تسلق فاني ماي وفريدي ماك المدمجون الصافيون إلى 154 مليار دولار
احضر المجلد على نجاحك العقاري في Inman on Tour: Nashville! تواصل مع Trailblazers الصناعة والمتحدثين من الدرجة الأولى لاكتساب رؤى واستراتيجيات متطورة واتصالات لا تقدر بثمن. ارفع عملك وحقق أهدافك الأكثر جرأة – كل ذلك مع Music City Magic. سجل الآن.
يواصل عمالقة الرهن العقاري Fannie Mae و Freddie Mac بناء قيمتهما الصافية على الإيرادات والأرباح القوية ، مما يجعله جيدًا لرغبة إدارة ترامب في الإفراج عن الشركات من حكومة حكومية.
لكن وزير الخزانة القادم سكوت بيسينت قال إن إدارة ترامب لها أولويات أخرى في الوقت الحالي ، وأن أي خطة لخصخصة فاني وفريدي لا ينبغي أن تؤدي إلى دفع المستهلكين معدلات رهن أعلى.
في غضون ذلك ، يحذر بعض خبراء تمويل الإسكان من أن إدارة ترامب قد تفرض قيودًا على مقدار الدعم الذي يمكن أن يوفره عمالقة الرهن العقاري للمقترضين الأكثر خطورة.
تم وضع فاني وفريدي في الحفاظ على الحكومة في عام 2008 مع ارتفاع رهن الرهن العقاري وحبس الرهن خلال فترة الركود الكبير 2007-2009.
لقد قطع عمالقة الرهن العقاري شوطًا طويلاً منذ ذلك الحين ، حيث أبلغت هذا الأسبوع عن 2024 أرباحًا بلغت 28.9 مليار دولار والتي ساعدت في تعزيز إجمالي قيمتها الصافية إلى أكثر من 150 مليار دولار.
كشفت فاني ماي في التقرير السنوي بالنسبة للمستثمرين يوم الجمعة ، فإن أحكامها التي تم رفعها عن خسائر الائتمان بمقدار 257 مليون دولار هذا العام ، إلى 752 مليون دولار ، بسبب الاحتيال أو الاحتيال المشتبه بها والتي قد تؤثر على أداء القروض متعددة الأسر التي تضمنها.
لكن الدعم يوفر Fannie المباني السكنية التي تمثل جزءًا فقط (16 في المائة) من إيرادات الشركة البالغة 29 مليار دولار في عام 2024 ، ولا تزال الأعمال المتعددة الأسر مربحة ، مما يوفر 2.5 مليار دولار من الدخل الصافي.
معظم أرباح فاني ماي 17 مليار دولار في عام 2024 (85 في المائة) جاءت من أعمال ضمان الرهن العقاري الفردية ، والتي بدعمت 326 مليار دولار من القروض العقارية في العام الماضي. ويشمل ذلك 778،000 قروض شراء بلغ مجموعها 270 مليار دولار ، و 204،000 إعادة التمويل بلغ مجموعها 56 مليار دولار.
بريسيلا المودوفار
“في عام 2024 ، نما صافي ثروتنا إلى ما يقرب من 95 مليار دولار ، واصلنا بناء رأس مالنا التنظيمي ، ونفذت مهمتنا” ، قال الرئيس التنفيذي لشركة فاني ماي بريسيلا المودوفار في أ إفادة. “كانت نتائجنا القوية مدفوعة بدخل رسوم ضمان ، بما يتفق مع تحول نموذج أعمالنا الذي بدأ منذ أكثر من عقد من الزمان.”
كانت القصة هي نفسها في فريدي ماك ، والتي قامت في الماضي أيضًا بتنبيه المستثمرين إلى قروض احتيالية محتملة في أعمالها متعددة الأسر.
حصة الأسد (79 في المائة) من فريدي ماك 11.9 مليار دولار في 2024 أرباح جاءت من أعمالها العائلية الواحدة. على الرغم من أن شركة فاني ماي كانت تقليديا الشركة الأكبر ، إلا أن فريدي ماك تجاوز منافسها في دعم قروض موتورة بقيمة 346 مليار دولار في عام 2024 ، بما في ذلك 820،000 قروض عقارية بلغ مجموعها 286 مليار دولار و 209،000 إعادة صياغة بلغ مجموعها 60 مليار دولار.
يأخذ Freddie Mac زمام المبادرة في شراء حجم الرهن العقاري
لا يقدم Fannie و Freddie قروضًا بنفسه ، لكنهما يحزمان القروض العقارية التي تلبي معاييرها في الأوراق المالية المدعومة من الرهن (MBS) التي يتم بيعها للمستثمرين.
يُنظر إلى MBS بدعم من Fannie و Freddie على أنهما استثمارات آمنة من قبل المستثمرين لأنه حتى لو توقف أصحاب المنازل عن دفع مدفوعاتهم ، فإن عمالقة الرهن العقاريون يتأكدون من أن المستثمرين لا يزالون يتقاضون رواتبهم.
