مصير التعاون الواضح في متناول اليد بينما يحذر كيتشمارك من الإجراءات القانونية
أكبر. أحسن. أكثر جرأة. يتجه Inman Connect إلى سان دييغو. انضم إلى آلاف إيجابيات العقارات ، والتواصل مع مجتمع Inman واكتساب رؤى من المئات من العقول الرائدة التي تشكل الصناعة. إذا كنت مستعدًا لتنمية عملك والاستثمار في نفسك ، فهذا هو المكان الذي يجب أن تكون فيه. الذهاب كبيرة في سان دييغو!
من المقرر أن يقرر قادة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مصير سياسة التعاون الواضحة ، قاعدة قائمة جيبها المثيرة للجدل ، في غضون أسابيع. وعندما يفعلون ذلك ، سيفعلون ذلك بتهديد قانوني محتمل معلق عليهم.
وقال مايكل كيتشمارك من Ketchmark & McCreight ، محامي المدعين الرئيسيين للمنازل في دعوى قضائية مستمرة تعرف باسم جيبسون ، لـ Inman في مقابلة عبر الهاتف يوم الاثنين أن شركته ستقرر خطوتها التالية اعتمادًا على نتيجة التصويت.
وقال كيتشمارك: “من توقع أنه بعد هذا الاجتماع ، عندما يصل هذا إلى تصويت NAR بشكل عام ، فإنهم سيفعلون الشيء الصحيح ويزيلون هذه السياسة ويسمحون للسوق الحرة بالاستمرار في العمل”.
مايكل كيتشمارك
“إذا رفضوا القيام بذلك ، وتصوت اللجنة لصالح هذه السياسة ، وتستمر ولم يتم إجراء التغييرات ، فسوف نأخذ ترسبات الأشخاص المعنيين ونكتشف بالضبط سبب قيامهم بذلك وما هو الدافع وراءها ، ثم اتخاذ قرار في تلك المرحلة بشأن كيفية المضي قدمًا.”
تتطلب سياسة التعاون الواضحة لـ NAR إدراج الوسطاء لإدراج العقارات في خدمات الإدراج المتعددة التي تتبع سمسار عقارات خلال يوم عمل واحد لتسويقها علنًا. تمت مناقشة السياسة منذ عام 2019 ، عندما وافق مجلس إدارة NAR لأول مرة على القاعدة.
جادل مؤيدو القاعدة بأنه سيوفر للمشترين مساواة الوصول إلى القوائم التي تتطلبها قوانين الإسكان العادل وتقييد “قوائم الجيب”-عندما لا يضع الوكلاء والوسطاء قوائم في MLS ، وأحيانًا على أمل الصفقات المزدوجة. جادل المعارضون بأن مالكي المنازل يجب أن يكونوا قادرين على تحديد كيفية تسويق عقاراتهم وأن القاعدة تنتهك قوانين مكافحة الاحتكار من خلال الحد من المنافسة بين خدمات الإدراج.
لقد تراجع هذا النقاش إلى أن ينفجر CCP في الأضواء مرة أخرى بعد تغييرات القاعدة بسبب تسوية NAR بقيمة 418 مليون دولار من دعاوى مضادة للاحتكاس المتعددة العام الماضي. لعدة أشهر ، كان المنتقدون والمؤيدون العاطفيون في القاعدة يخرجون إيجابياتها وسلبياتها. التقى المجلس الاستشاري لتكنولوجيا MLS من NAR’s MLS مرتين قبل المؤتمر السنوي لـ NAR في نوفمبر ، NAR NXT ، للنظر في تغييرات في القاعدة قبل أن يقرر في النهاية عدم التوصية بأي تغييرات وتسليم المشكلة إلى الأعضاء الثمانية فريق القيادة NAR.
يضم فريق القيادة NAR حاليًا الرئيس كيفن سيرز ، الرئيس المنتخب كيفن براون ، نائب الرئيس الأول كريستين إي. كل ما عدا رايت وسطاء.
أخبرت العديد من المصادر التي طلبت من اسم “إنمان” أن قادة NAR سيجتمعون ويجرون تصويتًا على CCP في وقت ما قبل نهاية الشهر.
في بيان ، أكد متحدث باسم NAR أن تقييم مجموعة التجارة البالغ 1.5 مليون أعضاء للسياسة قد تم تقريبًا وأن NAR سيعلن قرارها “في الأسابيع المقبلة”.
“لقد شاركت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) في عملية شاملة ومتعمدة لتقييم سياسة التعاون الواضحة (CCP) ، حيث تسعى للحصول على مدخلات من مجموعة واسعة من أصحاب المصلحة في الصناعة ، بما في ذلك السماسرة ، قادة الوساطة ، والمديرين التنفيذيين في MLS ، والمديرين التنفيذيين للجمعيات ، والمنظمات الشريكة متعددة الثقافات”.
