لماذا لن تنهار أسعار المنازل في الركود المقبل

هل تتجه الولايات المتحدة نحو انهيار فقاعة الإسكان مرة أخرى؟ ومع ارتفاع أسعار المساكن إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق، والمخاوف من دخول سوق العمل في فترة من الركود، فهل من الممكن أن يحدث انهيار آخر على غرار ما حدث في عام 2008؟ الجواب هو لا، ولهذا السبب، يجب علينا أن نشكر قاعدة الرهن العقاري المؤهل لعام 2010، والتي تتضمن معايير عالية للدرجات الائتمانية للمقترض والقدرة على سداد القرض.

مع قاعدة إدارة الجودة والعودة إلى قنوات ائتمان الإسكان التقليدية، لا يمكننا أن نشهد طفرة ائتمانية هائلة في الإسكان – ولكن هذا يعني أيضًا أنه لا يمكننا الحصول على نفس النوع من الانهيار الائتماني الذي شهدناه في عام 2008، لأننا نملك الأفضل أصحاب المنازل على الاطلاق من أي وقت مضى. وأنا لا أتحدث حتى عن أكثر من 40% من المنازل التي ليس لديها رهن عقاري؛ أنا أتحدث فقط عن أصحاب المنازل الذين يدفعون الرهن العقاري.

بعد بيانات الائتمان الفصلية الأخيرة الصادرة عن بنك الاحتياطي الفيدرالي وكل الدراما التي شهدناها بعد عام 2020، حان الوقت لإجراء مراجعة ربع سنوية لما وصلنا إليه في دورة ائتمان الإسكان.

بيانات حبس الرهن والإفلاس

أحد أبرز خطوط بيانات الضغط الائتماني التي رأيتها على الإطلاق جاء خلال الفترة 2005-2008. بدءاً من عام 2005، أي قبل أربع سنوات من بدء الركود الكبير، شهدنا ضغوطاً ائتمانية كبيرة تتراكم في النظام، وكل ذلك بينما كان الاقتصاد يتوسع. وكما نرى في الرسم البياني أدناه، كانت الفترة 2005-2008 مروعة، ولكن في الفترة 2010-2023، تبدو البيانات الائتمانية رائعة مقارنة بسنوات انهيار فقاعة الإسكان.

كيف حدث هذا؟ لقد بدأنا في إصدار قروض رهن عقاري تقليدية مملة لمدة 30 عاماً بسعر فائدة ثابت مع مبادئ توجيهية تضمن أن المقترضين مؤهلون. لذا فإن الخطر الذي نواجهه الآن لا يتعلق بقرض الرهن العقاري نفسه كما كان الحال في الماضي – فالخطر يكمن في ما نحن فيه في الدورة الاقتصادية حيث يفقد الناس وظائفهم.

في الوقت الحالي، لا تزال مطالبات البطالة منخفضة ولا تقترب من المستوى الذي أعتقد أنه ضروري لاختراق سوق العمل، والذي سيكون 323.000 على متوسط ​​متحرك لمدة أربعة أسابيع. لذلك، في الوقت الحالي، فإن أي خطر كبير لحبس الرهن هو الحد الأدنى. لقد تحدثت عن هذا منذ ستة أشهر في برنامج “HosingWire Daily”، حيث أوضحت السبب وراء كون الخوف من مخاطر ائتمان الإسكان في عام 2008 في غير محله.

عشرات فيكو

خط بيانات مهم آخر هو فيكو بيانات النتيجة، كما ترون أدناه. ألا تبدو جميلة؟

ماذا حدث هنا؟ بسيط: عادةً ما يشتري مشترو المنازل ذات التدفق النقدي الإيجابي المنازل عندما تكون قنوات الائتمان قياسية. لقد انتهت أيام عودة مشتري المنازل ذوي الدخل المنخفض إلى سوق الإسكان، كما ناقشت في عام 2018. وهذا يحمي سوق الإسكان من انهيار آخر في أسعار المنازل كما رأينا في عام 2008.

