يشارك الوكلاء ومحترفو الصناعة آرائهم في محاكمة الدعوى القضائية

على الرغم من أن تشيب ستيلا يعيش ويعمل في إبسويتش، ماساتشوستس، إلا أن تركيزه ينصب على مسافة 1500 ميل في محكمة حجرية تعصف بها الرياح في وسط مدينة كانساس سيتي بولاية ميسوري. من المحتمل أن يتم تحديد مستقبل عمولات وكلاء العقارات في محكمة تشارلز إيفانز ويتاكر الأمريكية.

“أنا مهووس بها إلى حد كبير،” LandVest وقال الوسيط عن المحاكمة المعروفة باسم “سيتزر/بورنيت” على اسم المدعين الرئيسيين. “لقد كنت وكيلاً لمدة 10 سنوات وأنا في الإدارة الآن لمدة سبع سنوات، لذا فإن التجربة مهمة جدًا بالنسبة لي فيما يتعلق بما قد تعنيه للمستقبل.”

على الرغم من أن الحكم لم يتم الإعلان عنه بعد، إلا أن ستيلا قال إنه شهد تغييرات في كيفية عمل MLS والوكلاء خلال السنوات القليلة الماضية. وفقًا لستيلا، كان بإمكانه منذ عام مضى طباعة نموذج من شبكة معلومات الملكية MLS (MLS PIN)، MLS المحلي الخاص به والذي هو مدعى عليه في دعوى لجنة Nosalek، للبائعين لديه مع عدم وجود حقول توضح ما سيكون عليه تعويض وكيل المشتري المعروض. وقال إن هذه الحقول الآن ثابتة في مكانها ولا توجد طريقة لجعلها غير مرئية للعملاء. وأشار ستيلا أيضًا إلى أنه رأى المزيد من وكلاء المشترين يستخدمون اتفاقيات وسيط المشتري.

وبما أن نتيجة الدعوى لم يتم تحديدها بعد، فقد ركزت ستيلا بشكل خاص على اتفاقيات التسوية التي توصل إليها الطرفان ري/ماكس و في أى مكان، مع إيلاء اهتمام خاص ل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أصبحت العضوية الآن اختيارية.

قال ستيلا: “أعتقد أنه سيكون له تأثير، أعتقد أن MLSs المملوكة للاتحاد سيتعين عليها أن تنظر بعناية شديدة في طلب عضوية NAR أو عضوية مجلس الإدارة المحلي من حيث الوصول إلى المعلومات والممتلكات، التي يحتاجها الوكلاء لمساعدة المستهلكين. عليك أن تضع المستهلكين في المقام الأول.”

وعلى الرغم من هذا الاعتقاد، قال ستيلا، الذي كان عضوًا في NAR طوال الخمسة عشر عامًا الماضية، إنه لن يتخلى عن عضويته في أي وقت قريب.

كما لاحظ لوجان موفيت، وكيل شركة RE/MAX في ولاية يوتا، أحكام عضوية NAR في المستوطنات.

ومع التشكيك في عضوية NAR، قال موفيت إن هذا هو الوقت المثالي للجمعية لإظهار قيمتها للوكلاء وتزويد الأعضاء بمزيد من القيمة.

مثل ستيلا، يعتقد موفيت أيضًا أن التغييرات في الوصول إلى MLS قد تنشأ نتيجة للدعوى القضائية والأحكام الموضحة في اتفاقيتي التسوية.

“يعتمد الكثير من الأشخاص، والكثير من الارتباطات، والكثير من شركات الوساطة في جميع أنحاء البلاد على MLS، الذي تم ربطه بـ NAR. قال موفيت: “تمتلك جمعيتنا جزءًا كبيرًا من MLS الخاص بنا”. “لست متأكدًا مما إذا كان الأمر سينتشر على طول الطريق للقول بأنه ليس من الضروري أن تكون جزءًا من الاتحاد حتى تتمكن من الوصول إلى MLS، ولكن يمكنني أن أرى مثالًا حيث سيفرضون رسومًا أعلى على غير الأعضاء مقابل الوصول إلى MLS.

يشعر كين جونسون، أستاذ العقارات في جامعة فلوريدا أتلانتيك والوسيط السابق، بالضجر بشأن الشكل الذي يمكن أن تبدو عليه بعض التغييرات في نظام MLS في البلاد.

“أكبر مخاوفي هو أننا إذا لم نكن حذرين، فسنقوم يومًا ما بتدمير الآلية التي تجعل كل هذا يعمل، وهو الدوري الأمريكي لكرة القدم لأنني أعتقد أن الناس ينسون أنه عند نقطة الإدراج حيث يتم جمع كل هذه المعلومات”. قال جونسون. “هذه هي نقطة الاتصال لجميع المعلومات المتعلقة بالبيع، وإذا لم يكونوا حذرين، فسوف يقومون بتدمير الآلية التي تنتج هذا ومن ثم تنقطع القدرة على تسعير المنازل والقدرة على تحقيق الربح العظيم”. الحلم الأمريكي حيث تشتري منزلاً وتبني رأس المال يختفي.

