ألتوس: البائعون يعودون إلى سوق الإسكان، هل يستطيع المشترون مواكبة ذلك؟
في كل أسبوع – لعدة أشهر حتى الآن – تتوسع مستويات المخزون من المنازل غير المباعة في السوق مقارنة بالعام الماضي. وعلى الرغم من انخفاض المخزون هذا الأسبوع، إلا أنه ينمو نسبيًا مقارنة بالعام الماضي. هذا الأسبوع، انخفض المخزون بنسبة نصف في المئة. قبل عام انخفض بنسبة 3٪ في الأسبوع.
قوائم جديدة كل أسبوع، والتي كانت قليلة قياسية في العام الماضي، آخذة في النمو الآن. لا يزال هناك عدد قليل جدًا من البائعين. لكن بائعي المنازل بدأوا يتراجعون تدريجياً إلى سوق الإسكان هذا. يبدو المخزون هذا الربيع أفضل بكثير بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين مقارنة بأي عام حديث.
في أي وقت يرتفع المخزون، تبدأ في رؤية المبالغة في انهيار الإسكان على وسائل التواصل الاجتماعي. ومن المهم مراقبة جانب الطلب أيضًا. يمكننا أن نرى أن الطلب على مشتري المنازل يتزايد أيضًا وفقًا لمعظم المقاييس. هناك الكثير مما يجب التعمق فيه هنا لمعرفة ما إذا كنا نلاحظ أي علامات على اختلال التوازن بين الطلب والعرض على الإسكان. سنتناول بعضًا من ذلك اليوم.
قوائم جديدة حجم التسلق
أريد أن أبدأ اليوم بحجم القوائم الجديدة، والذي ارتفع أخيرًا بشكل ملحوظ مقارنة بالمستويات الضعيفة في العام الماضي. كانت هناك 66000 قائمة جديدة هذا الأسبوع، منها 14000 قائمة بالفعل. وهذا يمثل زيادة بنسبة 14% في قوائم البيانات الجديدة مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي. يعود البائعون إلى سوق الإسكان هذا.
14000 من هذه القوائم الجديدة متعاقد عليها بالفعل. وهذا يترك 52000 قائمة جديدة غير مباعة لإضافتها إلى المخزون. هذا هو أكبر عدد منذ عام 2020 – قبل الوباء. في عام 2021، كان هناك بالفعل عدد أكبر من إجمالي البائعين، ولكن في ذروة الهيجان، كان الكثير منهم عبارة عن مبيعات فورية بحيث لم يتم احتسابهم أبدًا كمخزون نشط. وبالتالي فإن النتيجة النهائية هي أننا يمكننا أن نرى البائعين الذين ظلوا على الهامش قبل عام، بدأوا في التراجع مرة أخرى.
الوجبات الجاهزة هنا هي: يمكننا رؤية بائعين جدد، أكثر من العام الماضي. انها ليست طن من البائعين. لكنها تنمو.
إذا كان البائعون ينموون، فنحن بحاجة إلى معرفة ما إذا كان المشترون ينموون أيضًا. لا نريد أن يخرج العرض والطلب عن التوازن. عندما نشاهد إنشاء قوائم جديدة، فإن العامل الرئيسي الذي أتتبعه هو المبيعات الفورية. هذه هي القوائم التي تصل إلى سوق الإسكان وتتلقى العروض في غضون ساعات أو بضعة أيام ثم يتم التعاقد عليها فورًا. إنهم يتجاوزون السوق النشطة بشكل أساسي. وكانت هذه المبيعات الفورية هي السمة المميزة للطفرة العقارية الوبائية. وشملت تلك حروب العطاءات والعروض المتعددة. لا تزال هناك مبيعات فورية تحدث في كل سوق. نريد أن نعرف عددهم لأنه يخبرنا عن الطلب على السكن.
ومن بين 66000 قائمة جديدة هذا الأسبوع، هناك 14000 منها متعاقد عليها بالفعل. وهذا يمثل زيادة بنسبة 6٪ في المبيعات الفورية مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. لذا فإن المبيعات الفورية تنمو قليلاً.