جيم وايتلر
وقال جيم وايتلينجر ، المدير المالي في فريدي ماك في مكالمة مع محللي الاستثمار: “في العام الماضي وحده ، استحوذ فريدي ماك على أكثر من مليون قروض من أكثر من 1000 مقرض من جميع الأحجام في جميع أنحاء البلاد”. “قمنا بتعبئة تلك القروض في الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري ، أو MBS ، التي جذبت المستثمرين من جميع أنحاء العالم لدعم السكن الأمريكيين.”
في العام الماضي ، اشترى فريدي ماك قروضًا نقدًا وأصدرت MBS التي بلغ إجماليها أكثر من 411 مليار دولار ، بزيادة 18 في المائة عن عام 2023 ، “مكّنت العائدات فريدي ماك من مساعدة ما يقرب من 1.6 مليون عائلة على شراء أو إعادة تمويلها أو استئجار منزل”.
صافي قيمة الرهن العقاري التي تصل إلى 154.3 مليار دولار
منذ سداد خطة إنقاذ دافعي الضرائب بقيمة 191 مليار دولار ، قام فاني وفريدي بتدريج بكرمهم الصافي ، بمساعدة قرار إدارة ترامب الأولى بالسماح لكلا الشركتين بالاحتفاظ بجميع أرباحهما.
نمت صافي قيمة فاني ماي بنسبة 22 في المائة في عام 2024 ، إلى 94.7 مليار دولار ، في حين عزز فريدي ماك ثروته الصافية بنسبة 25 في المائة ، إلى 59.6 مليار دولار.
قدّرت هيئة FANNIE و Freddie الفيدرالية ، وهي الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان ، أن عمالقة الرهن العقاري سيحتاجون إلى ما لا يقل عن 319 مليار دولار من رأس المال المعدل للتغلب على انكماش كبير في الإسكان.
مواقع رأس المال من فاني وفريدي ، “تم تحسينها منذ عام 2008 ، ولكنها ليست قوية بما يكفي لمنع تعادل الخزانة في حالة خسارة كبيرة” ، وفقًا لـ FHFA’s التقرير السنوي إلى الكونغرس في يونيو.
بدأ الرئيس ترامب عملية المعقدة والمحفوفة بالسياسة المتمثلة في خصخصة عمالقة الرهن العقاري خلال إدارته الأولى ، وبحسب ما ورد كان حلفائه يعملون على الحصول على الكرة مرة أخرى حتى قبل الفوز بإعادة انتخابه في نوفمبر.
سكوت بيسين
الأسبوع الماضي ، وزير الخزانة قال سكوت بيسين سالا موهسين من بلومبرج ، مع انتهاء التخفيضات الضريبية لترامب لعام 2017 في هذا العام وموعد نهائي في سقف الديون الذي يلوح في الأفق في شهر مارس ، فإن إطلاق فاني وفريدي من حكومة كونسرفالشيب في الخلف.
“في الوقت الحالي ، أولوية هي السياسة الضريبية” ، قال بيسن. “بمجرد أن نتغلب على ذلك ، سنفكر في الأولوية لإصدار فاني وفريدي.”
يتفق العديد من الديمقراطيين والجمهوريين على أن فاني وفريدي لم يعد بحاجة إلى أن يكونا في الحفظ. ولكن هناك اختلافات كبيرة حول ما إذا كان ينبغي خصخصة أسواق الرهن العقاري بالكامل – والتي يمكن أن تزيد من معدلات الرهن العقاري – أو ما إذا كان ينبغي للحكومة أن تستمر في توفير نوع من الخلفية.
دعت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وغيرها من مجموعات صناعة العقارات إلى أن تستمر الحكومة في لعب دور في أسواق الرهن العقاري الثانوية. اقترح NAR أن يتم استبدال Fannie و Freddie بكيان خاص جديد يتم تنظيمه مثل فائدة عامة.
وقال بيسينت إن أهم مقياس يبحث عنه قبل إطلاق فاني وفريدي من كونسيرفاتوريا “هو أي دراسة أو تلميح إلى أن معدلات الرهن العقاري سترتفع. أي شيء يتم القيام به حول إصدار آمن وسليم سوف يتوقف على التأثير على معدلات الرهن العقاري على المدى الطويل. “
الحد الأساسي للتطابق مع القرض ، 2000-2025
المصدر: وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية
ارتفاع أسعار المنازل يعني أن فاني وفريدي يمكن أن يشتروا قروضًا عقارية أكبر وأكبر-الحد الأقصى المطابق لمنازل الأسرة الواحدة في معظم الأسواق هو الآن 806،500 دولار ، ويمكن لعمالقة الرهن العقاري الآن دعم القروض التي تصل إلى 1.2 مليون دولار في الأسواق عالية التكلفة.
لكن فاني وفريدي ما زالوا يقومون بنحو نصف أعمالهما مع مشتري المنازل لأول مرة ، حيث يمكن للمقترضين المؤهلين أن ينخفضوا إلى أقل من 3 في المائة عند شراء منزل (يُطلب من المشترين الذين يقومون بمدفوعات أقل من 20 في المائة الحصول على تأمين على الرهن العقاري الخاص على حسابهم الخاص).