في حين أن التغييرات التي قد تؤثر على الدوري الأمريكي لكرة القدم هي مصدر قلق جونسون الأكبر، فإنه يعتقد أن هذه التجربة، بغض النظر عن النتيجة، ستؤدي إلى العديد من التغييرات في الصناعة.

وقال جونسون: “حتى لو جاء الحكم لصالح المتهمين بالكامل، فإنهم ما زالوا يقومون ببعض التعديلات، لأننا لا نريد أن نجد أنفسنا في هذا الوضع مرة أخرى”.

واستنادًا إلى اتفاقيات التسوية وما رآه بالفعل في الصناعة، فهو يعتقد أنه سيصبح من الممارسات المعتادة لوسطاء المشترين استخدام اتفاقيات وكالة المشتري وأن وكلاء جانب البيع وجانب الشراء سيكونون أكثر شفافية في كيفية حصولهم على المدفوعة وحقيقة أن أتعابهم قابلة للتفاوض.

في سان دييغو، تود ارمسترونج، أ بوصلة ويشارك الوكيل ورئيس القسم العسكري بالشركة وجهة نظر مماثلة.

“سترى المزيد من اتفاقيات وساطة المشتري المعمول بها. قال أرمسترونج: “إذا لم تكن تفعل ذلك من قبل، فأنت بالفعل متأخر عن اللعبة”. “كان لدى البائعين دائمًا خيار تقديم عمولة إلى الوسيط الآخر. من الناحية الفنية، يمكنك تقديم مبلغ زهيد يصل إلى دولار واحد، ولكن لن يفعل الكثير من الأشخاص ذلك لأنهم يعتقدون أن منزلهم لن يتم عرضه أبدًا. ولكن الآن أعتقد أن البائعين سيستمرون في تقديم العمولة، لكن الوكلاء سيكونون واضحين بأن لديهم خيارات، وسيتأكدون من أنهم يعرفون ذلك مقدمًا.

وفي حين يعترف جونسون بأن أسعار العمولة تتراوح بين 5% إلى 6% على مستوى البلاد، فإنه لا يعتقد أن هذه علامة على التواطؤ.

وقال جونسون: “باعتبارك خبيرا اقتصاديا، في سوق تنافسية تماما، لديك سعر واحد”. “هذا ما ينسونه. قد يبدو الأمر وكأنه تواطؤ، لكن الأسواق التنافسية الكاملة تنتج سعرًا واحدًا.

ويعتقد جونسون أيضًا أنه لم يتم تقديم أي دليل على التواطؤ بين شركات الوساطة وNAR في محاكمة سيتزر.

قال: “أنا فقط لا أرى ذلك”. “باعتبارنا وسيطًا سابقًا، كنا جميعًا نذهب لتناول الغداء وكان آخر شيء تحدثنا عنه جميعًا هو هياكل العمولات الخاصة بنا. أجد من الصعب تصديق أن الوسطاء يتواطؤون نظرا لأنهم لا يستطيعون حتى الاتفاق على مكان الذهاب لتناول الغداء.

استشارات الاتجاهات الحقيقية تفاجأ المؤسس المشارك ستيف موراي بتركيز المدعين على التواطؤ أثناء المحاكمة.

وقال موراي: “بالنسبة لي، كان محامي المدعين يهاجم بشدة فكرة أنه لا بد من وجود تواطؤ، وإلا فلماذا ستكون المعدلات مرتفعة للغاية”.

واستنادًا إلى تفسير موراي، كانت طبيعة الشكوى الأصلية والشكاوى المعدلة هي أن المدعين اعترضوا على نظام التعويض التعاوني نفسه.

وقال موراي: “لقد كانوا يحاولون رسم صورة لغاري كيلر وهو يخبر عملائه بما يجب عليهم تحصيله، بينما يخبر بوب غولدبرغ وNAR الجميع بمعدل العمولة”. “ولكن ما علاقة أي من ذلك بالتعويض التعاوني، كنظام، الذي يضر المشترين والبائعين.”

أو كما أنتوني لاماتشيا، المالك الوسيط لشركة شركة لاماتشيا العقارية“، على حد تعبيره: “حججهم حول انتهاك قانون شيرمان لمكافحة الاحتكار هي هراء. لا يوجد شيء من هذا القبيل. ابحث لي عن صناعة لا تعلم موظفيها كيفية تبرير فرض رسوم أكثر. مايكل كيتشمارك [the lead attorney for the plaintiffs] ليس في هذا لمساعدة مشتري المساكن. أعني أنه فكر في الأمر، فهو يقول إن المشترين يعاملون بشكل غير عادل، لكنه يريدهم الآن أن يدفعوا للوسطاء من جيوبهم بدلاً من أن يدفعوا من عائدات البيع.

في الوقت الحالي، الوقت وحده هو الذي سيحدد بالضبط مدى تأثير هذه التجربة التاريخية.