جرد
نرى المزيد من البائعين يدخلون السوق، لكن هذا لا يعني أن المخزون يقفز. في الواقع يوجد الآن 495.000 منزل لعائلة واحدة معروضة في السوق الآن. وهذا أقل بنسبة نصف بالمائة عن الأسبوع الماضي. لدينا عدد أكبر من المشترين مقارنة بالبائعين في هذا الوقت من العام، لذا انخفض المخزون النشط للمنازل غير المباعة هذا الأسبوع. والفرق هو أن المخزون انخفض بنسبة نصف في المئة. قبل عام انخفض المخزون بنسبة 3٪ في نفس الأسبوع. وهذا ما أعنيه هو أن أسعار المنازل تعرضت لضغوط تصاعدية أكبر قبل عام.
انخفض المخزون هذا الأسبوع ولكنه الآن يزيد بنسبة 12٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. وفي حين أنه من المتوقع تمامًا أن يكون عدد المشترين أكبر من عدد البائعين في شهر فبراير، وأن يكون هناك عدد أقل من المنازل في السوق كل أسبوع، إلا أن هذا الانخفاض بنسبة نصف بالمائة يعتبر ضئيلًا للغاية. وهذا يعني أن المخزون سيبدأ في النمو أسبوعًا بعد أسبوع قريبًا. وسيكون موسم الشراء في الربيع قد أدى إلى تحسين اختيار مشتري المنازل.
معلقات جديدة
مع المزيد من المخزون والمزيد من البائعين، تأتي الفرصة لتحقيق المزيد من المبيعات. شهد هذا الأسبوع بدء 61.000 معاملة بيع منازل جديدة لعائلة واحدة. وهذا يزيد بنسبة 9٪ عما كان عليه قبل أسبوع و 3٪ أكثر عما كان عليه قبل عام.
كان العام الماضي مقيدًا للغاية مع وجود عدد قليل جدًا من بائعي المنازل، مما أدى إلى انخفاض المبيعات للغاية. لقد بدأ هذا يتغير – على الأقل يحاول السوق ذلك – ولكن معدلات الرهن العقاري البالغة 7٪ لا تساعد في زيادة حجم المبيعات. كما قلت، شهد هذا الأسبوع زيادة بنسبة 3٪ في معاملات مبيعات المنازل مقارنة بالأسبوع نفسه من العام الماضي. ولم تظهر الأسابيع القليلة الماضية أي نمو مقارنة بالعام السابق. وهذا أمر محبط لأن العام الماضي كان بطيئا للغاية. لكن المبيعات ارتفعت هذا الأسبوع مرة أخرى، ربما يكون الناس قد خرجوا من حالة التجميد العميق. لسوء الحظ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري أيضًا مما أعاق بعض المشترين بالتأكيد. لذا فإن نمو معدل المبيعات أضعف بالتأكيد مما كانت عليه البيانات قبل شهر.
الأسعار
متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة هو 425000 دولار مرة أخرى هذا الأسبوع. سعر القوائم الجديدة لم يتغير أيضًا عند أقل بقليل من 400000 دولار.
أصبحت المنازل الآن أغلى قليلاً من العام الماضي في هذا الوقت. حتى وقت قريب كنت أتوقع ضغطًا إيجابيًا في الغالب على أسعار المنازل طوال العام. لكننا تأثرنا بأخبار الوظائف القوية الإضافية، مما دفع سوق السندات إلى الارتفاع وبالتالي قفزت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 7٪. وإذا استمر هذا الاتجاه، فإن ذلك من شأنه أن يبقي مشتري المساكن في وضع حرج، وكل مشتري لا يقدم عرضاً يعني المزيد من الضغوط الهبوطية على أسعار المساكن.
قد يكون من الصعب توصيل كل هذا مع المشترين والبائعين. هناك أشخاص على الهامش ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا من الانقضاض على الصفقات المفاجئة. لكنهم قد لا يدركون مقدار المنافسة التي تنتظرهم. وفي الوقت نفسه، فإن معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع في الواقع.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
