2023: عام التخفيض في سوق الرهن العقاري الثانوي

مع اقتراب عام 2023 من نهايته، فإن عام قاس أيضًا بالنسبة لسوق الإسكان، وهو عام يتسم بارتفاع أسعار الفائدة، وأسعار المنازل الحادة، وندرة المخزون، ونشأة الرهن العقاري الهزيل، مقارنة بسنوات الازدهار في عامي 2020 و2021.

لقد كان أيضًا عامًا قاسيًا بالنسبة للسوق الثانوية التي تخلق السيولة لمقرضي الرهن العقاري، حيث أدى الانخفاض الكبير في إنشاء الرهن العقاري وتحديات السيولة وتقلبات أسعار الفائدة إلى إحداث فوضى في تداول القروض بالكامل بالإضافة إلى قنوات التوريق الخاصة بالعلامات التجارية الخاصة والوكالات.

“لقد أصبح السوق أسوأ تدريجيًا في بداية شهر يوليو من عام 2022 ثم على مدار عام 2023، مدفوعًا بالأزمة الحالية”. الاحتياطي الفيدرالي وقال جون توهيج، رئيس تداول القروض الكاملة في البنك: “ارتفاع أسعار الفائدة ونقص السيولة في القطاع المصرفي”. ريمون جيمس مكتب القروض الكاملة ورئيس شركة ريموند جيمس للرهن العقاري “مع الرهون العقارية ذات الامتياز الأول … انخفضت أحجام التداول عن مستويات الذروة في عامي 2021 و 2022.

“ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى التغير السريع في أسعار الفائدة، والذي يتسبب في تداول القروض بخصومات كبيرة إلى حد ما، وليس بسبب الأداء الائتماني. إنه مدفوع تمامًا بمخاطر أسعار الفائدة، كما أنه مدفوع أيضًا بنقص السيولة وفقدان الودائع في النظام المصرفي. [a major purchaser of whole loans and mortgage-backed securities in the past]”.

كما أثرت تحديات أسعار الفائدة والسيولة سلباً على الوكالة (فاني ماه، فريدي ماك و جيني ماي) سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) في عام 2023.

تقرير حديث من شركة استثمار عقاري مجموعة أمهرست وتتوقع أن يصل صافي إصدار وكالة MBS المجمعة إلى 250 مليار دولار لعام 2023، مقارنة بـ 530 مليار دولار في العام الماضي. وتعكس هذه الأرقام انخفاضاً كبيراً في مبيعات المساكن الجديدة والقائمة وإعادة التمويل مع ارتفاع أسعار الفائدة إلى ما يتجاوز 7% خلال هذه الفترة، مدفوعة بسياسة التشديد النقدي الصارمة التي انتهجها بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وبالمقارنة، بلغ صافي إصدارات السندات المدعومة بالرهن العقاري في عام 2021، عندما كانت أسعار الفائدة نصف ما هي عليه اليوم، 870 مليار دولار، وفقًا لأمهرست. يمثل صافي الإصدار في MBS الأوراق المالية الجديدة المصدرة ناقصًا الانخفاض في الأوراق المالية القائمة بسبب المدفوعات الرئيسية أو المدفوعات المسبقة.

انتشار التوسع

ومما يزيد من المشاكل في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هو الفروق الكبيرة، حيث كان الفارق بين الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا وسندات الخزانة القياسية لمدة 10 سنوات يحوم حول 2.9 نقطة مئوية في أوائل ديسمبر، عندما تراوح هذا الفارق تاريخيًا بين 1 إلى 2 بالمائة. نقاط. أدى هذا الانتشار الواسع إلى تقليص هوامش وكالة MBS، مع كوبونات بنسبة 6٪ في نهاية عام 2023، على سبيل المثال، يتم تداولها بجزء صغير من النقطة المئوية فوق الاسمية، بانخفاض من ما يقرب من 10 نقاط فوق الاسمية في نهاية الربع الأول من العام الماضي.

قال شون دوبسون، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة أمهيرست، إن تقلص الهوامش في قطاع الأوراق المالية المدعومة بالوكالة هو نتيجة ثانوية لزيادة المعروض من الورق وانخفاض كبير في الميزانيات العمومية للمستثمرين لاستيعاب الديون. وأوضح أن المشتري الرئيسي لوكالة MBS حتى العام الماضي كان الاحتياطي الفيدرالي، الذي يسمح الآن بما يصل إلى 35 مليار دولار من MBS لتخفيض ميزانيته العمومية كل شهر.

