دليل عمليات الاندماج والاستحواذ للرهن العقاري لعام 2024
الرهن العقاري النقابي لديها خطة طموحة تحت قيادة رئيسها التنفيذي الجديد، تيري شميدت. حدد بنك التجزئة الذي يقع مقره في كاليفورنيا هدفًا لأن يصبح من بين أكبر 10 مقرضين في الأسواق التي يتواجد فيها، مما يمنحه حوالي 2٪ من إجمالي حصة السوق.
لن يكون الأمر سهلا. المتحدة للرهن العقاري بالجملة، أكبر بنك في البلاد من حيث الحجم، حصل على ما يقل قليلاً عن 8٪ من إجمالي حصة السوق خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023. وبنفس المقياس، كان لدى جيلد 1.1٪ فقط على المستوى الوطني، لكل داخل التمويل العقاري تقديرات (صندوق النقد الدولي).
وتأمل الشركة في تحقيق هدفها من خلال النمو بشكل عضوي مع المزيد من مسؤولي القروض تحت إشراف أكثر من عشرة مديرين لتطوير الأعمال. كما أنها تبحث عن شركات للاستحواذ عليها، وهي من بين المقرضين الأكثر عدوانية على الإطلاق.
“أولاً، نحن نعمل على تنمية بصمتنا الوطنية ونقوم بذلك منذ سنوات عديدة. نحن حقا نشعر بهذا [M&As] وقال شميدت في مقابلة: “إنها فرصة بالنسبة لنا”. “لدينا قاعدة رأسمالية كبيرة، لذا لدينا الفرصة للاستثمار. عندما كنا في مثل هذه المواقف في الماضي، فعلنا نفس الشيء حيث أردنا الاستمرار في الحصول على حصة في السوق، وفي الوقت نفسه، أضفنا موهبة جيدة في المبيعات والتنفيذ إلى امتيازنا.
استحوذت شركة Guild المتداولة علنًا على ثلاثة مقرضين في عام 2023 – الرهن العقاري القديم في فبراير، الرهن العقاري في تشيري كريك في مارس و الرهن العقاري المئوي الأول في أغسطس.
ويعمل بعض منافسيهم وفق قواعد لعب مماثلة، فيكتسبون أفضل المواهب في مجال المبيعات أو حقوق خدمة الرهن العقاري من خلال صفقات الاندماج والاستحواذ. أولئك الذين لم يتمكنوا من العثور على شريك في الرقص أغلقوا قنوات الإنتاج أو تركوا سوق الرهن العقاري وراءهم تمامًا. وكانت هناك أيضًا حالات قليلة من الإفلاس.
سكن واير تتبعت 62 عملية اندماج واستحواذ وتخارج وإفلاس غطتها غرفة الأخبار في عام 2023. وشكلت صفقات الاندماج والاستحواذ 79% من الإجمالي، تليها 17.7% عمليات تخارج و3.2% حالات إفلاس. تحذير واحد: من المحتمل أن لا تظهر تقاريرنا سوى جزء صغير مما حدث في عام 2023 لأنه ليست كل الصفقات عامة، حيث أن معظم شركات الرهن العقاري مملوكة للقطاع الخاص.
“هذا السوق يتماسك ببطء شديد. وباستثناء الشركات الكبرى، فإن الجميع تقريبًا مملوكون للقطاع الخاص وملكية فردية. موديز، قال. “ولكن نظرا لمدى صعوبة هذا السوق وأصبح هذا الحجم أكثر أهمية مع التكنولوجيا، فإن الشركات الصغيرة تتعرض لضغوط أكبر. نحن نتوقع أن يقول الكثير من هؤلاء: “حان الوقت للبيع”، “حان الوقت لإغلاق المتجر”، و”لا أريد دعم عملية خاسرة”. “أنا حقًا لا أستطيع المنافسة.”
وبما أنه من غير المتوقع أن يكون عام 2024 ممتازًا، يتوقع المحللون المزيد من عمليات الاندماج والاستحواذ والخروج في العام المقبل. ومع ذلك، يعتقد بعض المحللين أن هذه المعاملات لن تتم بنفس الوتيرة التي كانت عليها في السنوات السابقة.
“أتصور أن هناك بعض الشركات التي تمكنت من البقاء لفترة كافية، لكنني أعتقد أن عددها أقل وأقل، وسوف ترى عددًا أقل من عمليات الدمج أو التخارج في هذا المجال”، كما يقول جوزيف كايل، محلل أبحاث الأسهم المالية المتخصص في جامعة هارفارد. جيفريز، قال.
