وسط عدم اليقين القانوني، تستكشف MLSs حلول التعويض التعاوني

نظرًا لأن خدمات الإدراج المتعددة تتطلع إلى التنقل في التغييرات المحتملة على التعويض التعاوني بعد صدور الحكم في محاكمة الدعوى القضائية للجنة Sitzer/Burnett، فقد قامت بعض MLSs بتغيير سياساتها بشكل استباقي.

على الرغم من أن هذه السياسات قد تم وضعها لتجنب الدعاوى القضائية المتعلقة بمكافحة الاحتكار في المستقبل، إلا أن الخبراء القانونيين الذين تحدثوا إلى موقع HousingWire قالوا إنها قد لا تكون كافية.

دعونا نحلل التغييرات والتداعيات.

تجاوز التعويض التعاوني

وفي أوائل أغسطس، مشرق MLS، ثاني أكبر MLS في البلاد، بدأت في السماح لوكلاء الإدراج باستخدام عرض شامل بقيمة 0 دولار كتعويض لوسطاء المشترين مع الاستمرار في إدراج عقار في MLS. (ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بدأت أيضًا في السماح بذلك بموجب سياسة التعاون الواضح في أوائل أكتوبر 2023.) هذا التغيير يفعل السماح لوكلاء الإدراج بعدم تقديم أي تعويض نقدي لوسطاء المشترين. لكن هذه السياسة ربما لا تزال تمثل مشكلة قانونية، لأنها تتطلب من وكلاء الإدراج تقديم عرض تعويض، حتى لو كان عرض التعويض هذا في الواقع لا شيء (0 دولار)، كما قال أساتذة القانون.

وكان المدعون في قضية سيتزر/بورنيت “ينظرون إلى هذه القضية على أنها مؤامرة أفقية، أو بعبارة أخرى، مؤامرة بين المتنافسين”، كما يقول بول روجرز، أستاذ القانون في كلية ديدمان للحقوق بجامعة ساوثرن ميثوديست، والمتخصص في مكافحة الاحتكار. قال القانون. “لقد استخدموا سياسة التعاون الواضحة الخاصة بـ NAR لإثبات وجود مؤامرة، ووجدوا أن الوسطاء في معظمهم يتبعون تلك الإرشادات، ثم جادلوا بأن لها تأثيرًا مضادًا للمنافسة يتمثل في رفع العمولات”.

اعتمادًا على ما إذا كان الحكم النهائي والأمر القضائي الصادر عن القاضي ستيفن بوغ يدعو فقط إلى إنهاء قاعدة التعاون الواضح الخاصة بـ NAR أو إنهاء الجميع ممارسات التعويض التعاوني، حتى MLSs المستقلة مثل شمال غرب MLS، التي لا تتطلب تعويضًا تعاونيًا من أجل المشاركة في الدوري الأمريكي لكرة القدم، قد تتعرض للنيران.

على الرغم من أن Northwest MLS لا يتطلب تعويضًا تعاونيًا، وفقًا للشهادة التي شاركها لورانس وو، رئيس اتحاد كرة القدم الأميركي شركاء البحوث الاقتصادية الوطنية، خلال محاكمة سيتزر/بورنيت، لا يزال وكلاء الإدراج يقدمون عروض التعويض بنسبة 99٪ تقريبًا من الوقت. ومع ذلك، إذا اختفى التعويض التعاوني عن طريق الانتصاف الزجري، فسيتعين على الوسطاء والوكلاء في شمال غرب MLS الحد من هذه الممارسة.

على الرغم من استمرارها في السماح بممارسة التعويض التعاوني على منصتها، عملت Northwest MLS مع حكومة ولاية واشنطن لسن “قانون الوكالة”، الذي يدخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2024. وفقًا لجوستين هاج، المستشار العام لشركة Northwest MLS ، سيتطلب القانون الجديد من الوسطاء الدخول في اتفاقية خدمات مكتوبة لتمثيل المشتري أو البائع.