“على مدار الأشهر القليلة الماضية ، اتبعت NAR عملية صارمة في تقييم هذا المدخلات ، بما في ذلك البحث عن خبرة تقنية MLS والقضايا الناشئة المجلس الاستشاري والنظر في الآثار المترتبة على مجموعة من المسارات المحتملة إلى الأمام.
“لا يزال NAR ملتزمًا بالشفافية والمشاركة مع الأعضاء أثناء التنقل في هذه العملية لضمان أن أي قرار يعكس أفضل المصالح والمتوازنة للصناعة ، بما في ذلك وجهات النظر المتنوعة لأعضائنا والمستهلكين الذين يخدمونهم. تقترب العملية الآن من إكمالها ، ويتوقع NAR تقديم تحديث عن القرار في الأسابيع المقبلة. “
من غير الواضح في هذه المرحلة ما إذا كان فريق القيادة NAR هو الذي يصوت فقط على ما إذا كان سيتم تغيير CCP أو ما إذا كانت اللجنة التنفيذية NAR هي التي تصوت. اللجنة التنفيذية لـ NAR هي مجموعة فرعية من مجلس إدارة NAR ولديها 71 عضوًا ، بما في ذلك الأعضاء الثمانية في فريق القيادة NAR. معظم أعضاء اللجنة التنفيذية هم أيضا وسطاء.
ورفض NAR تقديم تفاصيل حول موعد عقد الاجتماع والتصويت ، والذين سيصوتون ، وأي اقتراح (الاقتراحات) على مستوى التصويت. ورفض NAR أيضًا الرد على تعليقات Ketchmark فيما يتعلق بالإجراءات القانونية المحتملة.
في مقابلته مع Inman ، أوضح Ketchmark أن تركيزه لم يكن على NAR كمنظمة.
وقال كيتشمارك: “لقد استقرنا مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين”.
“لقد أيدوا نهاية الصفقة. لقد فعلوا كل ما أخبرونا أنهم سيفعلونه ، وقد تصرفوا بشكل مناسب مثل [to] جميع أجزاء عملية التسوية. “
لكن Ketchmark قال إنه كان لديه عينيه على الوسطاء الفرديين الذين سيصوتون على CCP.
“لا أريد أن يقترح أي شخص أو أعتقد أنني يهدد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أو يهدد أي شخص في تلك المنظمة ، لكن ما أقوله هو أن كل من يصوت لمواصلة هذا القاعدة وإنفاذه ، إذا كنا نعتقد أنه يتم ذلك مع أهداف مكافحة التنافسية في الاعتبار ، أننا سنأخذ ترسباته وسنحمل أي شخص يشارك في ذلك المسؤول عن ذلك”.
وأضاف: “هناك وسائل قانونية متاحة لعقد أي شركات أو وسطاء أو شركات تشارك في هذا المسؤولية ، وهذا ما سنفعله”.
أوضح Ketchmark أنه كان ضد CCP.
وقال كيتشمارك: “أصحاب المنازل هم الذين يمتلكون منازلهم ، وليس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، وإذا اتخذ صاحب المنزل ووكيلهم قرارًا بأنهم لا يرغبون في إدراجه على أي موقع معين لأي سبب معين ، فيجب أن يكون لهم الحق في القيام بذلك”.
“لماذا في العالم ، إذا كنت أمتلك منزلاً في الغرب الأوسط أو في أي مكان في البلاد ، إذا اتخذت قرارًا أرغب في جعل وكيلي يصنع نشرة ومروره في لعبة البيسبول المحلية أو تمريره في اجتماع للكنيسة أو اجتماع مجلس إدارة المدرسة ، أو أن يتجول حول النشرات في حيي ، فهل لا ينبغي لي أن يكون ذلك؟
“يجب أن تكون تلك المنظمة على دراية بحقيقة أنه لن يقتصر الأمر على أن شركة المحاماة والمحامين الآخرين الذين ينظرون إلى هذا ، ولكن عيون العالم عليها ، وقد حان الوقت لفعل الشيء الصحيح والسماح لأصحاب المنازل باتخاذ قرارات بشأن منازلهم وليس منظمة بيروقراطية.”
وعندما سئل عن حجة الإسكان العادل الذي قدمه مؤيدون السياسة ، قال إن NAR كان لديه “تاريخ طويل” في سن قواعد مكافحة المنافسة “المصممة لإيذاء المستهلكين ومشتري المنازل ومشترين المنازل في ظل الحجة التي يثيرها مصلحة شخص آخر. أنا فقط لا أشتريه “.