“إذا كنت قد وصلت إلى هذا الحد، فربما تكون قد تجاوزت الغابة في هذه المرحلة. ولكن ربما يكون هناك عدد قليل من المنافسين المتطرفين والأضعف الذين ما زالوا في نهاية المطاف مضطرين إلى الإغلاق في عام 2024 لأنه لن يكون بأي حال من الأحوال مثل عام الإنشاء البطولي. قال كايل: “لكنني لا أعتقد أنك ستشاهد تقريبًا نفس المدى الذي رأيته في النصف الثاني من عام 2022 وأوائل عام 2023”.
تحدثت شركة HousingWire إلى اثنين من المقرضين لفهم استراتيجيات الاندماج والاستحواذ الخاصة بهما لعام 2024. ما هي أهداف الشركات من هذه الصفقات؟ من هم الأهداف المحتملة؟
تريد Guild، المقرض الأكثر نشاطًا من حيث صفقات الاندماج والاستحواذ في قائمتنا، توسيع نموذج أعمال التجزئة الخاص بها على مستوى البلاد للحصول على حصة في السوق. وفي الوقت نفسه، قال Planet Home Lending، وهو المقرض الوحيد من بين أكبر 14 بنكًا الذي زاد أحجام الإنشاء من يناير إلى سبتمبر، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، إنه يريد أيضًا تنمية أعمال الخدمات الخاصة به.
النقابة: تنمية البصمة الوطنية
تشارك بعض الشركات في عمليات الاندماج والاستحواذ لتوسيع قوة مبيعاتها في جميع أنحاء البلاد دون الحاجة إلى تغيير نموذج أعمالها.
وقالت شميدت من النقابة إنها أجرت العديد من هذه المحادثات، أي محادثات الاندماج والاستحواذ. وفقًا لشميت، كان عدد المديرين التنفيذيين الذين يعرضون أعمالهم ثابتًا ولم يتباطأ طوال عام 2023. لكن عددًا قليلًا منهم فقط جذب انتباه المُقرض عادةً.
“أولاً وقبل كل شيء، نحن نحب بصمة البيع بالتجزئة لأن كل ما قمنا به باستخدام منصتنا تم تصميمه حول بصمة البيع بالتجزئة. يجب أن يكون التوافق الثقافي قويًا للمضي قدمًا في هذا العمل. وقال شميدت: “إذا لم يكن لدينا سوق قوي في تلك المنطقة الجغرافية، فإننا نرغب في جلب المواهب التي تعرف المنطقة لأننا نعمل على أرض الواقع من خلال مكاتب فرعية للبيع بالتجزئة”.
على الرغم من وجود تراخيص في كل مكان، باستثناء نيويورك، إلا أن شركة Guild مهتمة بالاستحواذ على الشركات التي تمتلك فيها الشركة حصة سوقية صغيرة، مثل الولايات الجنوبية والغرب الأوسط. لا تركز النقابة على حجم الهدف ولكن على كيفية استخدام منصة الشركة للنمو.
عادة ما يكون لدى البائعين قوة مبيعات فعالة ولكنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف عمليات المكتب الخلفي. على الرغم من سنوات ازدهار قطاع إعادة التمويل العقاري خلال جائحة كوفيد – 19، لم تتمكن بعض الشركات من الاحتفاظ برأس المال أو النقد الزائد في ميزانيتها العمومية. والآن، تحت ضغط سوق متقلص، يرون أن كبار مسؤولي القروض لديهم ينتقلون إلى منافسين آخرين.
في نهاية المطاف، وفقا لخبراء الصناعة، فإن النفقات الإدارية للشركات، والتي تمثل 50 نقطة أساس أو أقل من كل قرض خلال السوق المزدهرة، تتضاعف في التكاليف النسبية عندما تكون القروض نادرة. وذلك عندما تكون عمليات الاندماج والاستحواذ منطقية.
“إذا كانت مؤسسة أصغر ربما لا تستطيع تحمل تكلفة المكتب الخلفي لفترة أطول، فربما يكون الأمر كذلك [M&As] قال شميدت: “قيمة مضافة لهم”.
من وجهة نظر المشتري، أضاف شميدت أنه “عليك أن تكون واقعيًا” لأن الأمر سيستغرق “القليل من الوقت لجعل هذه المؤسسات تعمل على تسريع العمل على منصتك”، وهو ما يمكن أن يكون “قصيرًا يصل إلى 90 يومًا أو أكثر من ذلك”. “.
ووفقا لشميت، ستكون استراتيجية النقابة متشابهة للغاية في العام المقبل، بما في ذلك عمليات الاندماج والاستحواذ.
