معدلات الرهن العقاري تبقى ثابتة عند المستوى الرئيسي في الوقت الراهن

وقد ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الآونة الأخيرة ولكنها قد تكون أسوأ بكثير مما هي عليه اليوم. كشخص لا يصدق الاحتياطي الفيدرالي لقد تمحورت وأن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد أصدر سياسة إسكان لـ COVID-19 لإبقاء مبيعات المنازل القائمة منخفضة، وليس من المفاجئ بالنسبة لي أن أسعار الفائدة لا تزال مرتفعة، على الرغم من أن لدينا أسعار أقل مع معدل نمو أعلى لبيانات التضخم.

معدلات الرهن العقاري والعائد لمدة 10 سنوات

إن عائد السنوات العشر هو المفتاح للإسكان في عام 2024. وفي توقعاتي لعام 2024، أضع نطاق عائد السنوات العشر بين 3.21%-4.25%، مع وجود خط حرج في الرمال عند 3.37%. إذا ظلت البيانات الاقتصادية ثابتة، فلا ينبغي لنا أن ننخفض إلى ما دون ذلك 3.21%ولكن إذا أصبحت بيانات العمالة أضعف، فسيتم اختبار هذا الخط في الرمال.

أهم خط بيانات بالنسبة لي، إلى جانب معدلات الرهن العقاري، هو بيانات مطالبات البطالة لأنني أقدر بيانات العمل على التضخم. لقد تحسنت بيانات مطالبات البطالة مؤخرًا، لذا فليس من المفاجئ بالنسبة لي أن معدلات الرهن العقاري وعائد العشر سنوات لا يزالان مرتفعين.

وفيما يلي نظرة على العائد لمدة 10 سنوات على مدى السنوات القليلة الماضية

حديث جدي عن معدل الرهن العقاري

بالنسبة لأولئك الذين تابعوا معاناتي مع عائد العشر سنوات خلال العام الماضي، فأنت تعلم أن 4.34% لقد كان مستوى حرجًا بالنسبة لي صعودًا وهبوطًا في عالم معدلات التتبع المتقلب. إذا اخترقنا هذا المستوى، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي يلعب بالنار مرة أخرى كما فعل في العام الماضي ويمكن أن يرتفع العائد على سندات العشر سنوات إلى 5٪ مرة أخرى – مما يضع أسعار الفائدة على الرهن العقاري بنسبة 8٪ في الاعتبار مرة أخرى. وحتى مع وجود الكثير من الأحاديث المتشددة من بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي، إلا أننا لم نخترق بعد هذا المستوى.

كان جزء واحد من توقعاتي لعام 2024 خاطئا حتى الآن هذا العام: توقعت أنه إذا وصل العائد على سندات العشر سنوات إلى 4.25%، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ستصل إلى 7.25%. هذا لم يحدث. لقد تجاوز العائد على السندات لأجل 10 سنوات مستوى 4.25% لفترة وجيزة، وكانت أعلى معدلات الرهن العقاري هي تلك التي تم الحصول عليها 7.16%. وذلك لأن فروق الأسعار تعمل بشكل أفضل هذا العام؛ وإذا كانت فروق الأسعار متوسطة، فإن معدلات الرهن العقاري ستكون أقل.

بالنسبة للعائد لأجل 10 سنوات، فإن الاختراق فوق 4.34% يعد أمرًا كبيرًا. وأيضًا، فإن الوصول إلى ما دون 3.80%، وهو مستوى مهم آخر لعائد العشر سنوات، سيكون أمرًا كبيرًا. كما تمت مناقشته في البث الصوتي الأخير لـ HousingWire Daily، سنحتاج إلى بيانات اقتصادية أكثر ليونة أو محورًا حقيقيًا للاحتياطي الفيدرالي حتى يحدث ذلك. يمكنك أن ترى في الرسم البياني أدناه السبب الذي جعلني أشك في أن عائد السندات لن يقل كثيرًا عن 3.80% بعد تلك الحركة الهائلة من 5%. إذا كانت البيانات الاقتصادية أصبحت أكثر ليونة، فنعم، هذا شيء واحد، لكن هذا لم يحدث بعد.

كانت معدلات الرهن العقاري أقل في أواخر عام 2022 وأوائل عام 2023 مع ارتفاع معدل نمو التضخم واستمرار بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لأن سوق السندات توقعت تحول بنك الاحتياطي الفيدرالي أو الركود، ولم يحدث أي منهما. تذكر أن البيانات الكلية وتوقعات بنك الاحتياطي الفيدرالي تشير إلى الكثير من هذا. ولهذا السبب أؤمن بالحديث عن قنوات العائد لمدة 10 سنوات لكل عام وليس توقعات واحدة لمعدل الرهن العقاري.

