هل سوق الإسكان 2024 يتجاوز الادخار؟
ومن ناحية العرض، فإن القوائم الجديدة هي منذ أكثر بقليل من عام مضى، ولكنها تتراجع. في الواقع، فإن القوائم المسبقة “قريبًا” أصبحت الآن متخلفة عن العام الماضي بنسبة 5٪. ويعني ذلك استمرار التباطؤ في مبيعات المنازل في النصف الثاني من العام، مع انخفاض عدد المشترين وانخفاض عدد البائعين أيضًا.
وأتساءل ما إذا كان سوق الإسكان 2024 هو أبعد من الادخار؟ هل تجاوزنا فرصة انخفاض أسعار الرهن العقاري لمساعدة الطلب وزيادة نمو مبيعات المنازل؟ دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق الإسكان الأمريكي في نهاية يوليو 2024.
المخزون ارتفع قليلا منذ الأسبوع الماضي
هناك 677 ألف منزل لأسرة واحدة غير مباعة في السوق في الوقت الحالي، بالإضافة إلى 180 ألف شقة أخرى. وهذا يزيد بنسبة 1.3٪ عن الأسبوع الماضي. يستمر المخزون في الارتفاع كل أسبوع، وهو أمر طبيعي في أواخر يوليو. نتوقع أن يصل مخزون المنازل غير المباعة إلى ذروته في شهر أكتوبر تقريبًا ثم ينخفض خلال العطلات. ويبدو أن ذروة المخزون ستكون حوالي 700000 منزل لأسرة واحدة. سننهي العام بحوالي 620.000. وستكون هذه زيادة بنسبة 20٪ عن نهاية عام 2023.
في الوقت الحالي، هناك 40٪ من المنازل غير المباعة في السوق أكثر من العام الماضي في نهاية يوليو. ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في أواخر العام الماضي، ارتفع المخزون أيضًا. هذا العام، لا أتوقع هذه الزيادة في أواخر العام، وبالتالي فإن النمو خلال عام 2023 سوف يتراجع قليلاً. ارتفع المخزون في كل ولاية، ولدى العديد من الولايات الآن مخزون غير مباع أكبر مما كان عليه في عام 2019.
قوائم جديدة تستمر مع الاتجاه الأخير
كانت هناك 68000 قائمة جديدة لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. هناك عدد أقل من البائعين عن المعتاد، وأكثر بقليل من العام الماضي، ولكن الفجوة عن العام الماضي تضيق. يبدو أن البائعين يتراجعون. أعتقد أن البائعين متعبون من انتظار انخفاض معدلات الرهن العقاري مثل المشترين.
في ولاية تكساس، على سبيل المثال، كان هناك 8300 قائمة جديدة لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع، وهذا هو بالضبط ما كان عليه الحال في أواخر شهر يوليو لعدة سنوات. في وقت سابق من هذا العام، كان لدى تكساس حوالي 10٪ زيادة في القوائم الجديدة كل أسبوع مقارنة بالسنوات الأخيرة. لم يعد هذا صحيحًا بعد الآن حيث تحول عام 2024 من عدد متزايد من البائعين إلى مستوى ثابت مقارنة بالعام الماضي.
وتظهر فلوريدا وأريزونا نمطا مماثلا. قادت هذه الولايات نمو المخزون مع العرض الجديد والطلب الضعيف في وقت مبكر من العام ولكن لم يعد لديها هذا الزخم في جانب العرض، وبالتالي فإن المخزون غير المباع لا ينمو.
على المستوى الوطني، هناك 68000 قائمة جديدة هذا الأسبوع غير مباعة، بالإضافة إلى 14000 قائمة جديدة أخرى تم التعاقد عليها على الفور. هذا الرقم – 14000 مبيعات فورية – منخفض جدًا مقارنة بالسنوات القليلة الماضية في شهر يوليو. بشكل عام، زاد عدد البائعين هذا الأسبوع بنسبة 4٪ فقط مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي. لقد تبخر زخم البائع.
قريبا قوائم بطيئة
“قريبًا” هي تقنية تسويقية يتم استخدامها فقط في بعض الأماكن بواسطة بعض الوكلاء في بعض المنازل. هذه هي المنازل التي سيتم إدراجها في المستقبل. إنهم يقومون بالتسويق المسبق. يمكننا استخدام هذا كمؤشر رئيسي للقوائم المستقبلية. كان الاتجاه الخاص بـ “قريبًا” مرتفعًا للغاية في يونيو 2022 عندما كان الجميع في عجلة من أمرهم لإدراج المنزل مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. انخفض بعد يوليو من ذلك العام. هذا العام، شهدنا بعض زخم البائع في وقت مبكر من العام، لكنه عاد الآن إلى المستوى المنخفض للغاية في العام الماضي. وهذا مؤشر آخر على عدم وجود زيادة في المخزون في الأعمال في أواخر العام.
