رأي: أغرب من الخيال: إزاحة المجال البارز
تخيل أن الحكومة المحلية التي تعيش فيها تستدعي حقوق الملكية المتعلقة بمنزلك العزيز لبناء طريق أو متنزه أو السماح لمطور خاص بالقيام بما يريد (كيلو ضد نيو لندن في 2005).
ومما زاد الطين بلة أنه لم يكن هناك أي عرض لدفع لك مقابل القيمة السوقية والمبيعات العادلة لمنزلك. ولزيادة الطين بلة، لا يوجد عرض تعويض. يبدو الأمر وكأنك تحصل على إشعار بسيط مدته 60 يومًا كما لو كنت مستأجرًا وليس لديك حقوق ملكية. ومع ذلك، هذا هو المكان الذي ادخرت فيه للشراء، ومن المحتمل أن يكون لديك أسهم مالية متراكمة، وأضفت لمسات شخصية لجعله منزلًا دافئًا ومريحًا، وربما كنت تأمل في نقل هذا المسكن الجذاب إلى أطفالك الصغار.
إن مثل هذه المصادرة المفاجئة للأراضي، حتى مع التعويض “العادل” المفترض (حقنا في التعديل الخامس)، كثيراً ما تكون صعبة ومرهقة عاطفياً. ومع ذلك، فإنها تبدو فظيعة بشكل خاص عندما يكون هناك عرض نقدي منخفض (أو لا يوجد)، لأن “التعويض العادل” تاريخيا لا يعكس “القيمة السوقية العادلة”.
من المؤسف أن هذا بالنسبة للبعض اليوم (مثل أصحاب المنازل في ميسيسيبي، وجورجيا، وجورجيا (مرة أخرى!)، وكارولينا الجنوبية، على سبيل المثال لا الحصر)، ليس مجرد تمرين في الخيال العقيم أو درس في التاريخ. (بالحديث عن التاريخ، هل تعلم أنه في الفترة ما بين عامي 1949 و1973، تم تهجير أكثر من مليون شخص – بعضهم لا يزال على قيد الحياة – من منازلهم بسبب الاستيلاء غير العادل على الأراضي البارزة؟)
وبدلاً من ذلك، فهو كابوس أدى إلى توقف الوعي الإعلامي والرد المجتمعي المستمر.
هل يمكن أن تكون عمليات الاستيلاء على النطاق البارز عادلة؟
فقط. العادل. محايدة. غير متحيز. غير متحيز. غير حزبي. غير تمييزي. موضوعي. حيادي.
هذه كلها مرادفات لكلمة “عادل”، ولكن في مجال الإسكان، سواء ملكية المنازل أو الإيجار، لاحظت أن الكثيرين لديهم توقعات غير معلنة تشرح هذه الكلمات.
للحصول على “الاجتماع العقول” الجوهري الضروري للمعاملات السلسة، يجب أن يكون هناك فهم مشترك لما يعنيه “العادل” بما يتجاوز الاقتباس القانوني أو الروتيني للقوانين والتعديلات والفئات المحمية لدعم العمليات اليومية وتفعيلها .
وبغض النظر عن ذلك، هناك سبعة مكونات للعدالة. ثلاثة منها تتطلب عادةً عملًا جماعيًا (الجوهري، والجزائي، والتصالحي)، لكن أربعة منها (التوزيعية، والتفاعلية، والإعلامية، والإجرائية) تقع ضمن سيطرة الممارسين اليوميين. من بين السبعة، دعونا نتفحص العدالة الإجرائية، والتي قد تبدو غائبة بالنسبة لأصحاب المنازل المستهدفين الذين يواجهون التهجير عن طريق الاستيلاء على النطاق البارز.
إعطاء الأولوية للعدالة الإجرائية
تشير العدالة الإجرائية، أو العدالة الإجرائية، إلى عدالة العمليات والأساليب المستخدمة لاتخاذ القرارات وحل النزاعات.
