الرأي: رسوم الملكية والتسوية ليست عائقا أمام ملكية المنزل
في عام 2023، فاني ماي و فريدي ماك أعلنت عن خطط لتسهيل شراء منزل وسد الفجوة العنصرية في ملكية المنازل في الولايات المتحدة.
تعد ملكية المنزل أحد أهم القرارات في حياة الشخص وهي الوسيلة الأساسية لتكوين الثروة لغالبية الأسر. في الواقع، يُظهر أحدث تحليل أجريناه لفوائد تكوين الثروة من ملكية المنازل أنه بالنسبة للأسر التي تنتمي إلى شريحة الـ 20% الأدنى من توزيع الدخل، كان متوسط صافي قيمة الأسر المالكة للمنازل أكبر بمقدار 43 مرة من الأسر المستأجرة المماثلة، كما أن حقوق الملكية في المساكن تبلغ 43 مرة. أكبر مصدر للثروة للجميع باستثناء الأسر ذات الدخل الأعلى في الولايات المتحدة.
ومع ذلك، فإن القدرة على تحمل التكاليف وصلت الآن إلى أدنى مستوياتها تاريخيا، ويبدو أن احتمال ملكية المنازل أصبح بعيد المنال بالنسبة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط أكثر من أي وقت مضى. ولهذا السبب فإن الطريق نحو المساواة في الوصول إلى الفرص الاقتصادية يتضمن ضمان حصول الجميع على ملكية المساكن.
ويتضمن جزء من نهج خطط الإسكان العادل لتحقيق المزيد من العدالة خفض التكاليف والرسوم المرتبطة بشراء منزل والتي كثيرا ما يُستشهد بها باعتبارها عائقا أمام ملكية المساكن بالنسبة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط وغير البيضاء. على وجه التحديد، تم وصف رسوم الملكية والتسوية بأنها تكلفة ثقيلة ورجعية (تكلف أكثر نسبيًا بالنسبة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط) على المقترضين. في الواقع، لا هذا ولا ذاك صحيح.
الملكية والتسوية: ليست تنازلية ولا تشكل عنصرا هاما في تكاليف الإغلاق
ساعدت الأبحاث التي نشرتها فاني ماي في الأوراق البحثية في عامي 2021 و2022 في إظهار علاقة أكثر دقة بين مجموعات المقترضين وتكاليف الإغلاق من خلال فحص أكثر من مليون قرض حصلت عليها فاني ماي في عام 2020 والتحكم في مجموعة متنوعة من خصائص المقترض (العرق، لأول مرة) وذوي الدخل المحدود). ووجد البحث أن رسوم الملكية والتسوية ليست تراجعية ولا تمثل عنصرا هاما في تكاليف الإغلاق الإجمالية.
ويخلص بحث فاني ماي إلى أنه بالنسبة لرسوم الملكية والتسوية، فإن “الاختلافات في الرسوم بين مجموعات المقترضين تختفي في الغالب (بعد التحكم في خصائص المعاملة)”. ما هي الاختلافات الموجودة صغيرة جدا. ويدفع المقترضون الآسيويون أقل بمقدار 13 دولارًا من المقترضين البيض من غير اللاتينيين (المجموعة الضابطة)؛ ويدفع المقترضون من ذوي الدخل المنخفض 14 دولارًا إضافيًا؛ ويدفع مشتري المنازل لأول مرة 11 دولارًا أقل من المشترين المتكررين.
ويقول المؤلفون إن هذه الاختلافات “ليست ذات معنى اقتصاديا”. وبالنظر إلى أن المقترض النموذجي يدفع أكثر من 7000 دولار في تكاليف الإغلاق، فقد يكون ذلك أقل من الواقع. ويخلص البحث أيضًا إلى أن رسوم الملكية والتسوية تزيد مع مبلغ القرض (زيادة بنسبة 1٪ في مبلغ القرض ترتبط بزيادة قدرها 7.41 دولار في الرسوم). لذلك، رسوم الملكية والتسوية هي تدريجي إذا، كما تشير جميع البيانات، فإن العملاء ذوي الدخل المرتفع والمشترين المتكررين يشترون منازل أكثر تكلفة بقروض أكبر.
أقل من 1% من تكاليف عمر القرض للمقترض
ولكن ماذا عن حصة تكاليف مدة القرض التي تمثلها رسوم الملكية والتسوية؟ استنادا إلى الأبحاث التي نشرتها فاني ماي وافتراضاتها، يوضح الشكل أدناه متوسط تكاليف عمر القرض للمقترض ورسوم ملكية المنازل، مجمعة معا وفقا لمن يتلقى الرسوم. يتم عرض الأرقام للمقترض بمتوسط سعر شراء قدره 318000 دولار في عام 2020، ويفترض أن الأسرة المقترضة ستحتفظ بالقرض لمدة سبع سنوات.
