الرأي: إليك ما يخطئ الناس بشأن العمولات العقارية
لقد قرأت مؤخرًا افتتاحيات ومقالات منشورات مرموقة مثل الإيكونوميست, مجلة رواد الأعمال، و صحيفة وول ستريت جورنال بشأن الدعاوى القضائية للجنة مكافحة الاحتكار العقارية.
هذه بعض من العناوين الرئيسية:
في كتابه “Entrepreneur”، يقول الكاتب: “…إن حكم المحكمة (سيتزر) يمكن أن يؤدي إلى انخفاض متوسط سعر المساكن في الولايات المتحدة بنسبة 1% إلى 2% فقط عن طريق خفض العمولة المدفوعة لوكلاء المشتري”.
يقول الكاتب في مجلة الإيكونوميست: “…إما الرسوم السمينة [real estate commission] يؤدي إلى تضخيم سعر المنزل، أو ينتهي الأمر بالمشتري إلى دفع رسوم مماثلة عندما يبيع.
هذا من هيئة تحرير صحيفة وول ستريت جورنال، “تسعون بالمائة من المعاملات تقدم عمولات وكيل المشتري بنسبة 3٪ بالضبط.” وهذا، “لولا قاعدة السماسرة، فإن العديد من المشترين لن يستخدموا الوسطاء أو سيتفاوضون على عمولات أقل. ومن المرجح أن تنخفض أسعار المنازل.”
إنهم مخطئون إلى حد كبير
إن تصريحاتهم ليست خاطئة فحسب، بل إنها خاطئة إلى حد كبير.
يعلم أي شخص مشارك في بيع منزل أنه لا يمكنك زيادة سعر منزلك بشكل عشوائي لتغطية تكلفة العمولات وتكاليف الإغلاق الأخرى. يحدد السوق سعر المسكن، ولا يهتم كثيراً بتكاليف الإغلاق ــ أو ما استثمره صاحب المسكن فيه ــ عند تحديد السعر الذي سيبيع به المسكن.
لا ترتفع أسعار المبيعات أو تنخفض بناءً على تكاليف الإغلاق. لم يحدث ذلك (أتحدث كشخص اشترى وباع ما يقرب من عشرة منازل، واستخدم سمسار عقارات، ولم أتمكن مرة واحدة من زيادة السعر لتغطية عمولة العقارات أو تكاليف الإغلاق الأخرى). ومن شأن البيانات المجمعة من سوق الإسكان أن تؤكد ذلك.
كتبت مجلة الإيكونوميست أيضًا أنه وفقًا لعام 2019 معهد بروكينجز وفقًا للتقرير، استهلكت رسوم السمسار ربع مكاسب رأس المال المكتسبة في متوسط بيع المنزل. لقد قمت ببعض العمليات الحسابية البسيطة باستخدام بيانات من سانت لويس الاحتياطي الفيدرالي والتي تقول إن حقوق ملكية المنازل الأمريكية بلغت ما يقرب من 30 تريليون دولار في نهاية عام 2022. وقد قسمت ذلك على إجمالي العمولات المدفوعة للوسطاء العقاريين في عام 2022 والتي تبلغ حوالي 84.8 مليار دولار، وعدلتها لتناسب مستويات ملكية المنازل، وتوصلت إلى رقم ما يقرب من 4.8٪ من حقوق ملكية مالك المنزل يتم دفعها على شكل عمولات.
هل يقول معهد بروكينجز إن مالك المنزل العادي لم يشهد سوى زيادة في أسهمه بنسبة 20% في السنوات الماضية؟ ويشير أحد المصادر إلى أن إجمالي حقوق ملكية المساكن في المساكن الأمريكية ارتفع بنسبة 64% في الأعوام الخمسة الماضية. صحيح أن مؤسسة بروكينغز أجرت دراستها في عام 2019 وكانت هناك زيادة في قيم الأسهم في السنوات الأربع الماضية، ولكن لا يزال هناك ارتفاع.