لكنه أضاف ، إذا كان أولئك الذين يصوتون للحفاظ على القاعدة “مرتاحين للدفاع عن أنفسهم وشرح سبب قيامهم بذلك ، بالضبط الدافع وراء ذلك ، فهذا جيد. دعهم يفعلون ذلك ، ودعونا نرى ما إذا كان هذا يمكن أن يقف نور اليوم. “
لم يشتري Ketchmark أيضًا الحجة التي قدمها البعض أنه إذا تم إلغاء السياسة ، فقد يقوم الوسطاء الكبار بإبقاء قوائمهم خارج MLS وبوابات الإدراج العامة التي يتم تغذيتها من قبل MLSS ، مثل Zillow و Realtor.com و Homes.com و Redfin ، لن تتمكن من عرض مجموعة شاملة من القائمات للمستهلكين والمستهلكين على الانتقال إلى العديد من المواقع أو الاتصال بها. هذا هو الواقع في العديد من البلدان في جميع أنحاء العالم دون MLSS.
وقال كيتشمارك: “لدي ثقة أكبر في السوق الحرة أكثر من الأشخاص الذين يقومون بحجج كهذه”.
“التغيير هنا. التغيير علينا. لقد حان الوقت لقبول الناس ذلك ويعانقون ذلك “.
ورفض أن يقول ما إذا كانت شركة المحاماة قد أرسلت رسالة إلى NAR تُعلم قادة المجموعة التجارية بمعارضة الشركة للقاعدة أو تهدد اتخاذ إجراءات قانونية إذا لم يتم إلغاؤها.
وقال كيتشمارك: “إن مشاعرنا بشأن سياسة التعاون الواضحة معروفة جيدًا في قيادة NAR و NAR”.
فيما يتعلق بإسقاط قادة NAR ، قال Ketchmark إنه على الرغم من أن NAR لم يعد طرفًا في قضية جيبسون بسبب تسويتها ، “هذا لا يعني أن الكيانات الفردية التي هي أعضاء في NAR التي ستتابع وفرض هذه القاعدة لا يجب أن تكون مسؤولة”.
أوضح أنه ليس عليك رفع دعوى قضائية ضد شخص ما لاتخاذ ترسبه.
وقال: “يمكننا أن نأخذ ترسب أي شخص يشارك في هذه العملية ، سواء كانت هناك دعوى قضائية ضدهم أم لا ، سواء تم إصدار إصدار أم لا”.
ورفض أن يقول ما إذا كان على دراية بأي اتصالات بين قادة NAR والتي تشير إلى وجود أي شيء مرفوض أو شرير فيما يتعلق بهذه السياسة.
عندما سئل عما إذا كان على اتصال مع Compass ، فإن الوساطة الكبيرة التي كانت أكثر المؤيدين الصوتيين لإلغاء السياسة التي قالها ، “لا ، أنا لست كذلك. جميع المخاوف التي كنت قد وجهت لي من قبل وكلاء فرديين. [We’re] القيام بذلك نيابة عن [Gibson] المدعون الذين نمثلهم. ليس نيابة عن أي شخص آخر. “
عند الضغط على سبب عدم التفكير حاليًا في مقاضاة NAR وما إذا كان قد تم إطلاق سراح NAR من أي مسؤولية تتعلق بالسياسة لأنها تقف حاليًا إلى جانب التسوية ، فقد رفض Ketchmarm تحديد ما فعلته التسوية أو لم تغطيها.
وقال كيتشمارك: “لا نقدم أي ادعاء أو اقتراح بأن NAR الآن يقوم بأي شيء ينتهك الإفراج أو انتهاك تسويتنا معهم”.
“لكن ما أخبركم به هو ، إذا كانوا يتخذون قرارًا ، من هذه النقطة إلى الأمام ، ما إذا كانوا سيستمرون وفرض سياسة التعاون الواضحة ، والتي يمكن أن تستمر في الاعتماد إذا تم استخدامها في السوق كوسيلة لتزوير انتهاكات مكافحة الاحتكار.
“سيخضع هذا أي شخص يشارك في هذا الأمر للتعرض ، ويجب أن يكون ذلك في طليعة عقول الرجال والنساء الذين سيصوتون إما في وقت لاحق من هذا الأسبوع أو التالي على هذه السياسة. إذا كانوا يفعلون ذلك لأسباب خاطئة ، فسيتم مساءلةهم “.
وقال إنه يريد إعطاء NAR وقادته “فرصة لفعل الشيء الصحيح” وإزالة القاعدة قبل إصدار أي تهديدات.
وقال: “دعونا نرى فقط ما إذا كانوا يفعلون ذلك ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فسوف أستمر في إجراء محادثات مع محاماة أخرى ، وسنتخذ قرارًا بشأن ما نعتقد أنه في مصلحة المنازل في الولايات المتحدة”.
“هذه هي الطريقة التي سنستمر بها.”
البريد الإلكتروني Andrea V. Brambila.
