توقعات الربيع: المزيد من المخزون وارتفاع مبيعات المنازل
المبيعات المعلقة
شهد الأسبوع الماضي 69000 عقدًا جديدًا لشراء منازل لأسرة واحدة في جميع أنحاء البلاد. بدأت عملية بيع 15000 شقة أخرى. وهذا يمثل ارتفاعًا بنسبة 3٪ خلال الأسبوع، كما يمثل زيادة جيدة في المبيعات بنسبة 13٪ مقارنة بالعام الماضي. وهذا يقودنا إلى 367.000 منزل لأسرة واحدة في مرحلة العقد المعلق. وهذا يمثل زيادة بنسبة 7٪ في مبيعات المنازل مقارنة بالعام الماضي.
وعندما ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري في يناير/كانون الثاني وفبراير/شباط وحتى أوائل مارس/آذار، تباطأ نمو المبيعات. ولكن بما أننا نشهد الآن شهرًا أو نحو ذلك من استقرار معدل الرهن العقاري، فإننا نرى أن المبيعات بدأت في الارتفاع مرة أخرى.
كنت أناقش مع كبير محللي شركة HousingWire، لوغان مهتشامي، حول مقارنة ألتوس بيانات المبيعات المعلقة إلى مؤشرات أخرى لمبيعات المنازل، وتحديدا جمعية المصرفيين للرهن العقاريفهرس طلبات شراء الرهن العقاري. هذا المؤشر الذي يتتبع الرهون العقارية لا يزال لا يظهر نموًا حقيقيًا مقارنة بالعام الماضي. لكن بيانات المبيعات المعلقة لدينا تظهر بوضوح نموًا.
لماذا الفرق؟
ربما يكون أحد الأسباب هو تحولنا نحو المزيد من المشتريات النقدية. أفاد NAR أن 33٪ من جميع المشترين نقدًا، وهو أكبر عدد منذ عام 2014 عندما كان المشترون لا يزالون يقومون بتنظيف العقارات المتعثرة. لذلك قد تكون مبيعات المنازل منفصلة بعض الشيء عن بيانات الرهن العقاري الحاصلة على درجة الماجستير في إدارة الأعمال لفترة من الوقت.
قوائم جديدة
انخفضت القوائم الجديدة قليلاً عن الأسبوع السابق، ولكن لا يزال هناك عدد أكبر من البائعين الذين وصلوا إلى السوق بنسبة 22٪ في الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي. يمثل هذا نموًا بنسبة 18٪ مقارنة بالعام الماضي عندما نقوم بتضمين المبيعات الفورية التي تم إدراجها حديثًا والتي تم التعاقد عليها بالفعل. لا تتم إضافة المبيعات الفورية إلى المخزون النشط، فهي معلقة بالفعل.
هذا يعني 60.000 قائمة جديدة و17.000 عملية بيع فورية أخرى. ولا يقتصر الأمر على نمو القوائم الجديدة فحسب، بل كانت هناك أيضًا مبيعات فورية أكثر بنسبة 8٪ مقارنة بالعام الماضي. وهذه كلها علامات مشجعة لحجم المبيعات في سوق الإسكان. المزيد من البائعين يعني المزيد من المبيعات في عام 2024. وهذا الأمر جارٍ ويبدو الاتجاه واضحًا جدًا بالنسبة لي. أفترض أن هذا الاتجاه يمكن أن ينعكس إذا تعرضنا لصدمة أخرى في أسعار الرهن العقاري مع عودة أسعار الفائدة إلى ما يقرب من 8٪.
إجمالي المخزون
ارتفعت القوائم الجديدة بنسبة 18٪ على أساس سنوي. كما ارتفعت العقود الجديدة أيضًا، ولكن بنسبة 13% فقط، وبالتالي فإن المخزون الإجمالي للمنازل غير المباعة آخذ في النمو. لقد أوضحت كيف كان من الواضح جدًا أن السوق في العام الماضي كان مقيدًا بالعرض. هذا العام الديناميكية مختلفة. كلما بقيت معدلات الرهن العقاري أطول، كلما زاد المخزون.
