مكاسب أسعار المنازل تتباطأ مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري: ألتوس
هل تتبخر المكاسب المفاجئة التي حققتها أسعار المساكن في العام الماضي؟ ومع ارتفاع أسعار الفائدة مرة أخرى، بدأت بعض إشارات الأسعار تتراجع. ويرتفع المخزون مقارنة بالعام الماضي، وظلت أسعار المنازل ثابتة لمدة ثلاثة أسابيع حتى الآن. أصبحت بيانات تخفيض الأسعار أقل تفاؤلاً بالنسبة للمبيعات المستقبلية أيضًا.
عادت معدلات الرهن العقاري إلى أكثر من 7٪. يمكننا أن نرى التأثير على طلب مشتري المنازل عبر العديد من إحصائياتنا. ومع تباطؤ الطلب، ينمو المخزون. ارتفع المخزون مقارنة بالعام الماضي وهو على وشك تجاوز المنعطف والبدء في الارتفاع لموسم البيع الربيعي، ربما في غضون أسبوعين.
إنها ليست هبوطية للغاية في البيانات. على الرغم من ارتفاع تكلفة الأموال وزيادة عدد البائعين مقارنة بالعام الماضي، يمكننا أيضًا أن نشهد نموًا طفيفًا في مبيعات المنازل خلال عام 2023. وكانت قصة مبيعات المنازل القليلة بشكل كبير في عام 2023. وما زلنا نرى بعض النمو بعيدًا عن تلك المستويات المنخفضة للغاية.
لقد تغيرت بيانات سوق الإسكان بسرعة كبيرة هذا العام. لقد استمر الاقتصاد في قوته، لذا فقد تحدت معدلات الرهن العقاري التوقعات وظلت مرتفعة للغاية.
ارتفاع القوائم الجديدة
تستمر القوائم الجديدة في إظهار اهتمام المزيد من البائعين بهذا السوق هذا العام. مع وصول ما يقل قليلاً عن 50.000 قائمة جديدة غير مباعة إلى السوق هذا الأسبوع، يعد هذا الآن أكثر بنسبة 16٪ عن نفس الأسبوع من العام الماضي. وفي كل أسبوع، تستمر نسبة المكاسب التي حققتها منذ أكثر من عام في التحسن.
بالنسبة لسوق الإسكان، فإن أي ارتفاع في المخزون يعد إشارة حمراء لانهيار السوق. هناك بعض الأسواق التي لم يعد المخزون فيها عند مستويات النقص الناجمة عن أزمة الوباء. هل هو الكثير من المخزون؟ هل العرض الجديد ينمو بشكل غير متوازن مع الطلب؟ الأمر يستحق أن نراقبه.
البائعون يتراجعون في السوق
ونتيجة لتراجع البائعين مرة أخرى، وانخفاض الطلب من الأموال باهظة الثمن، يوجد الآن 494000 منزل لعائلة واحدة في السوق في جميع أنحاء الولايات المتحدة. يعد هذا ثابتًا بشكل أساسي مقارنة بالأسبوع الماضي – حيث يقل عدد المنازل المعروضة في السوق الآن بنسبة جزء بسيط عن الأسبوع الماضي. والمفتاح هو أن هناك الآن مخزونًا نشطًا بنسبة 13٪ أكثر من العام الماضي في هذا الوقت.
كل أسبوع لدينا المزيد من البائعين وكل أسبوع يستمر المخزون المنتشر خلال العام الماضي في النمو. انخفض المخزون على المستوى الوطني هذا الأسبوع ولكنه ارتفع مقارنة بالعام الماضي. وفي العام الماضي، انخفض المخزون بنسبة 1.5% في منتصف شهر فبراير. هذا العام انخفض للتو. لذلك نما الانتشار. وهذا هو نفس الاتجاه الذي كنا نتحدث عنه منذ عدة أشهر.
وعلى المستوى الإقليمي، فإن دول الخليج هي التي ترتفع فيها المخزونات بسرعة أكبر – جنوب غرب فلوريدا، إلى نيو أورليانز وإلى تكساس. عاد المخزون إلى مستويات 2019 في العديد من هذه الأسواق. يحتوي مقياس مؤشر Altos Market Action Index الخاص بنا على بعض هذه الفرص للمشتري لأول مرة منذ سنوات عديدة مع وجود مخزون مرتفع بدرجة كافية مقارنة بالطلب.
من ناحية أخرى، لا يزال مخزون كاليفورنيا في معظم الغرب ومعظم الشمال الشرقي أقل من العام الماضي، لكن البلاد بأكملها آخذة في الارتفاع تقريبًا. مرة أخرى، نظرًا لعدم وجود سوق بها الكثير من المنازل المعروضة للبيع، فإنني أفسر زيادة العرض على أنه اتجاه إيجابي في الغالب لهذا العام.
