DataDigest: تحليل توقعات اقتصاديي الإسكان لعام 2024
مع اقتراب عام 2023 من نهايته، يأمل المتخصصون في مجال الإسكان في التخفيف من معدلات الرهن العقاري المرتفعة ومستويات المخزون الرهيبة وبطء المبيعات التي ميزت العام.
وقد يجدون هذا التخفيف من معدلات الرهن العقاري في العام المقبل، وفقًا لتوقعات العديد من خبراء الصناعة الذين جمعتهم شركة HousingWire.
ومع ذلك، قد تشهد المبيعات تحسنًا طفيفًا فقط في العام المقبل، في حين ستظل الأسعار مرتفعة بشكل أو بآخر تاريخيًا، كما يعتقد المتنبئون. وفي الوقت نفسه، لا توفر توقعات بدء بناء المنازل قدرًا كبيرًا من اليقين بشأن وتيرة البناء في العام المقبل.
من بين جميع توقعات الخبراء لعام 2024، لا يوجد رقم أكثر مراقبة من معدلات الرهن العقاري، حيث ستؤثر هذه المعدلات بلا شك على المبيعات والأسعار والبناء أيضًا.
معدلات الرهن العقاري
ويتوقع الخبراء بالإجماع انخفاض معدلات الرهن العقاري في عام 2024، على الرغم من أن لا أحد يتوقع أن تنخفض المعدلات إلى أقل من 6٪. وتتراوح التوقعات للربع الأول من العام من 7% إلى 7.6%، والتوقعات للربع الأخير من العام من 7.1% إلى 6.05%.
متوسط التوقعات من فاني ماي, ريدفين، ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (نار)، ال جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) و ويلز فارغو كان:
- الربع الأول: 7.28%
- الربع الثاني: 6.9%
- الربع الثالث: 6.62%
- الربع الرابع: 6.43%
إذا انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري ضمن هذه التوقعات في العام المقبل، فلن تكون على مسافة قريبة من أسعار الفائدة البالغة 3.2٪ التي شوهدت مؤخرًا في يناير 2022، قبل الاحتياطي الفيدرالي وبدأت رفع أسعار الفائدة في مارس 2022 لمكافحة التضخم.
وفي نهاية المطاف، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة 11 مرة ليصل إجمالي الزيادة إلى 5.25 نقطة مئوية، وهي أسرع وتيرة للزيادات خلال أربعة عقود. ارتفعت أسعار الرهن العقاري جنبا إلى جنب مع أسعار الفائدة. لقد تجاوزوا لفترة وجيزة علامة 8٪ في أكتوبر الماضي، لكنهم يحومون حاليًا حول 7٪.
ويعتقد لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR، أن البيانات التي تظهر تراجع التضخم ستحفز بنك الاحتياطي الفيدرالي على عكس مساره في العام المقبل.
وقال يون لـ HousingWire: “أعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة أربع مرات في عام 2024”. “سيكون التضخم أكثر هدوءا، [and] الفارق غير الطبيعي بين معدلات الرهن العقاري والخزانة لمدة 10 سنوات [yield] سيبدأ بالتطبيع أو التضييق”.
وكان لارتفاع معدلات الرهن العقاري تأثير سلبي مضاعف على مبيعات المنازل. وكانت تكاليف الاقتراض المرتفعة سبباً في ردع المشترين المحتملين من خلال جعل المساكن أقل تكلفة، كما جعلت أسعار الفائدة المرتفعة أصحاب المساكن يكرهون بيع مساكنهم الحالية نظراً لأن أسعار رهنهم العقاري أقل كثيراً من سعر السوق، الأمر الذي أدى إلى إبقاء المخزونات محدودة والأسعار مرتفعة.
وقال يون: “مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، سيعود المشترون”. “أعتقد أن بعض البائعين سيتخلون عن سعر الفائدة المنخفض بسبب أحداث الحياة، مثل ولادة طفل جديد، أو التقاعد، أو الزواج، أو الطلاق، وما إلى ذلك. وسيكون انخفاض معدلات الرهن العقاري علامة إيجابية واضحة.”
مبيعات المنازل
وتوقع المتنبئون عالميا ارتفاع مبيعات المنازل طوال عام 2024، لكن الآراء انقسمت حول ما إذا كانت مبيعات المنازل ستتجاوز المستويات التي شوهدت في النصف الأول من عام 2023.
وكانت فاني ماي هي الأقل تفاؤلاً فيما يتعلق بمبيعات المنازل القائمة ومبيعات المنازل الجديدة، في حين كانت NAR هي الأكثر تفاؤلاً لكليهما. وتراوحت توقعات مبيعات المنازل القائمة من معدل سنوي معدل موسميا قدره 4.21 مليون إلى 5.07 مليون بحلول نهاية عام 2024، ونطاق من 680.000 إلى 840.000 لمعدل مبيعات المنازل الجديدة.
إن صافي مبيعات المنازل الأعلى من عام 2023 لا يمثل مستوى عالٍ تمامًا لعام 2024.
قال مايكل فراتانتوني، كبير الاقتصاديين في إدارة الأعمال، لـ HousingWire: “ربما كان عام 2023 هو العام الأسوأ من حيث حجم الإنشاء وفي مبيعات المنازل التي شهدناها منذ فترة طويلة”. “كان عام 2023 عاماً بطيئاً للغاية؛ سيكون عام 2024 أفضل قليلاً”.
تعد التوقعات لمبيعات المنازل الجديدة أكثر تفاؤلاً من مبيعات المنازل القائمة، حيث أصبحت مبيعات المنازل الجديدة تمثل حصة أعلى من إجمالي مبيعات المنازل وسط مخزونات ضيقة من المنازل القائمة، كما أن شركات بناء المنازل لديها المزيد من الأدوات لتحفيز المبيعات.
أسعار المنازل
تستمر أسعار المنازل التي حطمت الأرقام القياسية في الارتفاع شهرًا بعد شهر، حيث وصل مؤشر أسعار المنازل S&P CoreLogic Case-Shiller إلى أعلى مستوى له على الإطلاق في سبتمبر.
ويعتقد المتنبئون أن مشتري المنازل لن يشهدوا سوى راحة متواضعة في العام المقبل، إن وجدت. من بين ثلاثة توقعات ربع سنوية لمبيعات المنازل القائمة في العام المقبل، يتوقع أحدهم زيادة طفيفة في الأسعار بحلول نهاية العام، ويتوقع آخر أن تبدأ أسعار المنازل وتنتهي العام عند نفس المستوى ويتوقع الآخر انخفاضًا متواضعًا.
ويتوقع المتنبئون أن شركات بناء المنازل من المرجح أن تحقق مكاسب صافية في الأسعار على مدار العام.
يبدأ المنزل
يبدو الخبراء أكثر انقسامًا بشأن بدء بناء المنازل في عام 2024، على الرغم من أن معظمهم يتوقع أن يستمر البناء بمعدل أعلى مما كان عليه قبل الوباء.
وتتوقع NAR زيادة ربع سنوية مطردة طوال عام 2024، في حين تتوقع Wells Fargo وMBA وFanni حدوث انخفاض في النصف الأول من العام.
ويل روبنسون هو صحفي بيانات في شركة HousingWire. سارة ماركس هي مراسلة المهام العامة في HousingWire.