تشمل العناصر الأساسية للعدالة الإجرائية ما يلي:
الشفافية: يجب أن تكون العمليات والمعايير المستخدمة لاتخاذ القرارات مفتوحة وشفافة لجميع الأطراف المشاركة في الصفقة العقارية. ويشمل ذلك توفير معلومات حول كيفية اتخاذ القرارات وعلى أي أساس. باختصار، لا ينبغي لأصحاب المنازل أن يكونوا آخر من يعلم أن ممتلكاتهم قد تم الاستيلاء عليها مثل هذه الحالة في نيوجيرسي.
تناسق: يجب تطبيق الإجراءات بشكل متسق عبر الحالات والمواقف المماثلة. وهذا يساعد على ضمان أن القرارات ليست تعسفية وأن يتم التعامل مع الظروف المماثلة بشكل مماثل. يصبح الاتساق مهمًا بشكل خاص لكبار السن من ذوي الدخل المنخفض.
الحياد: يجب أن يكون صناع القرار محايدين وغير متحيزين. ولا ينبغي أن يكون لديهم مصلحة شخصية في النتيجة. ويجب ألا يظهروا محاباة أو تحيزًا تجاه أي طرف معني. وهذا أمر صعب بين الحكومات المحلية.
الحق في أن يسمع: يجب أن يكون الأفراد المتأثرون بالقرارات قادرين على عرض آرائهم وأدلتهم. يتضمن هذا غالبًا الحق في تقديم شكوى إلى إدارة الشركة. هذا تحسين للسياسة الداخلية يمكن للكثيرين القيام به اليوم!
الحق في التمثيل القانوني: يحق للأشخاص طلب المشورة القانونية أثناء اتخاذ القرار (قد يكون ذلك بدون رسوم من خلال HUD أو وكالة محلية للإسكان العادل) ولا يجب إجبارهم على التوقيع على أي شيء حتى التشاور مع هذا المحامي.
قرارات مسببة: يجب أن تستند القرارات إلى الأدلة، ويجب مشاركة المعلومات ذات الصلة والوثائق الداعمة مع صاحب المنزل المتضرر. وينبغي توضيح أسباب القرارات بوضوح، مع توضيح كيفية التوصل إلى الاستنتاجات وسبب اتخاذ إجراءات محددة. وبالنسبة لأصحاب المساكن الذين قيل لهم (ويعتقدون) أن ملكية المسكن هي مفتاحهم إلى الحلم الأميركي، فإن الاستيلاء على الملكية البارزة أمر مربك، مثل سحب البساط الذي تقف فيه من تحتك. إن تقديم قرار منطقي قد يساعد صاحب المنزل على اجتياز مراحل الحزن بسبب نزوحه ويقلل من الكدح الذي يتطلبه الأمر (راجع القس مايكل هاينز أرجع الأزمة القلبية التي أصيبت بها والدته إلى الضغط النفسي المفاجئ والقاسٍ).
المراجعة والاستئناف: يجب أن تكون هناك آليات للمراجعة والاستئناف على القرارات. وهذا من شأنه أن يسمح بتصحيح الأخطاء وضمان المساءلة في عملية صنع القرار.
من المزعج أن تضطر إلى بيع منزلك عندما لا تكون هذه هي الخطة، خاصة إذا لم يتم تعويضك بطريقة تجعل المتاعب تستحق العناء. ولحسن الحظ، بدأ الإصلاح يحدث في هذه المجالات من خلال مناقشات سن القوانين مثل هذه (التي توصي بشفافية أفضل في التقييم) وهذا (الذي يتطلب تعويض أصحاب العقارات بأكثر من القيمة السوقية العادلة، مرة أخرى، بسبب المتاعب).
ولكن لماذا ننتظر الإصلاح التشريعي الجماعي؟ يمكن جعل هذه الإجراءات الاستباقية بمثابة سياسة داخلية من قبل كل ممارسي الإسكان (وخاصة أنت والمطورين). بالإضافة إلى ذلك، إليك دليل شعبي لمناصرة أفراد مجتمعنا. أنت لا تعرف أبدًا ما إذا كان المشروع التالي قد يضيف منزلك إلى كتلة التقطيع.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