أكبر تكاليف عمر القرض للمقترض هي الضرائب العقارية ورسوم التسجيل المدفوعة عند الإغلاق بالإضافة إلى التكلفة المتراكمة للضرائب العقارية السنوية المدفوعة على مدى عمر القرض. الرسوم المدفوعة لمستثمر ومقرض الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) تأتي بعد ذلك مع التكلفة المتراكمة لمدفوعات الفائدة السنوية المقدمة للمستثمر (المستثمرين) الذي اشترى سند MBS الذي يحتوي على الرهن العقاري، وصافي رسوم إنشاء المقرض عند الإغلاق بالإضافة إلى القيمة المتراكمة للفائدة الزائدة التي يتقاضاها المُقرض من أجل الربح.
ويمثل التأمين على أصحاب المنازل، ومقدمي الخدمات، وحتى GSE (الحامل الفعلي لمخاطر التخلف عن السداد على الرهن العقاري)، تكاليف إجمالية صغيرة بالمقارنة. إن أقساط التأمين على حق الملكية وتكاليف التسوية (رسوم الملكية والتسوية بشكل جماعي)، إلى جانب التكاليف المتراكمة لأقساط تأمين الرهن العقاري السنوية، بالكاد تعادل 1٪ من إجمالي تكاليف عمر القرض للمقترض.
راحة البال عند إجراء أكبر صفقة سيقوم بها معظم الأشخاص في حياتهم
يعد شراء منزل بمثابة معاملة مالية معقدة لا تقوم بها إلا القليل من العائلات أكثر من مرة أو مرتين. الخيارات معقدة وقد يكون من الصعب فهم “حسابات الرهن العقاري”. هناك العديد من التكاليف والرسوم المختلفة المرتبطة بشراء منزل بقرض، وغالبًا ما لا يكون من الواضح من هو المستفيد، أو ما هو سبب التكلفة أو الرسوم. يتم فرض بعض الرسوم مرة واحدة عند الإغلاق، والبعض الآخر على مدى عمر القرض، ولا يمكن للمرء أن يكون متأكدًا تمامًا من التكاليف والرسوم التي ستصل إليها حتى بضعة أيام فقط قبل الإغلاق.
إذًا، ما قيمة راحة البال؟ مقابل أقل من نصف بالمائة من سعر الشراء، أو ما يعادل شهريًا اشتراك Amazon Prime، يحمي تأمين الملكية واحدة من أهم المشتريات في حياة شخص ما. تحمي بوليصة تأمين الملكية أصحاب المنازل من الاضطرار إلى دفع التكاليف، القانونية وغيرها، لحل أي مطالبة بالملكية المغطاة قد تكشف عن نفسها بعد الإغلاق.
يمكن التشكيك في ملكية العقار بسبب شيء تم تفويته في البحث عن الملكية وفحصها قبل الإغلاق، أو نزاع على خط الحدود مع أحد الجيران، أو حتى الاحتيال والتزوير من بين التهديدات المحتملة الأخرى. إن الحماية التي يوفرها التأمين على حق الملكية هي الأكثر قيمة لمشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، الذين لا يستطيعون تحمل آلاف أو حتى مئات الآلاف من الدولارات اللازمة للدفاع عن تهديد لحقوق ملكيتهم.
في عداد المفقودين الغابة للرسوم
إن السعي إلى تقليل الحواجز التي تحول دون دخول مشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط وغير البيض هو مسعى جدير بالاهتمام. ومع ذلك، فإن استهداف رسوم الملكية والتسوية، والتي تمثل الحد الأدنى من تكاليف عمر القرض مع فوائد كبيرة مقارنة بكل عنصر آخر من عناصر التكلفة للمقترضين، يفتقد الغابة للرسوم. ومن الجدير بالملاحظة، على سبيل المثال، أن أي نقاش حول الضرائب والرسوم الحكومية المتضمنة في تكاليف الإغلاق كان غائبًا في هذه المناقشة. تعتبر تكاليف الإغلاق هذه بمثابة عوائق محتملة أكثر أهمية أمام دخول مشتري المنازل ذوي الدخل المنخفض، ويثبت تحليل فاني ماي ذلك.
مارك فليمنج يشغل منصب كبير الاقتصاديين في شركة First American Financial Corporation، وهي مزود حلول الملكية والتسوية والمخاطر للمعاملات العقارية والرائدة في التحول الرقمي لصناعتها.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
