ضربة مزدوجة: يتصارع سوق الشقق في فلوريدا مع ارتفاع تكاليف التأمين وعمليات التفتيش المهمة

معلومات من أبحاث ألتوس يدعم تأكيد هايدون. في منطقة مترو خليج تامبا – والتي تعتبر سيمينول جزءًا منها – كان متوسط ​​​​درجة مؤشر حركة السوق لمدة 90 يومًا لسوق الشقق اعتبارًا من 19 يوليو 31.59. تعتبر Altos أي شيء أعلى من 30 مؤشرًا على سوق البائع.

بالإضافة إلى ذلك، قفز مخزون الشقق من متوسط ​​90 يومًا البالغ 2926 وحدة قبل عام إلى 5623 وحدة في منتصف يوليو 2024، وفقًا لشركة Altos Research.

وقال هايدون إن المخزون الإضافي المقترن بظروف السوق الأكثر برودة أدى إلى بقاء العقارات في السوق لفترة أطول. تظهر بيانات Altos أن متوسط ​​الوقت في السوق البالغ 90 يومًا قفز من 49 يومًا قبل عام إلى 70 يومًا اعتبارًا من منتصف يوليو.

في حين أنه قد يكون من السهل أن نعزو ظروف السوق البطيئة إلى قضايا التأمين التي تحظى بتغطية إعلامية جيدة في الولاية، إلا أن الوكلاء المحليين يقولون إن هناك عاصفة كاملة من العوامل.

وقال ديان بيثرز، قائد الفريق المشارك في المشروع: “إنه في الواقع تصادم بين قانون سلامة الشقة وزيادة أسعار التأمين”. شركة كولدويل بانكر العقارية– بوساطة مجموعة بيثرز.

وأضاف بيذرز: “ما يحدث مع الشقق هو أن لدينا قانون سلامة الشقق الذي تم تنفيذه، وعمليات التفتيش المهمة، ومن ثم التمويل الاحتياطي الذي سيكون مطلوبًا”. “ولفترة طويلة، كانت هذه المباني عابرة – مليئة إما بطيور الثلج أو المتقاعدين، وبالتالي فإن مجالس الشقق تتكون إما من مالكين غائبين أو أشخاص ذوي دخل ثابت.

“وهذا يعني أنه في كثير من الأحيان، على مر السنين، عندما تثار مناقشات حول تمويل الاحتياطيات جزئيًا أو إجراء الإصلاحات، يكون هناك ميل لإبقاء هذه الرسوم منخفضة وعدم تمويل الاحتياطيات، أو إجراء الإصلاحات لأن المالكين لا يريدون زيادة في رسومهم الشهرية.”

استجابة سيرفسايد

أقرت الهيئة التشريعية في فلوريدا قانون سلامة الشقق في أواخر عام 2022 ردًا على انهيار عمارات سيرفسايد في يونيو 2021. ويسمح القانون لجمعيات الشقق بفرض تقييمات خاصة على مالكي الوحدات بالإضافة إلى مستحقاتهم الشهرية المنتظمة لجمعية أصحاب المنازل. في ضوء مأساة سيرفسايد، يجب أن تخضع جميع الشقق السكنية في فلوريدا الآن إلى “فحص هام” إذا كان عمرها 30 عامًا، أو 25 عامًا إذا كانت على بعد ثلاثة أميال من الساحل.

بالإضافة إلى ذلك، ينص القانون على أن الشقق لم تعد قادرة على التنازل عن احتياطيات التمويل لبناء المكونات التي تعتبر حاسمة للسلامة الهيكلية. في العديد من المجمعات، التي خضعت لعمليات تفتيش مهمة هذا العام، يعني هذا أن مالكي المجمعات السكنية مثل تلك التي أشار إليها Pithers سيتعين عليهم المساهمة بمئات الآلاف من الدولارات بعد سنوات من عدم المساهمة في احتياطيات المبنى، وهو ما كان مسموحًا به سابقًا بموجب قانون قانون الولاية.

وقال بيذرز: “الآن بعد أن تم فرض عمليات التفتيش هذه ويجب تمويلها بالكامل في تواريخ معينة، زادت أعداد صيانة الشقق بشكل كبير – في بعض الأحيان ضعفين، وحتى ثلاثة أضعاف – مما جعل القدرة على تحمل التكاليف صعبة”.

وبينما تغوص الحقيقة في ما تعنيه هذه التقييمات الخاصة للمالكين والمشترين المحتملين، يقول الوكلاء المحليون إنه كان لهم بالتأكيد تأثير على سوق الشقق في الولاية.

وقال بيذرز: “عندما نجمع ذلك مع زيادة تكاليف التأمين، فإن سوق الشقق السكنية لا يكون في المتناول، وبالنسبة للمستثمرين في السوق، فإن العائد على الاستثمار ليس موجوداً”.

