DataDigest: هل غيّر اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي كل شيء لعام 2024؟
عرضت DataDigest للقراء الأسبوع الماضي مجموعة من توقعات الإسكان من خبراء الصناعة في البنوك والجمعيات التجارية وغيرها، والتي كان محورها هو أن المتخصصين في الإسكان يجب أن يتوقعوا عامًا أفضل بشكل متواضع من المبيعات بفضل تراجع معدلات الرهن العقاري في العام المقبل.
وبعد يوم من النشر، الاحتياطي الفيدرالي وقد قدم المسؤولون عدداً من توقعاتهم الخاصة ــ وأهمها أن “المسار السياسي المناسب” لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في العام المقبل سوف يتلخص في خفضه بنسبة 0.75 نقطة مئوية، وهو ما يعني ضمناً ثلاثة تخفيضات بمقدار 0.25 نقطة مئوية.
هذه التوقعات الاقتصادية من 19 عضوا في اللجنة الفيدرالية للأسواق المفتوحة يُظهر إجماعًا أكثر تشددًا في الآراء وسعر فائدة مستهدف أقل على الأموال الفيدرالية مقارنة بالتوقعات التي قدمتها اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة في سبتمبر.
وبعد اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي يوم الخميس الماضي، انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري. ثم أسقطوا. وبعد ذلك أسقطوا المزيد.
في الواقع، انخفضت هذه النسبة بشكل كبير حتى أنها وصلت إلى 6.69% في 15 ديسمبر/كانون الأول، أي أعلى بمقدار 0.07 نقطة مئوية فقط من متوسط التوقعات الأربعة للعام المقبل. الربع الثالث من عام 2024 وبنحو 0.6 نقطة مئوية أقل من متوسط التوقعات للربع الأول من العام الجديد.
وهذا الانخفاض 0.3 نقطة مئوية في الفترة من 11 إلى 15 ديسمبر/كانون الأول ليس بالأمر التافه بالنسبة للمتنبئين. بالإضافة إلى التنبؤ بمعدلات الرهن العقاري، فقد استندوا في توقعاتهم لمبيعات المنازل وبدايات المنازل إلى حد كبير على معدلات الرهن العقاري، كما ذكر العديد من الخبراء:
“القصة هذا العام وقصة العام المقبل تعتمد على متغيرين: معدلات الرهن العقاري والمخزون”.
لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين
لا تؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى خفض طلب مشتري المنازل فحسب، بل أيضًا رغبة بائعي المنازل في طرح منازلهم في السوق:
“ارتفاع معدلات الرهن العقاري هو السبب الرئيسي لانخفاض مستوى المبيعات. ارتفاع أسعار الفائدة يجعل شراء منزل أكثر تكلفة ويصعب التأهل للحصول على قرض عقاري. تسببت الزيادة الحادة في معدل الرهن العقاري من أدنى مستوى له على الإطلاق في عام 2021 إلى أعلى مستوى له منذ 23 عامًا في جعل الغالبية العظمى من أصحاب المنازل “مقيدين” برهونهم العقارية الحالية.
كريستيان ديريتيس، تحليلات موديز
لذا، فمع أهمية معدلات الرهن العقاري لنتائج العام المقبل ووصول معدلات الرهن العقاري الآن إلى مستويات تتقدم كثيراً عن المستويات المتوقعة، فهل أصبحت التوقعات للعام المقبل بعيدة عن المسار بالفعل؟
ماذا قال بنك الاحتياطي الفيدرالي
ولم يعلن مجلس الاحتياطي الاتحادي عن تخفيضات في أسعار الفائدة أو يقدم جدولا زمنيا لتخفيضات أسعار الفائدة في المستقبل.
وبدلاً من ذلك، أبقى بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة المستهدف على الأموال الفيدرالية عند 5.25% إلى 5.5% للمرة الرابعة على التوالي. كما قدمت أعضاء اللجنة التنبؤ ما هو المعدل المناسب في عام 2024، والذي استند إلى توقعاتهم للتضخم ونمو الناتج المحلي الإجمالي والمؤشرات الاقتصادية الأخرى.
ومتوسط توقعات أسعار الفائدة هذه ــ 4,63% ــ هو ما يعني ضمناً ثلاثة تخفيضات في العام المقبل، نظراً لأنه أقل بنحو 0,75 نقطة مئوية عن المعدل الحالي. لكن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول أكد أن “هذه التوقعات ليست قرارًا أو خطة للجنة”.
وأشار باول أيضًا إلى أنه على الرغم من أن اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة تعتقد “أننا من المحتمل أن نكون عند أو بالقرب من معدل الذروة لهذه الدورة” من رفع أسعار الفائدة، إلا أن إمكانية رفع سعر الفائدة مرة أخرى لم يتم استبعادها من الجدول إذا لم يستمر التضخم في الاعتدال.
وأضاف: “لا أحد يعلن النصر”. “سيكون ذلك سابق لأوانه، ولا يمكننا أن نضمن هذا التقدم.”
ومع ذلك، يبدو أن ما يركز عليه السوق ليس تعليقات باول التحذيرية، ولكن تصريحه بأن اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة قد بدأت مناقشة تخفيضات أسعار الفائدة في اجتماعها الأسبوع الماضي، مما أثار موجة من التفاؤل عبر العديد من قطاعات السوق.
