3 منتجات رهن عقاري فريدة من نوعها لتأهيل مشتري المنازل اليوم

ويعني سوق اليوم أن المزيد من المقترضين لديهم نسب أعلى من الدين إلى الدخل، وإمكانية محدودة للحصول على الائتمان ويبحثون عن طرق بديلة للحصول على التأهل للحصول على قرض عقاري. توم ديفيس، كبير مسؤولي المبيعات في الرهن العقاري ديبهافنيقدم معلومات حول المنتجات التي يمكن أن تجعل المقترضين مؤهلين ويتناول بعض الاتجاهات التي يراها في السوق اليوم في هذه المحادثة التنفيذية.

HousingWire: ما هي العوامل التي تساهم في خروج المقترضين من سوق الوكالة؟

توم ديفيس: المشكلة الرئيسية في سيناريوهات التداعيات هي أن الشركات التي ترعاها الحكومة لديها معايير أكثر صرامة فيما يتعلق بمعايير الاكتتاب. نظرًا للمتطلبات المنصوص عليها في قاعدة إدارة الجودة المنصوص عليها في مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB)، فإن بعض المقترضين لديهم إمكانية محدودة للحصول على الائتمان وطرق بديلة للتأهل للحصول على الدخل. تشمل العوامل المحددة ارتفاع نسب الدين إلى الدخل، أو المقترضين العاملين لحسابهم الخاص الذين لا يستطيعون التأهل باستخدام الإقرارات الضريبية، أو أقل من سبع سنوات من وقوع حدث ائتماني مثل حبس الرهن، أو المستثمرين العقاريين الذين لديهم أكثر من 10 عقارات.

توفر الجهات غير التابعة لإدارة الجودة حلاً بديلاً لتأهيل هؤلاء المقترضين لا تقدمه الوكالة (GSEs). تتمتع Deephaven بالمرونة اللازمة للاكتتاب بناءً على معايير الإقراض الخاصة بها ومتطلباتها التي تساعد على مواجهة التحديات في السوق. في حين أن إرشاداتنا تتسم بالمرونة، يجب على كل مقترض إثبات قدرته على سداد رهنه العقاري لتلبية قاعدة ATR.

HW: ما هي أهم ثلاثة منتجات يجب على منشئي المنتجات تقديمها في عام 2024؟

تف: يمكن إضافة قدر كبير من الحجم إلى النتيجة النهائية للمنشئ ببساطة من خلال تقديم قروض كشف الحساب البنكي، وقروض التدفق النقدي DSCR، ومنتج الامتياز الثاني المستقل مثل قرض Equity Advantage الخاص بنا. هناك مقترضون من ذوي الدخل المرتفع وأصحاب الملاءة المالية العالية ومستثمرين عقاريين في كل مدينة. وفي كثير من الأحيان، لا تلبي منتجات الرهن العقاري التقليدية احتياجاتهم. هذه محافظ كبيرة تتطلب حلاً بديلاً غير متعلق بإدارة الجودة مثل المنتجات التي تقدمها Deephaven.

قروض كشف الحساب البنكي مخصصة خصيصًا للمقترضين العاملين لحسابهم الخاص والذين يمكنهم تقديم كشوفات بنكية شخصية أو تجارية للتحقق من الدخل بدلاً من الإقرارات الضريبية. يتم أيضًا قبول بيانات الأرباح والخسائر لمدة عام واحد و1099s. إن قرض DSCR الخاص بنا للمستثمرين العقاريين مؤهل للتدفق النقدي الإيجاري للعقار المعني. ليس هناك حاجة لتحليل الدخل التقليدي أو معلومات التوظيف. تتيح جميع خيارات منتجاتنا التي لا تتبع إدارة الجودة المرونة، بما في ذلك متطلبات التتبيل، خارج القيود المفروضة على صندوق الوكالة. Equity Advantage هو قرض إعادة تمويل نقدي ثانٍ يسمح للمقترضين بالاحتفاظ بأول رهن عقاري بسعر منخفض.

HW: لماذا يحظى التدفق النقدي لـ DSCR وكشف الحساب البنكي والرهون العقارية الثانية بشعبية كبيرة الآن؟

تف: أسباب شعبية كل من هذه القروض فريدة من نوعها مثل المنتجات نفسها والمقترضين الذين يحتاجون إليها.

يستمر الطلب على قروض كشف الحساب البنكي في النمو لأن عدد المقترضين العاملين لحسابهم الخاص كبير. يوجد أكثر من 18 مليون شخص يعملون لحسابهم الخاص وأكثر من 35 مليون شركة في الولايات المتحدة اليوم، وفقًا لتقرير مكتب تعداد الولايات المتحدة. سيكون أصحاب الأعمال الذين يعملون لحسابهم الخاص و1099 من أصحاب الدخل موجودين دائمًا، وسيستمر عدد السكان في الزيادة. قد لا يكون العديد من هؤلاء الأشخاص الذين يرغبون في الشراء أو إعادة التمويل مؤهلين باستخدام الإقرارات الضريبية. ويمكنهم التأهل باستخدام كشوفات الحساب البنكية أو بيانات 1099 أو بيانات الأرباح والخسائر لمدة عام واحد. إنهم فقط بحاجة إلى منشئ يقدم تلك المنتجات التي لا تنتمي إلى إدارة الجودة.

يقوم المستثمرون العقاريون ببناء محافظهم الاستثمارية بغض النظر عن ظروف السوق. تعد قروض DSCR دائمًا خيارًا شائعًا. وذلك لأنها لا تتطلب وثائق عمل أو دخل وتغلق بسرعة. هذه القروض مؤهلة بناءً على التدفق النقدي للإيجار للعقار المعني كما ذكرنا سابقًا. في عام 2023، كانت 26% من المشتريات عبارة عن معاملات مستثمرين – ربع السوق مثير للإعجاب ويؤكد الفرصة. أكثر من 18.5 مليون من هذه العقارات الاستثمارية عبارة عن 1-4 وحدات تسمح بها شركة Deephaven.

أصبح الطلب على القروض العقارية الثانية المستقلة أكثر فأكثر. أصحاب المنازل الذين يريدون إعادة التمويل النقدي قد يكون لديهم معدل أول منخفض يريدون الاحتفاظ به. الجواب هو رهن عقاري منفصل أو امتياز ثانٍ يسمح لهم بالاستفادة من حقوق ملكية منازلهم لتجديد المنازل أو توحيد الديون.