على الرغم من أنها لم تشهد حالات واسعة النطاق من الانخفاض في أسعار البيع أو قيم العقارات، إلا أن بيذرز أشارت إلى أنه في مجتمع واحد – حيث يواجه المالكون تقييمًا خاصًا يصل إلى 60 ألف دولار لكل وحدة ما لم تتمكن الإدارة من تمويل جزء منه – كان هناك انخفاض في أسعار العقارات. انخفاض طفيف.

“في هذا المجمع بالذات، نشهد انخفاضًا طفيفًا في القيمة لأن مجموعة أكبر من الناس يقولون: “لا أعتقد أنني أستطيع تحمل هذا”. قال بيذرز: “أنا بحاجة للخروج”. “وعندما تبدأ في رؤية زيادة في المخزون، فإن استيعابك يكون أقل، لذلك ليس لديك وسيلة ضغط أخرى يمكنك سحبها سوى خفض الأسعار”.

لكن الوكلاء يقولون إن هذه ليست كلها أخبارا سيئة بالنسبة لجمعيات الشقق وأصحابها.

قال هايدون: “الشقق التي ربما كانت أكثر مسؤولية من الناحية المالية أو استباقية في الإصلاحات، هي تلك التي يشعر الناس بالراحة حقًا عند شرائها في وقت يشعر فيه الكثيرون أن المخاطرة قد لا تستحق العناء”. “أتوقع أن أكبر التحديات في المستقبل ستكمن في عدد الشقق القديمة، حيث أن الكثير من الناس يريدون فقط النظر في المجمعات الأحدث.”

عوائق التأمين

وكما لاحظ كل من هايدون وبيثرز، فإن التقييمات المهمة والتقييمات الخاصة، فضلاً عن الحاجة إلى تمويل الاحتياطيات، ليست هي الأشياء الوحيدة التي تقتطع من الميزانيات الشهرية للمالكين. التأمين لا يزال يشكل عقبة كبيرة بالنسبة للكثيرين.

قال دارين تانسي، عضو مجلس إدارة في شركة ريتز كارلتون ريزيدنس: “حتى هنا في فندق ريتز كارلتون في جنوب فلوريدا، حيث يبلغ عمر المبنى بضع سنوات فقط، نظر مجلس إدارتنا في البنود وكان التأمين العام على الممتلكات هو أكبر بند في النفقات”. مساكن ريتز كارلتون ومحلية دوجلاس إليمان عامل.

في حين أن المجمعات السكنية لديها سياسات تأمين رئيسية خاصة بها، فإن بعض تكلفة هذه السياسات يتم نقلها إلى المالكين من خلال رسوم القرن الأفريقي الشهرية. وفي الوقت نفسه، فإن الإجراءات التي تتخذها بعض المجمعات لخفض تكاليف التأمين تجبر أصحاب الوحدات على تأمين المزيد من العقارات بأنفسهم.

على الرغم من عناوين الأخبار الأخيرة، يقول خبراء صناعة التأمين أن هناك الكثير مما يدعو إلى الإيجابية في سوق التأمين السكني في فلوريدا.

وقال مارك فريدلاندر، مدير اتصالات الشركات في فلوريدا: “إن صناعة التأمين في فلوريدا في أفضل وضع مالي لها منذ ما يقرب من عقد من الزمن”. معهد معلومات التأمين. “إحدى الإيجابيات الكبيرة التي نشهدها هي أن جميع شركات التأمين السكني في فلوريدا لديها تغطية إعادة تأمين كافية، مما يضمن عدم استنفاد احتياطياتها لدفع مطالبات العواصف، وهو أمر ضروري لأنه كانت هناك مخاوف بشأن ذلك في السنوات الماضية”.

وأشار فريدلاندر أيضًا إلى أن سوق التأمين قد استقر، حيث وصلت أقساط التأمين الفعلية لهذا العام إلى ما يقرب من 80٪ أقل مما قدرت منظمته.

وعلى الرغم من أن الأخبار إيجابية، إلا أن فريدلاندر قال إن الأمور لا تبدو جيدة بالنسبة لخطط التأمين الرئيسية.

وقال فريدلاندر: “منذ انهيار سيرفسايد، شهدنا الكثير من عدم الاستقرار في سوق الشقق الرئيسية”. “لا. 1 هو عدد أقل من الشركات التي تكتب التغطية، وتلك التي لديها معايير اكتتاب أكثر صرامة. وهذا يعني المزيد من التدقيق في الهياكل القديمة، خاصة تلك التي تقع على ضفاف المحيط مثل سيرفسايد.

“ونتيجة لذلك، يدفع أصحاب الشقق الثمن من خلال زيادة الرسوم لأننا شهدنا تنفيذ خطط رئيسية بنسبة 100% إلى 500% سنويًا”.

لكن جون لي، نائب رئيس شركة التأمين الخدمة المالية الأولىقال إن الأمور ليست كلها سيئة بالنسبة لأولئك الموجودين في السوق للحصول على خطة تأمين رئيسية.