ووفقاً لهيئة تحرير صحيفة وول ستريت جورنال، فإن “عمولة مبيعات المنازل ظلت ثابتة لعقود من الزمن عند مستوى 6%، مقسمة بالتساوي بين وكلاء المشتري والبائع”. يا لها من عبارة خاطئة حقًا والتي توجد أدلة كافية لإثبات عدم صحتها. لقد قمنا بتتبع هذا الرقم على أساس وطني منذ ما يقرب من 30 عامًا. لقد ظل المتوسط في انخفاض طوال تلك السنوات تقريبًا، ويبلغ الآن أقل بقليل من 5%. إن بياناتنا جيدة بما يكفي لكي تستخدمها وزارة العدل ولجنة التجارة الفيدرالية في تقريرهما الخاص عن المنافسة في الصناعة في تقريرهما للفترة 2005-2006.
وأخيرًا، أقتبس من مجلة Entrepreneur: “الشركات تحب ريدفين و زيلو لقد غيرت عملية شراء المنازل من خلال تزويد المشترين بإمكانية الوصول بسهولة إلى ثروة من المعلومات حول العقارات والأحياء وأنظمة المدارس والمزيد. ثم يمضي الكاتب ليقول “يجب على الوكلاء التكيف وإيجاد طرق جديدة لتقديم القيمة لعملائهم. قد يتضمن ذلك بناء علاقات قوية، وتقديم خدمة شخصية، وتقديم إرشادات حول الجوانب المعقدة لعملية شراء المنزل التي قد لا يمكن الوصول إليها بسهولة عبر الإنترنت. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الوكلاء مواصلة تطوير مهاراتهم في التفاوض، وتحليل السوق، والتعامل مع التعقيدات القانونية للمعاملات العقارية.
وكأن هذا ليس بالضبط ما حدث على مدى السنوات العشرين الماضية منذ أن أصبحت بيانات الملكية متاحة على الإنترنت؟ إذا كان لا بد لي من قراءة مقال آخر يقول أن التكنولوجيا قد خفضت الحاجة إلى خدمات السمسار، فاقرأ أنه يجب على الوكلاء التكيف مع هذه البيئة الجديدة التي تتضمن أن يكونوا أفضل في كل جانب من جوانب الصفقة، وكأنهم لم يفعلوا ذلك، أعتقد أنني سأفعل ذلك كن مريض.
على الرغم من كل التكنولوجيا والمعلومات التي يمتلكها مستهلكو المساكن، فإن أكثر من 90% منهم اختار استخدام وكيل في العام الماضي. عندما كان لديهم بديل واضح لاستخدام وكيل وتوفير المال في تكاليف المعاملات.
أحد العوامل الكبيرة التي لا يتحدث عنها أحد هو الاحتكاك.
تخيل المستقبل كمحامي المدعي، ووزارة العدل، ومن الواضح أن العديد من كتاب الأعمال لا يريدون التحدث عنه. تم تصميم السوق الحالي لتقليل الاحتكاك في المعاملة. يبدو أن المستقبل الذي يفكرون فيه هو شيء جميل يزيد احتكاك.
ويأتي الاحتكاك عندما يتعين على البائع ووكيل البائع والمشتري ووكلاء المشترين الآن التفاوض على التعويض بين الأطراف. من سيدفع كم لمن؟
ويأتي الاحتكاك عندما يفتقر المشترون، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة (حوالي 25٪ من جميع مشتري المنازل الجدد) إلى التمثيل الفعال عندما يشترون منزلاً لتوفير المال لوكيل المشتري. وتزداد احتمالات التقاضي بشكل كبير في مثل هذا المستقبل.
ويأتي الاحتكاك من خلال الافتقار إلى التمثيل الفعال سواء من جانب البيع أو جانب الشراء، عندما يتم بدلاً من ذلك إشراك منسق أو ميسر للمعاملة، مما سيؤدي في النهاية إلى تقليل الائتمان لأي من الطرفين.
لذا، ففي حين يبدو كثيرون عازمين على تدمير النظام، لا يستطيع أحد أن يصف كيف قد يبدو النظام الجديد وكيف سيعود بالنفع على أطراف الصفقة. يعرف محترفو الصناعة ونعلم جميعًا أن ذلك سيزيد من الفوضى والصراع بين الأطراف.
ستيف موراي هو المؤسس والشريك لشركة RTC Consulting ومستشار أول لشركة HW Media.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع كاتب هذه القصة:
ستيف موراي في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected]