في انتظار مبيعات المنازل
على الرغم من أننا لا نرى أي زيادة كبيرة في المخزون، إلا أن المبيعات لا تزال منخفضة ولم تتعاف. يبدو أنه لا يوجد حافز للشراء الآن. انخفضت الأسعار من ذروتها، ولكن ليس إلى هذا الحد. إذا كنت تقوم بالشراء، فقد تنتظر المزيد من الانخفاض في الأسعار. وينتظر بعض المشترين إلى ما بعد الانتخابات.
كان هناك 65000 عقد جديد هذا الأسبوع. يعد هذا ارتفاعًا طفيفًا خلال الأسبوع ولكن المبيعات بدأت أقل بنسبة 4.9٪ مقارنة بالأسبوع نفسه من نهاية يوليو في عام 2023. حيث أبلغت في النصف الأول من العام عن بعض الزيادات الطفيفة في المبيعات خلال عام 2023، نحن الآن متخلفون عن العام الماضي.
لقد كنت أقول إنني أتوقع أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري التي تقل عن 6.75٪ إلى 6.5٪ ستبدأ في زعزعة بعض المشترين. لم نتجاوز هذه العتبة، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة إلى 6.8% ربما، لكنني كنت أتوقع بعض التحسن الطفيف في المشتريات، ولا نرى أي تحسن. ربما يكون هناك بعض السيكولوجية العكسية التي تحدث، حيث إذا ارتفعت الأسعار، فأنت تريد الدخول قبل أن ترتفع أكثر. ولكن، إذا رأيت انخفاض الأسعار، فأنت تريد الانتظار حتى تنخفض أكثر.
أسعار المنازل دون تغيير
متوسط سعر المنازل في السوق هو 450 ألف دولار مرة أخرى هذا الأسبوع. وبهذا المقياس، لم تتغير أسعار المنازل عن الأسبوع الماضي وعن العام الماضي. في الواقع أسعار المنازل لم تتغير في جميع أنحاء البلاد لمدة عامين كاملين. في الواقع، لقد ناقشنا هذا الأمر منذ عامين كاحتمال. ستبدأ أسعار الطلب هذه في الانخفاض في أغسطس.
السعر المتوسط للقوائم الجديدة هو 419.000 دولار – وهذه هي مجموعة المنازل الجديدة المعروضة في السوق هذا الأسبوع. إنها تظهر مرونة معقولة في التسعير. تتميز أسعار المنازل “بالثبات السلبي” مما يعني أن البائعين بطيئون جدًا في قبول الأسعار المنخفضة حتى عندما ينخفض الطلب.
متوسط سعر المنازل التي سيتم التعاقد عليها هذا الأسبوع هو 395000 دولار. لا يزال هذا أعلى بنسبة 3٪ أو 3.5٪ عن العام الماضي. وأتوقع أن ينخفض هذا الرقم إلى أقل من 3% قبل نهاية العام.
انخفاض الأسعار يتباطأ وتيرة أسبوعية
وأخيرا، ننتقل إلى المؤشرات الرائدة لأسعار المبيعات المستقبلية، وتخفيضات الأسعار. ولعل الاتجاه الأبرز في بيانات تخفيضات الأسعار هو تباطؤ الوتيرة الأسبوعية. وقد تم تخفيض أسعار حوالي 39٪ من المنازل المعروضة في السوق. وهذا رقم ضخم إلى حد ما. من الواضح أن الطلب ضعيف، لذلك يحصل عدد أقل من البائعين على العرض ويقبل عدد أكبر منهم تخفيضات في الأسعار. هذا الأسبوع هو 30 نقطة أساس أكثر من أسبوع مضى. إذن هذا مرتفع قليلاً، وليس متسارعًا. خلال هذه الفترة من عام 2022، تسارعت تخفيضات الأسعار بمقدار 150 نقطة أساس كل أسبوع مقابل 30 نقطة أساس الآن.
ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. ربما لقد تجاوزنا الزاوية أخيرًا؟ إذا كنا محظوظين؟ بالنسبة للمشترين والبائعين، يمكن أن تتغير هذه الشروط بسرعة.
مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.