وكتب هاج في رسالة بالبريد الإلكتروني: “يجب أن تتناول جميع الاتفاقيات بشكل شامل تعويض الوسيط ونطاق التمثيل وجميع الشروط ذات الصلة”. “بفضل قانون الوكالة المنقح ونظام NWMLS، سيتفق المشترون على المبلغ الذي سيدفعونه للوسطاء الخاصين بهم، ويمكن للمشترين بعد ذلك التفاوض مع البائع للمساعدة في تغطية تلك التكلفة كجزء من عملية الشراء.”

من بين جميع التغييرات في سياسة التعويض التي أجرتها MLSs وNAR منذ أن اكتسبت الدعاوى القضائية المختلفة التي رفعتها العمولات حالة دعوى جماعية، فإن أهمها ينشأ من الشركات غير المملوكة لجمعية السماسرة مجلس العقارات في نيويورك.

اعتبارًا من 1 يناير 2024، لن تسمح REBNY، أقوى منظمة للتجارة العقارية في مدينة نيويورك، لوسطاء الإدراج السكنيين بالدفع لوكيل المشتري. وبدلا من ذلك، ستطلب المجموعة التجارية من بائعي المنازل دفع عمولات وكيل المشتري مباشرة. بالإضافة إلى ذلك، ستتطلب القاعدة من اتفاقيات الإدراج أن تحدد بوضوح عرض البائع للتعويض لوكيل المشتري.

وعلى الرغم من أن هذا يلغي أي اتفاق بين المدرج ووسطاء المشترين بشأن العمولة، فإنه لا يزال يتطلب أن يكون هناك عرض للتعويض، وهو ما قاله مايك روجيو، الشريك في تايلور الإنجليزية دوما LLP وقال أستاذ قانون مكافحة الاحتكار في كلية الحقوق في بيتسبرغ إنه لا يزال يمثل قضية مكافحة الاحتكار.

قال روجيو: “ما زلت أعتبر ذلك انتهاكًا لمكافحة الاحتكار لأنه لا تزال هناك عوائق أمام الدخول وقيود على من يمكنه تقديم التعويض”. “لا أرى أن هذا سيتغلب على قضايا مكافحة الاحتكار الأساسية.”

ومع ذلك، يرى روجيو طريقة للحفاظ على روح قاعدة REBNY الجديدة مع تجنب مشكلات مكافحة الاحتكار المحتملة. إذا اختار البائع أن يعرض دفع بعض أو كل تعويضات وسيط المشتري، على غرار الطريقة التي قد يختار بها البائع دفع كل أو بعض تكاليف إغلاق المشتري، فإن ذلك سيكون مسموحًا به بموجب قانون مكافحة الاحتكار.

وقال روجيو: “لن تكون هذه قضية تتعلق بمكافحة الاحتكار لأنك في الواقع تحدد ما إذا كنت ستدفع تعويضًا أم لا بناءً على الموقف”. “إذا تم تحفيزك لنقل المنتج، فهذا هو اختيارك.”

يشارك روجرز وجهة نظر مماثلة.

وقال روجرز: “سيكون الأمر على ما يرام لأنه لن يكون نتيجة لأي نوع من الاتفاق بين الوسطاء المتنافسين”.

على الرغم من عدم إعلان أي شركة MLS أخرى عن تغييرات كبيرة في السياسة، يقول المسؤولون التنفيذيون في MLS إنهم ملتزمون بمواصلة تزويد الوكلاء بالأدوات والخدمات التي يحتاجونها للقيام بعملهم.

وقال ديني إيفانز، الرئيس التنفيذي لشركة “إن قيمة خدمة القوائم المتعددة (MLS) تظل دون تغيير”. مجلس MLSs، كتب في رسالة بالبريد الإلكتروني. “إن CMLS وأعضائها ملتزمون بتوفير ودعم الأسواق التي تلبي احتياجات المستهلكين المتطورة. نحن نقدر الشفافية ونعتقد أن MLS يخدم بشكل أفضل المتخصصين في القطاع العقاري والمستهلكين ببيانات كاملة ودقيقة وفي الوقت المناسب.