نقطة أخرى حول نتائج FICO: يعتقد الناس أن نتائج FICO تم تضخيمها بعد عام 2020. ومع ذلك، فإن الواقع هو أن بيانات نقاط FICO ظلت كما هي منذ عام 2010؛ لقد أنشأنا للتو الكثير من القروض أثناء الوباء، سواء عمليات الشراء أو إعادة التمويل، وكان هؤلاء المقترضون يتمتعون بائتمان ممتاز. لذا، عندما ارتفع مستوى الصوت، بدا وكأن النتائج قد تم تضخيمها. لم يكن هذا هو الحال. لقد حصلنا على نفس اتجاهات درجات FICO منذ عام 2010، لقد حصلنا على المزيد من القروض.

النظر في البيانات المتأخرة لمدة 30 يومًا

الدورات الاقتصادية تأتي وتذهب مع فترات الركود والتوسعات. الخوف الآن هو أن الاحتياطي الفيدرالي لقد تم تشديدها حيث ناقشوا أن الظروف المالية والائتمانية ستؤثر على الاقتصاد.

وهذا يعني أن سوق العمل يجب أن يصبح أكثر ليونة في عام 2024. وما يتبقى هو أن نرى ما إذا كان هذا سيؤدي إلى ركود فقدان الوظائف في العام المقبل. لا أعتقد أننا يجب أن نناقش ركود فقدان الوظائف حتى تتجاوز مطالبات البطالة 323.000، ولم نصل إلى هذه المرحلة بعد. ومع ذلك، فإن تاريخ بنك الاحتياطي الفيدرالي في تشديد سياساته وخلق ركود فقدان الوظائف كافٍ لتبرير الخوف من الركود في العام المقبل.

نحن نرى ضغوطًا على بطاقات الائتمان وقروض السيارات حيث يتخلف المزيد من الأشخاص عن سداد تلك القروض. وفيما يتعلق بالرهون العقارية، فقد شهدنا زيادة في البيانات المتأخرة لمدة 30 يومًا القادمة من أدنى مستوياتها التاريخية. وبمرور الوقت، سنعود إلى اتجاهات مستوى ما قبل كوفيد-19، والتي لا تزال منخفضة تاريخيًا.

وبطبيعة الحال، هذا هو دائما شيء يجب مراقبته. عندما يتعلق الأمر بمخزون الرهن، أود أن أذكر الناس أنه على الأقل، من بداية أول 30 يومًا متأخرًا، يمكن أن يستغرق الأمر من تسعة إلى 18 شهرًا قبل أن يصل عرض الرهن الجديد إلى السوق. لذا، تبدأ الساعة عندما يكون لدينا بضعة أشهر من فقدان الوظائف السلبي. كما نرى في الرسم البياني أدناه، لدينا حاليًا القليل من الأحداث التي تحدث في فترة متأخرة تتراوح من 90 إلى 120 يومًا، والتي يمكن أن تتحول بعد ذلك إلى إشعار بالتقصير وبدء العملية القانونية لحبس الرهن.

لا يوجد توسع اقتصادي يدوم إلى الأبد وأنا أبحث دائمًا عن أدلة حول متى سيدخل الاقتصاد رسميًا في ركود فقدان الوظائف، لكننا لم نصل بعد إلى بيانات مطالبات البطالة.

هناك شيء واحد مؤكد: أن الأوضاع الائتمانية لأصحاب المساكن لا تشبه على الإطلاق ما كانت عليه في عام 2008. فقد انهارت خلفية ائتمان الإسكان في عام 2008 قبل أربع سنوات من بدء ركود فقدان الوظائف؛ الآن، هو مستقر وصحي. وعندما نشهد ركودًا بسبب فقدان الوظائف، لا يزال لدينا أساس أفضل بكثير للإسكان من طفرة الائتمان الهائلة ودورة الكساد في عام 2008، لذلك لن نشهد انهيارًا في أسعار المنازل كما حدث في ذلك الوقت.