إن الدور المحدود لبنك الاحتياطي الفيدرالي والمستثمرين الآخرين في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يعمل كنوع من المحافظ على أسعار الفائدة، مما يمنعهم من الحصول على الكثير من الزخم الهبوطي. مع زيادة حجم الإنشاء، وارتفاع إصدارات سندات الرهن العقاري ذات الصلة، يزداد أيضًا عرض سندات الرهن العقاري للبيع في السوق – مما يخلق ضغطًا هبوطيًا على الأسعار، على افتراض أن طلب المشتري لا يزال مكبوتًا.

أندرو رودس، مدير أول ورئيس قسم التداول في تجارة رأس المال العقاريقال أحد منشئي القرض يحاول تقدير المكان الذي سيشتري فيه المستثمر النهائي القرض، “لذلك سواء كان القرض بأكمله أو التوريق، فإنهم يحاولون معرفة بالضبط ما سيكون عليه هذا السعر.”

وأضاف: “بعد ذلك يمكن لبنك الرهن العقاري المستقل (IMB) إنشاء القرض إلى هذا المستوى لأن هذه هي الطريقة التي يديرون بها هذا الهامش حقًا”. “وإذا فجأة، المستثمر الذي كنت تعتقد أنه سينفق 103 أو 104 دولارات [for that loan or MBS] الآن عند 102، يعد هذا بمثابة ضربة كبيرة لحجم الإنشاء الذي كنت تعتقد أنه سيحصل على سعر أعلى بنقطة أو اثنتين.

وقال دوبسون إنه مع اقتراب نهاية عام 2023، فإن سوق التوريق “معتل هيكليا في الوقت الحالي لأن الراعي العادي [investor] القاعدة غائبة.”

وأضاف: “لقد رحل بعضهم إلى الأبد، وسيتعين على البعض الآخر إعادة بناء قدراتهم”. “…هذا أمر تخميني إلى حد ما، ولكن في حالة انخفاض أسعار الفائدة، وينبغي أن يحدث ذلك كثيرًا [new MBS] إذا تم إنشاء العرض بسبب نشاط إعادة التمويل، فإن السوق سيواجه صعوبة كبيرة في ذلك.

“… لذا، السؤال الآن هو، ما هو المستوى الجديد الذي يصل إليه [MBS] لتوضيح متى الرعاة العاديين [investors, such as the Fed] غير متصل بالإنترنت، وهذا المستوى الجديد هو عائد فائض يبلغ الآن حوالي 50 نقطة أساس أكبر من سندات الشركات.

ويتوقع أمهيرست أنه في عام 2023، سيؤدي انسحاب الاحتياطي الفيدرالي وكذلك القطاع المصرفي من سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري إلى إجمالي 425 مليار دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي سيتعين استيعابها من قبل مستثمرين آخرين، مثل مديري الأموال و المستثمرين الأجانب.

وقال ريتشارد كوس، كبير مسؤولي الأبحاث في شركة تحليلات بيانات الرهن العقاري: “أعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لن يبيع سندات الرهن العقاري، بل إنه مستعد لمواصلة السماح للمحفظة بالتصفية، حتى لو بدأوا في خفض أسعار الفائدة”. العودية.

وأضاف كوس: “لقد أعرب البنك المركزي عن اهتمامه بتقليص دوره في سوق الرهن العقاري ويفضل خفض أسعار الفائدة أكثر إذا لزم الأمر، بدلاً من إبطاء عملية خفض حيازاته من سندات محمد بن سلمان”.

انكماش البنك

بالإضافة إلى تقليص دور بنك الاحتياطي الفيدرالي في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، انسحبت الصناعة المصرفية والمستثمرون الآخرون أيضًا من شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أعقاب الضغوط المالية الناجمة عن ارتفاع أسعار الفائدة – بالإضافة إلى خطط الهيئات التنظيمية لتشديد احتياطي رأس مال البنوك. قواعد.

“المشكلة هي… معيار العدالة [MBS] تم تعيين القيمة عند GSEs [government-sponsored enterprises, Fannie and Freddie] يمكن شراء [MBS]، عندما تتمكن البنوك من تشغيل ميزانيات عمومية ضخمة، عندما تكون صناديق الاستثمار العقارية [real estate investment trusts] كان بإمكانها إدارة ميزانيات عمومية كبيرة، بينما لم يكن النظام المصرفي الإقليمي كذلك [impaired]”، قال دوبسون.

خلال العام الماضي، انهار عدد من البنوك الكبرى، ومن بينها بنك وادي السيليكون, بنك التوقيع, بنك الجمهورية الأولى و بنك التوقيع.

“أعتقد أن هناك سبعة أو ثمانية بنوك خرجت من إقراض المستودعات هذا العام، [such as Comerica and First Third Bank]قال تشارلي كلارك، نائب الرئيس الأول والمدير التنفيذي لتمويل مستودعات الرهن العقاري في إيفربانك (معروف سابقا ب بنك تيا). تقوم الوحدة بإقراض المستودعات وMSR “وفي الحقيقة أي شيء يتعلق بإقراض IMBs [independent mortgage banks]”، بحسب كلارك.