وقال لي: “لقد تحسنت الأمور قليلاً هذا العام، لكن هذا مستوى منخفض للغاية لأن زيادات الأسعار على مدى السنوات العديدة الماضية كانت جذرية للغاية”. “ثم تجبر عمليات التفتيش الهامة هذه الجمعيات على القيام بعمل يجعل مجمعاتها أكثر جاذبية باعتبارها مخاطرة مؤمنة. لذا، يتساءل الكثير منهم الآن عن كيفية خفض تكاليف التأمين الخاصة بهم، وأحد الإجابات هو إجراء الإصلاحات التي تم اكتشافها في الفحص المهم.

الآثار المترتبة على الرهن العقاري

على الرغم من أي تحسينات طفيفة في التكاليف، فإن معظم جمعيات الشقق لا تزال تبحث عن طرق لخفض تكاليف التأمين وإدارتها.

وفقًا للمتخصصين في صناعة التأمين، قامت بعض المجمعات السكنية بأشياء مثل زيادة الخصومات الخاصة بها، الأمر الذي لا ينقل المزيد من المخاطر المالية إلى مالكي الوحدات فحسب، بل في بعض الحالات، يمكن للخصومات الأعلى أن تجعل المجتمع خارج الامتثال لقواعد الإقراض التقليدية. مما يجعل من المستحيل على المشترين المحتملين الحصول على رهن عقاري مدعوم فاني ماي أو فريدي ماك.

وقالت باتي براون، نائب الرئيس الأول للاكتتاب في “إن المتطلبات الجديدة القابلة للخصم لكل وحدة هي أكبر عقبة أمامنا مؤخرًا”. الرهن العقاري في خليج أتلانتيك مجموعة.

“إذا كان لديهم تلك الخصومات لكل وحدة على البوليصة، وإذا كانت تزيد عن 5٪، فلن نتمكن من إقراض العقار لأننا لا نستطيع تلبية استثناءاتهم. تقول الاستثناءات أنه يمكن للمقترض شراء بوليصة H06 لما ورد أعلاه وما بعده للمساعدة في تغطية هذا المبلغ القابل للخصم، ولكن هذه السياسات مخصصة للمخاطر الجغرافية، لذلك لن يغطي ذلك شيئًا مثل أضرار المياه الناتجة عن تسرب الرشاش.

وأضاف لي أنه بالإضافة إلى احتمال الحد من مجموعة المشترين المحتملين، يتعين على جمعيات الشقق ومديريها أن يتذكروا أنه من خلال زيادة خصوماتهم، فإنهم يتحملون المزيد من المخاطر لأنفسهم.

وقال لي: “إن رفع المبلغ المقتطع هو خيار، ونعم، قد يوفر لك قسط التأمين الخاص بك، ولكن هناك عنصر التأمين الذاتي هناك أيضًا”. “إذا كنت تقوم برفع المبلغ القابل للخصم، فإنك ترفع من تعرضك للأموال من جيبك. حتى لو انتقلت من نسبة خصم 3% إلى 5%، على عقار تبلغ قيمته ملايين الدولارات، فهذا يمثل تعرضًا إضافيًا لملايين الدولارات بالنسبة لك.

على الرغم من أن معهد معلومات التأمين لم يقم بإجراء بحث في المجمعات التي تختار خصمًا أعلى، إلا أن فريدلاندر قال إنهم رأوا مشكلات مماثلة فيما يتعلق بحدود التأمين.

“مع بعض الأعاصير الكبيرة أو في سيرفسايد، أدرك العملاء أن لديهم حدود تأمينية على خطتهم الرئيسية، لذلك لم تغطي الجمعية كل شيء، ومن ثم يقع العبء على مالك الشقة الفردية للتعويض عن تلك التغطية، مما يعني قال فريدلاندر: “إنهم بحاجة إلى شراء تغطية أكثر من المعتاد”.

وبينما يسعى المالكون الحاليون والمشترون المحتملون إلى التغلب على هذه التحديات، يقول المقرضون والوكلاء إنهم مستعدون وراغبون في مساعدة المستهلكين.

وقال بيذرز: “قد يكون هذا هو الوقت المناسب لبعض الناس للشراء في السوق الآن”. “ولكن باعتباري متخصصًا في هذا المجال، يجب علي حماية موكلي من خلال القيام بأشياء مثل طلب محاضر مجلس الإدارة لمدة 12 شهرًا، والتأكد من الاطلاع على تقرير التفتيش المهم والدراسات الاحتياطية، والتحدث مع أعضاء مجلس الإدارة وحتى الوكلاء الآخرين في المجتمع تأكد من عدم وجود شيء مفقود من الإفصاحات.

“لكن على الناس أن يتذكروا أنه في الوقت الحالي، تعد الشقق استثمارًا محفوفًا بالمخاطر، خاصة مع اقتراب هذه التقييمات المهمة للعديد منها.”