يوجد الآن 517000 منزل لعائلة واحدة في السوق. وهذا يعني زيادة بنسبة 26% في عدد المنازل المعروضة للبيع الآن مقارنة بالعام الماضي. توسع المخزون الآن لمدة 20 أسبوعًا على التوالي. الوجبات الجاهزة هنا هي أن هذا التوسع في المخزون يأتي من بقاء معدلات الرهن العقاري مرتفعة. إذا انخفضت المعدلات بشكل ملحوظ، فسوف تشتد المنافسة بين مشتري المنازل وسينعكس اتجاه نمو المخزون هذا في النهاية.
ينبغي أن يكون لدينا ما يقرب من 700000 منزل في السوق في أغسطس أو سبتمبر. هذا سوف يشعر وكأنه الكثير! لن يكون عددًا كبيرًا في الواقع، لكنه سيكون أكبر عدد من المنازل المتاحة منذ عام 2019. وكلما بقينا لفترة أطول بمعدلات رهن عقاري أعلى، كلما أمكن إعادة بناء المخزون إلى المستويات الطبيعية القديمة.
السعر المعلق
متوسط السعر لجميع المنازل التي حصلت على عروض الأسبوع الماضي هو 393.775 دولارًا، أي أعلى بنسبة 5٪ عن العام الماضي.
هذا هو سعر المعلقات الجديدة. هذا مقياس سعر مختلف عما أشاركه عادةً في تقارير Altos الأسبوعية. هناك طرق عديدة لقياس “أسعار المساكن”. هل نريد أن ننظر إلى أسعار المنازل التي أغلقت الضمان الشهر الماضي؟ السعر المطلوب الذي سيراه مشتري المنازل إذا كانوا يريدون الشراء؟ أو في هذه الحالة، سعر أولئك الذين يحصلون على العروض – يشير إلى مكان طلب المشتري؟
عادة نتحدث عن السعر المطلوب لجميع المنازل في السوق. إذا كنت ترغب في شراء منزل ودخلت السوق اليوم، فإن متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة هو 439.900 دولار. وهذا يمثل ارتفاعًا طفيفًا عن الأسبوع الماضي وأعلى بنسبة نصف بالمائة فقط عما كان عليه في العام الماضي في هذا الوقت.
ولكن إذا نظرنا إلى أسعار المنازل التي سيتم التعاقد عليها، يمكننا أن نرى أين يتواجد المشترون والسعر الذي يدفعونه قبل إغلاق البيع في الشهر أو الشهرين التاليين. متوسط سعر العقود الجديدة المعلقة هذا الأسبوع هو 393,775 دولارًا. وهذا أعلى بنسبة 5٪ عما كان عليه قبل عام.
تخفيضات الأسعار
المجال الوحيد الذي كنت حساسًا له هو تخفيضات الأسعار: النسبة المئوية للمنازل في السوق التي اضطرت إلى خفض سعر الطلب. يوجد الآن 31.9% من المنازل المعروضة في السوق بأسعار مخفضة عن أسعار القائمة الأصلية. وهذا يزيد بمقدار 50 نقطة أساس عن الأسبوع السابق وبنسبة 1.4٪ أعلى من العام الماضي.
نظرًا لأنه كان لدينا عدد قليل جدًا من البائعين في هذا الوقت من العام الماضي، يمكنك أن ترى كيف تعد نقطة البيانات هذه مؤشرًا جيدًا لتوازن العرض والطلب: كان المشترون يستولون على أي عقار جيد متاح. في معظم الأسواق الآن، يشعر المشترون بأن لديهم إلحاحًا أقل ويتفاعل البائعون مع هذه الحقيقة.