المعلقات الجديدة تنمو
ومع نمو المخزون ونمو البائعين الجدد، كان هذا أسبوعًا مشجعًا للعقود الجديدة أيضًا. شهد هذا الأسبوع بدء 60 ألف عقد جديد لشراء منازل لأسرة واحدة. وهذا يزيد بنسبة 9٪ عن نفس الأسبوع من العام الماضي. إذا تمكنا من الحفاظ على زيادة المبيعات بنسبة 9٪ خلال عام 2023، فسيكون ذلك نموًا ممتازًا، لكنني لم أعد متفائلاً بأن هذا سيكون سهلاً. شهد الأسبوع الماضي نموًا في المبيعات بنسبة 3٪ مقارنة بالعام السابق. هذا الأسبوع هو نمو 9٪. ومن المحتمل أن ينخفض هذا المعدل مرة أخرى الأسبوع المقبل. المفتاح هنا هو أن المزيد من البائعين يجب أن يعني المزيد من المبيعات هذا العام. والسؤال هو كم عدد المبيعات.
السيناريو الهبوطي الذي نراقبه هو إذا ارتفع المخزون ولكن المبيعات لم ترتفع. ويمكننا أن نرى أنه عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، تتأثر المبيعات بسرعة كبيرة. لقد كان الاقتصاد قويا جدا، أقوى من المتوقع، لذلك ظلت أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول. وقد أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى عدد أقل من العقود الجديدة مما كنت أتوقع، على سبيل المثال قبل 6 أسابيع. على الرغم من أن هذا الأسبوع كان بمثابة عودة مشجعة للنمو مع مكاسب مبيعات المنازل بنسبة 9٪ خلال عام 2023، إلا أن هذا شيء يجب أن نراقبه. إذا ارتفع المخزون ولكننا لا نرى النمو المقابل في المبيعات، فإن ذلك قد يدفعنا إلى مراجعة جميع التوقعات لعام 2024 بشكل أقل.
زيادة تخفيضات الأسعار
يمكننا أن نرى مدى حساسية مشتري المنازل لارتفاع معدلات الرهن العقاري عندما ننظر إلى بيانات تخفيض الأسعار. اعتبارًا من منتصف شهر فبراير، تم تخفيض أسعار 30% من المنازل المعروضة في السوق. وهذا ضمن المعدل الطبيعي لهذا الوقت من العام.
لكن تخفيضات الأسعار لم تتراجع هذا الأسبوع، وهو ما يحدث غالبًا في منتصف شهر فبراير. وذلك لأن معدلات الرهن العقاري قفزت أكثر من 7٪ مرة أخرى. عندما ترتفع الأسعار، لا يتم تقديم عدد قليل من العروض ويقوم عدد قليل من البائعين بتخفيض أسعارهم.
في سنوات سوق الإسكان القوية، شهد هذا الجزء من شهر فبراير انخفاضًا في الأسعار كل أسبوع. إذا كنت تحصل على مخزون جديد وتحصل على العروض بسرعة، فسيحصل عدد أقل من البائعين على تخفيضات في الأسعار كل أسبوع.
لكن هذا الأسبوع نحن ثابتون لأن معدلات الرهن العقاري عادت إلى أكثر من 7٪.
تعتبر تخفيضات الأسعار مؤشرا رئيسيا لأسعار المبيعات المستقبلية. يوجد منزل في السوق الآن، ولا يتلقى أي عروض، ويقوم بتخفيض الأسعار، ويحصل على عرض في مارس، ويغلق في أبريل. لذا فإن هذه البيانات تتيح لنا رؤية عدة أشهر في المستقبل.
وما يخبرنا به هو أن المستهلكين يأخذون وقتهم، ويقدمون عطاءات أقل قوة أو لا يقدمون على الإطلاق مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. الآن سيتغير هذا بسرعة إذا حالفنا الحظ وانخفضت الأسعار.
متوسط السعر لمنازل الأسرة الواحدة في السوق لم يتغير هذا الأسبوع عند 425.000 دولار. ليس من غير المألوف أن تتجمع أسعار المنازل حول الأرقام الكاملة الكبيرة، وقد ظللنا عند هذا المستوى لمدة ثلاثة أسابيع حتى الآن. أتوقع أن يرتفع متوسط أسعار المنازل خلال الأسابيع القليلة المقبلة.
ومن الجدير بالذكر أنه بينما أنهينا شهر ديسمبر بمكاسب قوية جدًا في الأسعار مقارنة بالعام السابق، يبدو أن هذه المكاسب تتقلص الآن. في بيانات السوق النشطة هنا، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 1-2٪ فقط عن العام الماضي في هذا الوقت. لقد ارتفعت معدلات الرهن العقاري منذ العام الجديد، لذلك ربما لا ينبغي أن يكون ذلك مفاجئًا. يستحق المشاهدة. هل ستتبخر مكاسب أسعار المساكن إذا ظلت معدلات الرهن العقاري عند مستوى 7 سنوات؟
قد يكون من الصعب توصيل كل هذا مع المشترين والبائعين. هناك أشخاص على الهامش ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا من الانقضاض على الصفقات المفاجئة. لكنهم قد لا يدركون حجم المنافسة التي تنتظرهم. وفي الوقت نفسه معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع في الواقع. إذا كنت بحاجة إلى مساعدة المشترين والبائعين على رؤية البيانات الفعلية، فيجب عليك الانضمام إلينا في ألتوس.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
