يتأرجح البندول معدل الرهن العقاري مرة أخرى
من المتوقع أن يكون عام 2024 أفضل قليلاً من عام 2023 مع انخفاض معدلات الرهن العقاري في النصف الثاني من العام، حسبما رأى خبراء الإسكان في توقعاتهم بنهاية العام.
أصبحت التخفيضات في أسعار الفائدة على الأموال الفيدرالية (وبالتالي أسعار الفائدة على الرهن العقاري) وشيكة، حسبما تحمس المتداولون بعد اجتماع مجلس الاحتياطي الفيدرالي في ديسمبر/كانون الأول. اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة حيث توقع أعضاء اللجنة ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة في عام 2024. وتوقع بعض الخبراء ما يصل إلى ستة تخفيضات في أسعار الفائدة في العام بناءً على هذه الأخبار.
لا تزال تخفيضات أسعار الفائدة قادمة، ولكن ليس في شهر مارس، كما فكر المتداولون وخبراء السوق مؤخرًا مع استمرار الاقتصاد في التحسن.
والآن في أعقاب التقارير التي أشارت إلى نمو أقوى من المتوقع في الوظائف وتضخم أقوى من المتوقع، اكتمل تحول السوق من التفاؤل إلى التشاؤم بشأن تخفيضات أسعار الفائدة. حتى أن البعض يتوقع ارتفاع الأسعار قبل تخفيض أسعار الفائدة.
ويظهر التشاؤم واضحا في معدلات الرهن العقاري. فريدي ماكيعود المسح الأسبوعي لسوق الرهن العقاري الأساسي إلى الارتفاع نحو 7%. مركز معدل الرهن العقاري التابع لشركة HousingWire، والذي يعتمد على بيانات من بولي، بالفعل فوق 7.2٪. وكانت المعدلات منخفضة تصل إلى 6.91% لبولي و6.64% لفريدي في شهر فبراير. وفي يوم الثلاثاء، وصلت نسبة الفائدة إلى 7.50% في صحيفة Mortgage News Daily، وهو أعلى مستوى لهذا العام.
تتمتع معدلات الرهن العقاري بقوة كبيرة في صناعة الإسكان؛ والأمر الأكثر أهمية هو أن أسعار الفائدة المرتفعة تؤدي إلى تفاقم أزمة القدرة على تحمل التكاليف الحالية من خلال إعاقة القوة الشرائية للمشترين المحتملين وتثبيط بعض البائعين المحتملين ــ أولئك الذين لديهم رهن عقاري منخفض وسعر فائدة ثابت ــ عن إدراج منازلهم، وهو ما يشكل استنزافاً للمخزونات المتاحة.
إن ارتفاع المعدلات له بالفعل آثار واضحة. على سبيل المثال، جمعية المصرفيين للرهن العقاريانخفض مؤشر الشراء، الذي يمثل جميع طلبات الرهن العقاري لشراء منازل الأسرة الواحدة، لمدة أربعة أسابيع متتالية.
بلغ العائد السوقي على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، وهو المنتج الذي يرتبط غالبًا بتحركات أسعار الفائدة على الرهن العقاري، 4.56٪ الأسبوع الماضي، وهو أعلى مستوى له منذ نوفمبر من العام الماضي، قبل بدء الاتجاه الصعودي لخفض أسعار الفائدة في السوق. وهذه علامة على أن المتداولين يتوقعون ارتفاع أسعار الفائدة لفترة أطول – وربما حتى رفع أسعار الفائدة قبل أن نرى تخفيضات في أسعار الفائدة.
كل هذا يترك العاملين في مجال الإسكان يكافحون مرة أخرى من أجل حصتهم من الفطائر المتقلصة ــ كما لاحظنا في بيانات الرهن العقاري التي صدرت مؤخراً وبيانات الوساطة التي نشرتها شركة RealTrends Verified، فضلاً عن التعمق في مشهد الوساطة في جاكسونفيل وسان دييجو.
ليس من المستغرب إذن أن تعاني الأسهم العقارية منذ اجتماع اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة في مارس/آذار وتقارير الوظائف والتضخم الأخيرة. يتضمن ذلك كبار شركات بناء المنازل في البلاد (دكتور هورتون و لينار)، منشئي الرهن العقاري (المتحدة للرهن العقاري بالجملة و الرهن العقاري الصاروخي)، السمسرة (في أى مكان و بوصلة) وبوابات البحث السكنية (زيلو و كوستار، الذي يملك Homes.com).
ومع ذلك، هناك ديناميكيات أخرى تؤثر على بعض هذه الشركات.
وتتعامل شركات الوساطة أيضًا مع تغييرات القاعدة المدرجة في التسوية المقترحة من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين; يعتقد بعض المستثمرين أيضًا أن هذه التغييرات في القواعد تفيد CoStar على حساب Zillow.
في هذه الأثناء، تواجه UWM تقريرًا استقصائيًا لاذعًا صادرًا عن مؤسسة إخبارية تابعة لصناديق التحوط، والتي قام صندوق التحوط الخاص بها ببيع UWM على المكشوف واتخذ موقفًا طويلًا على Rocket؛ كما أنها تتعامل مع الدعاوى القضائية المعلقة. وتنفي UWM الادعاءات الواردة في التقرير.
لسوء الحظ، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة، وعدد أقل من طلبات الرهن العقاري، وانخفاض مبيعات المنازل ليست التأثيرات الوحيدة التي يمكن أن يراها العاملون في مجال الإسكان من بيئة ذات أسعار مرتفعة لفترة أطول. هناك أيضًا تأثيرات غير مباشرة من الصناعات الأخرى، وخاصة العقارات المكتبية.
وحققت البنوك الإقليمية – التي كانت تقليديا منشئي الرهن العقاري السكني الرئيسيين – نجاحا كبيرا في القروض العقارية التجارية مع تراجع البنوك الكبرى في هذا المجال في السنوات الأخيرة. أدى ذلك إلى زيادة تعرضهم لأبراج المكاتب في وسط المدينة، التي شهدت هجرة جماعية للمستأجرين ووصول القيم المقدرة إلى أدنى مستوياتها، في الوقت الذي يحين فيه موعد استحقاق ديون العقارات التجارية القياسية البالغة 2.2 تريليون دولار على مدى السنوات القليلة المقبلة.
وهذا يربط رأس المال الذي يمكن أن يتدفق إلى الرهون العقارية السكنية، وفي بعض الحالات يضغط على البنوك مثل بنك نيويورك المجتمعي، الشركة الأم لبنك فلاجستار – سابع أكبر بنك منشئ للقروض العقارية السكنية، وخامس أكبر مقدم خدمات فرعية لقروض الرهن العقاري، والمرتبة الثانية. – أكبر مقرض مستودع الرهن العقاري في البلاد.
ويشعر بناة المنازل أيضاً بآثار أسعار الفائدة المرتفعة لفترة طويلة. على الرغم من أن ثقة شركات بناء المنازل لا تزال مرتفعة بشكل ملحوظ منذ الخريف الماضي، إلا أن عمليات البدء في بناء المساكن الجديدة تتباطأ. وقد أدت الآفاق القاتمة لمشتري المنازل إلى تحويل بعض المستثمرين إلى قطاع البناء بغرض الإيجار الناشئ، وهو في الأساس رهان على أن المعدلات المرتفعة موجودة لتبقى لفترة طويلة بما يكفي بحيث يصبح المشترون المحتملون الآن مستأجرين محتملين.