وقد قدم أكبر 15 مقرضًا للمستودعات حتى نهاية الربع الثالث من هذا العام ما يقرب من 80 مليار دولار من التزامات خط المستودعات، وهو ما يمثل حوالي 80٪ من السوق، وفقًا لتقرير جديد. داخل التمويل العقاري تقرير.

“لم نكن جزءًا من هذا، ولكن كانت هناك بالتأكيد مشكلات تتعلق بالتمويل والسيولة [for banks this year]وأضاف، ليس فقط قضايا السيولة بشكل عام، ولكن تكلفة التمويل على الهامش. “لذا، لم يكن من الصعب العثور على الودائع فحسب، بل إنها باهظة الثمن.

“وإذا نظرت إلى شيء مثل إقراض المستودعات [to IMBs]، فروق الأسعار ضيقة جدًا. إذا كنت أحد البنوك التي تواجه مشكلات في السيولة والتمويل، فما الذي ستخفضه؟ سوف تذهب إلى فروق الأسعار المنخفضة لخفضها، أليس كذلك؟ “

قطاعات أخرى

والسرد مماثل بالنسبة لسوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني الخاص.

تقرير توقعات نهاية العام من قبل وكالة كرول لتصنيف السندات (KBRA) تتوقع أن يصل إصدار سندات الرهن العقاري في عام 2023 إلى حوالي 52 مليار دولار أمريكي، بانخفاض حوالي 50٪ عن عام 2022 و10 مليارات دولار أقل من توقعات KBRA الأصلية للعام الصادر في نوفمبر 2022. تتضمن KBRA معاملات تحويل مخاطر الائتمان الرئيسية وغير الأولية ومعاملات تحويل مخاطر الائتمان و عروض الامتياز الثاني في تحليل RMBS الخاص بها.

“[Reduced] وساهمت أحجام الرهن العقاري واستمرار تقلبات الانتشار في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة في انخفاض كبير في الإصدارات [in 2023]”، يشير تقرير التوقعات الأخير لـ KBRA.

بن هونساكر، مدير المحفظة يركز على الائتمان التوريق بيتش بوينت كابيتال مانجمنتوقال إنه لكي يحدث نمو حقيقي في سوق الإسكان، فإن عمليات إنشاء الرهن العقاري تحتاج إلى زيادة كبيرة إلى جانب ارتفاع أحجام التوريق، “ولا يبدو أن هذا مرجح للغاية في الوقت الحالي”.

“في حالة قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيضات [the benchmark rate by] وأضاف: “عند 250 نقطة أساس، لست متأكدًا من أن هذا هو بالضرورة سيناريو تكون فيه أحجام المساكن كبيرة وأسعار المساكن قوية لأن ذلك من المحتمل أن يكون مرتبطًا إلى حد كبير بمستهلك ضعيف حقًا أو بعض النتائج من النوع الركودي”. “وبعد ذلك يجب أن يكون لديك فروق أسعار أوسع [due to increased risk]مما يعني أن قيمة إنشاء تلك الرهون العقارية وتسنيدها تتعرقل مرة أخرى».

إذا كانت هناك نقطة مضيئة واحدة في السوق الثانوية في عام 2023، فهي قطاع حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)، الذي يحقق أداءً أفضل في البيئات ذات الأسعار المرتفعة لأن سرعات الدفع المسبق للرهن العقاري تتباطأ إلى مستويات منخفضة للغاية وترتفع أيضًا العائدات من ودائع الضمان المتوقفة. – وكلاهما يساعد على زيادة قيمة MSRs. حجم التداول في قطاع MSR في عام 2023 يسير على الطريق الصحيح ليتجاوز قليلاً مستوى 2022 البالغ 1.1 تريليون دولار، وفقًا لتوم بيرسي، كبير مسؤولي النمو في إنسنتر كابيتال للاستشارات(سابقًا إنسنتر لاستشاري الرهن العقاري).

“لعام 2022 [on MSR trading volume]وقال بيرسي: “كانت أرقامي صحيحة عند حوالي 1.1 تريليون، وأتوقع أن يكون عام 2023 أكبر من ذلك بقليل”. “ومع ذلك، أعتقد ذلك [trading volume] تم تحميل الواجهة الأمامية على مدار الأشهر الستة إلى السبعة الأولى من العام… لكننا ما زلنا نرى الالتزامات الرأسمالية للاستثمار في MSR من كل من البنك التقليدي الخاص بك، والخدمات غير المصرفية، بالإضافة إلى مستثمري MSR.

“ولذا، ما زلت متفائلًا تمامًا بشأن ما نحن فيه اليوم، حيث نتوقع رأس المال والقدرة على استيعاب MSRs في السوق.”

متعلق ب