قامت وزارة العدل وCFPB بمقاضاة كولوني ريدج بسبب ممارسات الإقراض المفترسة
ال قسم الولايات المتحدة ل عدالة (وزارة العدل) و مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) دعوى قضائية ضد المطور والمقرض كولوني ريدج يوم الأربعاء، زاعمة أن الشركة تدير مخططًا غير قانوني لبيع الأراضي وأدلت ببيانات كاذبة تستهدف عشرات الآلاف من المقترضين من أصل إسباني في تكساس.
هذه هي أول قضية إقراض عقاري مفترس ترفعها وزارة العدل. إنها أيضًا أول دعوى قضائية أمام محكمة فيدرالية ترفعها CFPB تتعلق بقانون الإفصاح الكامل عن مبيعات الأراضي بين الولايات. تجلب الدعوى اتهامات بانتهاك قانون الإسكان العادل وقانون تكافؤ الفرص الائتمانية.
وفقًا للدعوى القضائية، قامت كولوني ريدج بتطوير أكثر من 40 ألف قطعة أرض عبر منطقة غير مدمجة في مقاطعة ليبرتي، على بعد حوالي 30 ميلًا شمال شرق هيوستن. تمتد الأرض إلى 33000 فدان، أي تقريبًا نفس مساحة واشنطن العاصمة. وتستخدم الشركة “Terrenos Houston” و”Terrenos Santa Fe” كأسماء.
وقال روهيت شوبرا، مدير CFPB، في بيان: “كشف تحقيقنا أن كولوني ريدج تطعم المقترضين بالأكاذيب، وتثقل كاهل العائلات بقروض جشعة لمواقع المنازل التي تعرف الشركة أنها غمرت بشكل متكرر بمياه الصرف الصحي الخام وتفتقر إلى البنية التحتية الأساسية للمرافق العامة”.
“إن التمييز في الإقراض يضر بالأسر والأحياء لأجيال عديدة؛ وقال المدعي العام ميريك جارلاند في بيان “هذا خطأ وليس له مكان في بلادنا”.
تسمي الدعوى الكيانات Colony Ridge Development LLC، وColony Ridge Land LLC، وColony Ridge BV، وLoan Originator Services LLC.
وفي بيان، قال جون هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة كولوني ريدج، إن المطورين “صدموا” من الدعوى القضائية.
“نحن قلقون من أن وزارة العدل ستواصل هذا الإجراء. الدعوى لا أساس لها من الصحة وهي شنيعة وتحريضية. قال هاريس، وفقًا لشبكة إن بي سي نيوز: “إن أعمالنا تزدهر بناءً على إحالات العملاء لأن أصحاب الأراضي سعداء وقادرون على تجربة الحلم الأمريكي بامتلاك العقارات”. “نحن نقرض أولئك الذين ليس لديهم فرصة للحصول على قرض من أي شخص آخر، ونحن فخورون بالعلاقة التي طورناها مع العملاء. ونحن نتطلع إلى رواية القصة الحقيقية لكولوني ريدج.
وفيما يتعلق بممارسات الإقراض، قال المنظمون إن الشركة استغلت الحواجز اللغوية وأساليب ضغط المبيعات العالية لدفع المقترضين للحصول على منتجات القروض الخاصة بهم بسرعة. ومع ذلك، كان للقرض المقدم أسعار فائدة باهظة، تتراوح من 10.9% إلى 12.9% بين عامي 2017 و2021، وفقًا للدعوى القضائية. وللتوضيح، كان سعر الفائدة الثابت القياسي لمدة 20 عاما يتراوح بين 2.35٪ إلى 4.05٪ خلال نفس الفترة.
عندما تخلفت العائلات عن الدفع ودخلت في حبس الرهن، يُزعم أن كولوني ريدج “تقلب” العقارات، وتعيد شراءها وبيعها بأسعار أعلى، وهو ما حدث مع ما لا يقل عن 40٪ من جميع العقارات المباعة بين سبتمبر 2019 وسبتمبر 2022.
وبموجب الدعوى القضائية، باعت الشركة أكثر من 8200 عقار مرتين و2060 عقارًا أربع مرات أو أكثر خلال ثلاث سنوات. وتقول إن حوالي واحد من كل أربعة قروض انتهى به الأمر إلى حبس الرهن. تظهر السجلات أن كولوني ريدج شكلت أكثر من 92٪ من جميع حالات حبس الرهن المسجلة في Liberty Count بين عامي 2017 و 2022.
وفيما يتعلق بأنشطتها كمطور، فإن الشركة متهمة بتضليل المقترضين بشأن البنية التحتية للقطع التي تبيعها. فقط بعد دفع وديعة غير قابلة للاسترداد، سيكتشف المقترضون أن العقارات قد لا توفر المياه والصرف الصحي والبنية التحتية الكهربائية الموجودة بالفعل. بالإضافة إلى ذلك، فشل الموظفون في الشركة في إبلاغ المقترضين بمخاطر الفيضانات.
“سمعنا من امرأة استخدمت عائدات بيع منزل والدتها لشراء عقار في كولوني ريدج، لتكتشف أنها ستحتاج إلى إنفاق آلاف الدولارات لإنشاء البنية التحتية للمرافق الأساسية، على الرغم من إخبارها أن هذه الخدمات كانت ” وقالت مساعدة المدعي العام كريستين كلارك في بيان: “جاهزون للعقار”.
وأضاف كلارك: “أخبرتها كولوني ريدج أيضًا أن العقار لن يغمره الماء أبدًا. لكن في الواقع، أثناء هطول الأمطار الغزيرة، تكون الفيضانات سيئة للغاية لدرجة أنها لا تستطيع الدخول إلى الحي الذي تسكن فيه أو الخروج منه. لقد آلمها أن تدرك أنه مع كل الأموال التي استثمرتها في عقارها في كولوني ريدج، كان بإمكانها توفير منزل جاهز للانتقال إليه.
ووفقاً لكلارك، فإن تطوير كولوني ريدج “يعمل كمركز شامل للإقراض التمييزي”.