دعم فريدي ماك شراء الرهون العقارية لـ 426،000 من مشتري المنازل لأول مرة في عام 2024 ، بينما ساعدت فاني ماي 391000 مستأجر على أن يصبحوا أصحاب المنازل.
وقال المودوفار في مكالمة مع محللي الاستثمار: “إن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أمر صعب بالنسبة للعديد من المستهلكين”. “حسب تقديراتنا ، من 2010 – 2023 ، ارتفع متوسط أسعار المنازل بحوالي 102 في المائة ، لكن الدخل ارتفعت حوالي 64 في المائة فقط.”
في حين أن Fannie Mae لا تتحكم في “العديد من العوامل التي تؤثر على القدرة على تحمل التكاليف ، فإننا ملتزمون بالعمل مع شركائنا في الإسكان لمعالجة هذا التحدي” ، قال المودفار ، من خلال مساعدة المستهلكين الذين لديهم تاريخ ائتماني محدود وأولئك الذين يواجهون تكاليف مرتفعة.
كانت أول إدارة ترامب قد خططت للحد من مشتريات فاني وفريدي لقروض الأسرة الواحدة “عالية الخطورة” إلى 6 في المائة من حجم الرهن العقاري و 3 في المائة من إعادة التمويل.
تم تعريف المخاطر العالية على أنها أي قرض عقاري مع اثنين من العوامل الثلاثة التالية: دفعة مقدمة أقل من 10 في المئة ، نسبة الديون إلى الدخل أعلى من 45 في المئة ، أو درجة ائتمان المقترض أقل من 680.
حصة قروض الشراء “عالية المخاطر” المدعومة من فاني وفريدي
تم إلغاء الحدود المقترحة على القروض عالية الخطورة من قبل إدارة بايدن ، ومنذ ذلك الحين ، ارتفعت حصة القروض الشراء التي يدعمها فاني وفريدي في عام 2023 والتي كان من الممكن تعريفها على أنها محفوفة بالمخاطر قد ارتفعت أكثر من 10 في المائة في عام 2023 و 2024 ، وفقًا لتحليل المعهد الحضري.
“يتوقع الكثيرون أن تفكر الإدارة الواردة في الاعتبار القروض الممتازة ذات المخاطر العالية والثانية والمستثمر ، لكننا نعتقد أن القيام بذلك سيقيد الوصول إلى الائتمان بطريقة عكسية ، مما يجعل المنازل أكثر صعوبة” ، جودمان وجون والش قال في ديسمبر.
كرايسا هالي
قال فاني ماي المدير المالي لكريسا هالي يوم الجمعة إن الملف الائتماني للرهون العقارية ذات الأسرة الواحدة المدعومة من فاني ماي لا يزال قوياً ، حيث يبلغ متوسط نسب القرض إلى القيمة 50 في المائة ومتوسط درجة الائتمان عند نشرة 753.
بناءً على مكالمة مع محللي الاستثمار ، أقر هالي بأن “معاملات الإقراض متعددة الأسر التي تنطوي على الاحتيال أو الاحتيال المشتبه بها زادت من خطر التخلف عن السداد وإضافتها إلى توفير خسارة الائتمان متعددة الأسر.”
بينما استحوذت فاني ماي على 55 مليار دولار من القروض متعددة الأسر في عام 2024 ، إلا أنها نقلت جزءًا من مخاطر الائتمان على 26 مليار دولار من تلك القروض للشركات الأخرى ، وأن “كل كتابنا متعدد الأسر كان له شكل من أشكال تعزيز الائتمان”.
الرهون العقارية ذات الأسرة الواحدة المدعومة من فاني وفريدي
أخبرت Fannie و Freddie ضمانات بقيمة 6.72 تريليون دولار في الرهون العقارية ذات الأسرة الواحدة في نهاية عام 2024-وهو رقم ظل ثابتًا إلى حد ما منذ عام 2022 ، عندما تباطأ ارتفاع معدلات الرهن العقاري وتيرة مبيعات المنازل وإعادة تمويل الرهن العقاري.
معا ، توظف فاني وفريدي أكثر من 16000 عامل ، الأغلبية في منطقة مترو واشنطن العاصمة.
اعتبارًا من 31 يناير ، كان لدى فريدي ماك 8،076 موظفًا بدوام كامل ، بزيادة طفيفة من 8.004 في نفس النقطة في عام 2023. ذكرت فاني ماي أن لديها حوالي 8200 موظف اعتبارًا من ديسمبر 2024 ، بزيادة من 8100 في نهاية عام 2023.
احصل على النشرة الإخبارية الموجزة في الرهن العقاري في Inman مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك. جولة أسبوعية لجميع أكبر الأخبار في عالم القروض العقارية والإغلاق يتم تسليمها كل يوم أربعاء. انقر هنا للاشتراك.
البريد الإلكتروني مات كارتر
