يعد في حد ذاته “شخصًا مغطى” لأنه يقدم العقارات – خدمات التسوية. وبناءً على ذلك، يمكن اعتبار الوكلاء العقاريين “أشخاصًا مشمولين” يخضعون لقانون CFPA.
وقال إيرليك إن الانتهاكات المحتملة في بعض الولايات لا تنتهي عند هذا الحد.
“لدى العديد من الولايات قوانينها الخاصة التي تحظر العمولات مقابل الإحالات، مثلما تفعل RESPA. معظم قوانين الولاية هذه، مثل RESPA، تستثني المشاريع المشتركة القانونية. وقال إرليش: “لكن حفنة من الولايات القضائية تحظر العمولات دون استثناء”. “القسم 31-5031.15 من قانون DC، على سبيل المثال، يجعل من غير القانوني لأي شخص أن “يعطي أو يتلقى، بشكل مباشر أو غير مباشر، أي مقابل لإحالة أعمال تأمين الملكية أو الضمان أو أي خدمة أخرى تقدمها شركة تأمين الملكية.” ولا يستثنى من ذلك المشاريع المشتركة، حتى تلك التي قد تكون مقبولة بموجب قانون RESPA. هذا الشرط يحظر بشكل أساسي جميع المشاريع المشتركة لشركة الملكية في العاصمة “
يعزو إيرليك التدقيق المتزايد في المشاريع المشتركة إلى انتشار المشاريع المشتركة على مدى السنوات القليلة الماضية والتحديات المتزايدة المتعلقة بالقدرة على تحمل تكاليف المنازل.
الأسعار مرتفعة؛ أسعار الفائدة مرتفعة؛ وتكاليف الإغلاق مرتفعة. كتب إرليخ في رسالة بالبريد الإلكتروني: “مشاريع الشام المشتركة تشوه المنافسة وتدفع المستهلكين إلى دفع المزيد مقابل خدمات التسوية”. “لذلك، إلى الحد الذي يرغب فيه مكتب CFPB أو المدعي العام للولاية في معالجة مشكلة الإسكان هذه، فإن أحد الأماكن التي يمكن البدء بها هو التعامل مع المشاريع المشتركة الوهمية”.
وفي حين يعترف ستيربكو بأن القدرة على تحمل تكاليف السكن تمثل تحديًا للكثيرين، فإنه يرى بعض العوامل الإضافية التي تلعب دورًا. يعتقد Sterbcow أن الهدوء في إجراءات إنفاذ CFPB RESPA بين عامي 2017 و 2023 أعطى العاملين في مجال العقارات والملكية انطباعًا بأن RESPA لم يعد أولوية. وقد أدى ذلك، جنباً إلى جنب مع تباطؤ سوق الإسكان، إلى خلق عاصفة مثالية لنشوء بعض الممارسات التجارية المشكوك فيها، الأمر الذي أثار اهتمام الهيئات التنظيمية.
“ما يحدث هو أنه عندما تتراجع حالة السوق وتبدأ الإيرادات في الانخفاض، تبدأ في رؤية الناس يصابون بالذعر الشديد ويبدأون في وضع كل أنواع المخططات المجنونة والمزعجة لتسهيل دخول الأعمال التجارية، مما يؤدي إلى نزع الشرعية عن السوق التي يؤثر فيها هؤلاء الأشخاص. قال ستيربكو: “الشركات تعمل فيها”.
وكانت أريزونا على وجه الخصوص تدقق في المشاريع المشتركة بين شركات التأمين على الملكية وشركات الوساطة العقارية.
وقال جيمس كنوب، نائب مدير مكتب التحقيقات الفيدرالي: “إننا ننظر في كيفية هيكلة هذه الشركات، وما إذا كانت مشاريع مشتركة حسنة النية، وكذلك أنها ليست مجرد منظمات وهمية تم إنشاؤها لإعطاء رشاوى للعملاء”. إدارة أريزونا للعقارات، قال. “نريد التأكد من أن وكلائنا، وكذلك شركات الملكية، يعملون ضمن الحدود القانونية لما يمكنهم القيام به، وكل ذلك يعود إلى حماية المستهلك والإسكان بأسعار معقولة.”
وقال Knupp إنهم يبحثون أيضًا في حياد وكيل الضمان والإفصاحات التي يقدمها وكلاء العقارات لعملائهم حول طبيعة علاقتهم بالمشروع المشترك.