“كم ثمن؟ من الصعب معرفة ذلك. نشعر أن ما قمنا به هذا العام قد أضاف قيمة للمنظمة. وقال شميدت: “لا تزال لدينا القدرة على مواصلة الاستثمار بسبب رأسمالنا”. “كما تعلمون، فإن العام المقبل لا يزال يمثل مشكلة. ستكون هناك تحديات. لذلك، ما زلنا نشعر أن هذا وقت انتهازي.
الإقراض المنزلي على الكوكب: التركيز على MSRs
لا يتم تحفيز بعض معاملات الاندماج والاستحواذ فقط من خلال منصة الإنشاء. تعتبر حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) من الأصول الجذابة لبعض المستحوذين.
خذ Planet Home Lending كمثال. وفي أبريل 2022، وافقت الشركة على الاستحواذ على الأصول من هوم بوينت قناة مراسلة مفوضة مقابل 2.5 مليون دولار نقدًا – لاحقًا، باعت شركة Homepoint أعمال البيع بالجملة إلى متجر القروض وأغلقت الشركة الأم أبوابها، وباعت 84 مليار دولار من MSR إلى السيد كوبر. ومع ذلك، أدت معاملة Planet مع Homepoint إلى مضاعفة قاعدة عملائها في مجال المراسلة.
“عمل الاستحواذ على Homepoint بشكل جيد بالنسبة لنا. كان لدينا حوالي 400 بائع بمفردنا. بعد ذلك، بلغ صافي البائعين الجدد الذين جاءوا مع Homepoint حوالي 400 آخرين. وقال جون بوسلي، رئيس قسم الإقراض العقاري في البنك، في مقابلة: “كان من النادر والفريد العثور على شيء يناسبنا تمامًا”. “لكن عمليات الاستحواذ الموجودة أصبحت أقل جاذبية على هذا الجانب. نحن لا نعارض النظر إليهم، ولكننا لم نر الكثير مما يبدو منطقيًا من جانب المراسلين”.
بالنسبة لشركة الإقراض والخدمات Planet التي يقع مقرها في ولاية كونيتيكت، فإن توسيع عمليات البيع بالتجزئة ومحفظة الخدمات الخاصة بها أصبح أمرًا منطقيًا الآن.
في يونيو 2023، استحوذت شركة Planet على بنك التجزئة الذي يقع مقره في إلينوي شركة بلاتينيوم للرهن العقاري، يرث معظم موظفي إنشاء البائع وفروعه في جميع أنحاء البلاد. وقد وسّعت الصفقة بصمة شركة Planet في أسواق الغرب الأوسط والشمال الغربي والساحل الغربي – وبعد هذه الصفقة، تبحث الشركة عن المزيد من الفرص في الجنوب الشرقي.
ومع ذلك، فقد أضافت الصفقة البلاتينية أكثر من مجرد التوسع الجغرافي.
وقال بوسلي: “كان البلاتين مثيرًا للاهتمام بالنسبة لنا لأنه أتيحت لنا الفرصة للقيام بأمرين: تنمية قناة البيع بالتجزئة لدينا وتوسيع محفظة MSR الخاصة بنا”. “عندما نظرنا إلى الأمر من منظور الاستحواذ على التجزئة، كان الأمر منطقيًا جدًا لأنهم لم يكونوا في المناطق الجغرافية التي كنا فيها. بعد ذلك، وبما أننا نعمل بنشاط على توسيع محفظة MSR الخاصة بنا، فإن ما جاء معها كان أضاف بوسلي: “جانب جميل من كتاب MSR، لذا فهو يتناسب جيدًا معنا في هذا الجانب”.
قال بوسلي إن شركة Planet تركز بشكل أكبر على مساحة MSR الحكومية ولكن يمكنها أيضًا القيام بذلك بشكل تقليدي. وقال إن الشركة تمتلك حوالي 100 مليار دولار من MSRs المملوكة والمخدومة من الباطن. من الواضح أنه “كلما كبرت المحفظة، انخفضت تكلفة الخدمة”، ولهذا السبب ترغب الشركة في توسيع ممتلكاتها من MSR.
وفيما يتعلق بالسوق بشكل عام، قال بوسلي إنه يتوقع أن يكون لدى نهاية عام 2023 وأوائل عام 2024 “قدر مناسب” من نشاط الاندماج والاستحواذ، وأن يتباطأ في الربع الثاني من عام 2024 عندما يرتفع الحجم دوريًا.
ومن اللافت للنظر أنه بالنسبة لشركة Planet، قال: “أنا متفائل بحذر بشأن نشاط الاندماج والاستحواذ لدينا”. وقال بوسلي إن هذه هي الطريقة الأفضل “لتحريك الإبرة بشكل أسرع”.