ومع ذلك، بينما قال باول: “نحن نوعًا ما في بداية تلك المناقشة”، قال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك جون ويليامز على قناة CNBC بعد يومين من تعليقات باول: “نحن لا نتحدث حقًا عن تخفيضات أسعار الفائدة في الوقت الحالي”.
وكانت التخفيضات متوقعة
من المؤكد أن المتنبئين لم يفاجأوا بإمكانية خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة في العام المقبل. وبدلا من ذلك، فإن توقعاتهم مبنية على افتراض أن أسعار الفائدة ستنخفض.
ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريينعلى سبيل المثال، قدموا توقعاتهم الفصلية لعام 2024 في 30 أكتوبر، قبل وقت طويل من اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي، وتوقعوا ثلاثة تخفيضات في سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في عام 2024 ــ مع وصول المعدل إلى 4.4% بحلول نهاية العام.
وفي قمة التوقعات التي عقدتها NAR في اليوم السابق لإصدار اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة توقعاتها، توقعت NAR أربعة تخفيضات في العام المقبل.
وبالتالي، فإن متوسط توقعات بنك الاحتياطي الفيدرالي البالغة 4.6٪ لعام 2024 هو تخفيضات أقل ومعدل فائدة على الأموال أعلى مما توقعه NAR عندما توقع معدلات الرهن العقاري بنسبة 7.5-6.9٪ في النصف الأول من العام ومتوسط سعر الرهن العقاري للعام بأكمله بنسبة 7.5٪ إلى 6.9٪. 6.3%.
بصورة مماثلة، ويلز فارغو أشارت في توقعاتها الصادرة في 9 تشرين الثاني (نوفمبر) إلى أننا “نتطلع إلى قيام اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة بخفض النطاق المستهدف لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار 225 نقطة أساس”. [2.25 percentage points] بحلول أوائل عام 2025، وهو أكثر مما يتوقعه حاليًا صناع السياسة في بنك الاحتياطي الفيدرالي والمشاركين في السوق. وتوقع ويلز فارجو أن تتراوح معدلات الرهن العقاري بين 7.2 و6.7% في النصف الأول من العام المقبل.
وبعبارة أخرى، توقع المتنبئون تخفيضات في أسعار الفائدة أكثر عدوانية مما توقعه بنك الاحتياطي الفيدرالي حتى الآن لعام 2024 عندما توقع معدلات الرهن العقاري بنسبة 6.6-7.6٪ في النصف الأول من عام 2024.
تحركات معدل الرهن العقاري
بالنسبة لأولئك الذين يراقبون أسعار الفائدة على الرهن العقاري بانتظام، قد يبدو الانخفاض هذا الشتاء مألوفا. منذ 26 أكتوبر، انخفض متوسط سعر الفائدة الأسبوعي للرهن العقاري لمدة 30 عاما من حوالي 7.8٪ إلى أقل قليلا من 7٪.
ويذكرنا هذا الانخفاض بفترة مماثلة من العام الماضي عندما انخفض متوسط المعدل الأسبوعي من حوالي 7.1٪ إلى 6.1٪ من أوائل نوفمبر وحتى أوائل فبراير.
وكان الدافع وراء انخفاض أسعار الفائدة في العام الماضي جزئيًا هو إجماع السوق على أن الركود كان وشيكًا، الأمر الذي قد يؤدي بدوره إلى خفض أسعار الفائدة لتحفيز الاقتصاد. وعندما ثبت أن الركود بعيد المنال، انقلبت أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
ويبدو أن الإجماع الحالي في السوق يعكس توقعات متفائلة بشأن “الهبوط الناعم”، وهو التباطؤ الاقتصادي الذي يسحق التضخم ولا يؤدي إلى الركود في فقدان الوظائف. ويشكل انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري مجرد إشارة واحدة إلى هذا التفاؤل؛ ارتفعت الآن أسعار أسهم شركات التكنولوجيا والبنوك والعقارات وغيرها من الشركات التي فقدت شعبيتها عندما كان من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة.
هل ستكون نظرية السوق المفضلة لهذا العام أفضل من نظرية العام الماضي؟ على سبيل المثال، أبدى جيمس ماكينتوش، كاتب عمود الأسواق البارز في صحيفة وول ستريت جورنال، شكوكاً.
وكتب: “ما يثير الدهشة بالنسبة لي هو أنه يبدو أن هناك القليل من القلق لدى المستثمرين من أن الاقتصاد البطيء النمو سيتحول إلى شيء أسوأ، أو أن التضخم سيكون أكثر ثباتًا من المتوقع”.
إذن، أين تقف التوقعات؟
يمكن للعاملين في مجال الإسكان أن يشعروا بالارتياح لأن المتنبئين يعتقدون بشكل عام أن عام 2023 كان الحضيض بالنسبة لهذه الدورة الاقتصادية ويتوقعون أن يكون عام 2024 أفضل – ولكن أفضل بشكل متواضع. ولا يتوقع معظم المتنبئين حدوث تحسن كبير في مبيعات المنازل حتى تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى 6% أو أقل.
ورغم أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تتفوق في الوقت الحالي على توقعات المتنبئين، فإنها لا تقترب من 6%، والوقت وحده كفيل بأن ينبئنا ما إذا كانت ستستمر على مسارها الحالي أو ستعود إلى أعلى مستوياتها الأخيرة وتنخفض بشكل أكثر انسجاماً مع توقعات المتنبئين.
يمكن أن تكون التوقعات مفيدة للشركات التي تخطط للعام المقبل، ولكن الوقت وحده هو الذي سيحدد ما سيجلبه عام 2024.