لإجراء التحقيق، يتعاون قسم Knupp مع إدارة أريزونا للتأمين والمؤسسات المالية (ديفي).
“نريد أن يكون المستهلكون على دراية تامة بالخيارات التي يتخذونها – فشراء منزل قد يكون أكبر معاملة يقوم بها المستهلك في حياته بأكملها – ولا نريد أن تعمل هذه المشاريع المشتركة معًا لتقليل هذا الاختيار بالنسبة للمستهلكين، قال جيمس ماكجوفين، المتحدث باسم أريزونا DIFI.
من غير المعروف عدد المشاريع المشتركة بين شركات الوساطة العقارية وشركات التأمين على الملكية الموجودة في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وقال الخبراء لـ HousingWire إنه لا توجد سلطة واحدة تتعقب مثل هذه الكيانات.
وفقًا لرايلي، بدأ المنظمون المحليون في بنسلفانيا وميريلاند وواشنطن العاصمة أيضًا في النظر في المشاريع المشتركة. (لم يُرجع أي من الهيئات التنظيمية المحلية طلبات إجراء مقابلة).
وعلى الرغم من تأكيدات إيرليك وشكوك الجهات التنظيمية الحكومية، إلا أن المتخصصين في الصناعة يؤكدون أن المشاريع المشتركة صديقة للمستهلك.
وقال آرون ديفيس، الرئيس التنفيذي لشبكة وكالة فلوريدا: “إن وجود هذه المشاريع المشتركة أو الشركات التابعة يخلق حلقة مغلقة”. “في أي وقت يخرج فيه المشتري من الحلقة، تكون هناك فرصة لتقديم خدمة سيئة. إذا كنت مشتريًا وذهبت إلى مكتب عقاري لديه شركة ملكية مشتركة، فإن الشركات مرتبطة ببعضها البعض وتتمتع شركة الوساطة بقدرة أكبر على التحكم بشكل أفضل في التجربة الشاملة للمشتري.
وأضاف لاروزا: “عندما تقوم بإنشاء بيئة الحلقة المغلقة هذه، فإنك تتمتع بقدرة أفضل على دمج الأنظمة والسماح للمعاملة بالتدفق بشكل أكثر طبيعية وتكون أقل تعقيدًا من إدخال الطلب إلى الإغلاق.”
جريتشن بيرسون، مالك الوسيط بيركشاير هاثاواي للخدمات المنزلية خصائص دريسديل، جزء من اتفاقية الأعمال التابعة مع عنوان الساحل البرتقالي، والتي لديها أيضًا صفقات مماثلة مع اثنين من أكبر منافسيها في مجال الوساطة المالية في المنطقة.
قال بيرسون: “إن السبب الرئيسي وراء قيامك بإنشاء مشروع مشترك هو خلق تجربة أفضل للمستهلك”. “إنه أمر فظيع عندما يظهر شيء ما بشأن حق الملكية وتحاول إكمال المعاملة مع المشتري ويستغرق الأمر إلى الأبد، ولكن إذا كانت شركة الملكية هي شريكك التجاري، فقد تكون على استعداد لإصدار سياسة الملكية مبكرًا بينما لا تزال يخضع لإجراءات علاجية حتى يتمكن المشتري من الإغلاق.”
بالإضافة إلى الاهتمام المتزايد من الجهات التنظيمية الحكومية، أصدر CFPB أول إجراء لتطبيق قانون RESPA منذ ست سنوات في وقت سابق من هذا العام، مما يوضح لصناعة العقارات أن قانون RESPA أصبح موضع التركيز بشكل أكبر. لكن بالنسبة إلى لاروزا، على الأقل في الوقت الحالي، لا يشكل هذا الأمر مصدر قلق كبير.
قال لاروزا: “أرحب بالتدقيق”. “أعتقد أن أي شخص يعمل بالطريقة التي نتبعها يرحب بذلك لأننا لا نتطلع إلى التشويش على أي شخص، ولكن هناك جهات فاعلة سيئة وكنت أنتظر المزيد من التنفيذ. لا أعتقد أنهم يبحثون بالضرورة عن تمثال نصفي للناس. أعتقد أنهم يتطلعون إلى تقديم بعض التوجيهات والتأكد من وجود ساحة لعب متكافئة.”