في الوقت الحالي، لا تزال البيانات الاقتصادية وبيانات العمل صامدة، لذلك ما زلنا هنا مع معدلات فائدة تبلغ 7٪. في هذا البودكاست الأخير، ناقشت سبب عدم اعتقادي بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يركز على الإسكان هنا.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

شهد خط بيانات الإسكان المفضل لدي لعام 2024 زيادة في المخزون عامًا بعد عام. أعتقد اعتقادًا راسخًا أن مخزون المساكن يمكن أن ينمو بمرور الوقت عندما تزيد معدلات الرهن العقاري ونرى ضعفًا في الطلب. الحيلة هي إبقاء أسعار الفائدة أعلى لفترة أطول حتى يحدث ذلك، لأنه بمجرد انخفاض الأسعار، تنتهي قصة نمو المخزون.

فيما يلي نظرة على مخزون الأسبوع الماضي:

• تغير المخزون الأسبوعي (16-23 فبراير): ارتفع المخزون من 494,029 ل 497,608
• في نفس الأسبوع من العام السابق (17-24 فبراير)، انخفض المخزون من 437,282 ل 430,395
• وكان أدنى مستوى للمخزون الأخير في عام 2022 عند 240,194
• ذروة المخزون لعام 2023 كانت 569,898
• للسياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 958,304

بيانات القوائم الجديدة

تنمو بيانات القوائم الجديدة عامًا بعد عام وتزداد من أسبوع لآخر، ولكنني أتمنى أن نشهد نموًا أكبر. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، هناك ضعف في الطلب ويتم التعاقد على المنازل على الفور. يمكن أن ينمو خط البيانات هذا بشكل أسرع طالما أن الأشخاص ما زالوا يسردون منازلهم أسبوعيًا.

بيانات القائمة الجديدة الأسبوعية للأسبوع الماضي على مدى السنوات العديدة السابقة:

• 2024: 51,381
• 2023: 44864
• 2022: 48,979

بالنسبة لبعض المراجع التاريخية، خلال الفترة 2008-2011، كانت بيانات القوائم الجديدة تنمو بين 250.000-400.000 أسبوعيًا.

نسبة خفض الأسعار

في كل عام، يتم تخفيض أسعار ثلث المنازل قبل بيعها – وهذا نشاط إسكان تقليدي يحدث كل عام. ومع ذلك، يمكن لهذه البيانات أن تتحرك بشكل أقوى في أي من الاتجاهين عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري أو تنخفض بقوة.

ظلت بيانات الأسعار على أساس سنوي تستقر منذ 9 نوفمبر 2022. وحتى مع معدلات 8% في العام الماضي، كانت البيانات سلبية على أساس سنوي، وما زلنا نشهد انخفاضًا على أساس سنوي. مع زيادة المعدلات وزيادة المخزون الموسمي، يجب أن تزيد بيانات خفض الأسعار على أساس سنوي مقابل مستويات 2023 مع دخول المزيد من العرض إلى السوق وتتجه بيانات طلبات الشراء بشكل سلبي.

فيما يلي نسبة خفض الأسعار للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية

• 2024: 30.4%
• 2023: 31.1%
• 2022: 18.3%

شراء بيانات التطبيق

إننا نشهد نمطًا مشابهًا في بيانات طلبات الشراء للعام الماضي: عندما ارتفعت الأسعار في فبراير، انخفضت بيانات طلبات الشراء. ارتفعت معدلات الرهن العقاري الأسبوع الماضي من 6.63% ل 7.16%، وينتهي الأسبوع في 7.08%. وقد أدى ذلك إلى ظهور بيانات سلبية لأربعة أسابيع متتالية، على غرار العام الماضي. وهذا يعني أن تقرير مبيعات المنازل الحالي الحالي والذي أظهر الارتداد قديم جدًا بالفعل.

منذ نوفمبر 2023، كان لدينا ثمانية إيجابية و أربعة سلبية تتم طباعة طلب الشراء بعد إجراء تعديلات العطلة. منذ عام حتى الآن، كان لدينا طبعتين إيجابيتين عكس أربع مطبوعات سلبية. نحن نشهد نسخة كربونية مما حدث في عام 2023، مما يعني أنه من الصعب تحقيق نمو حقيقي في المبيعات حتى من أدنى مستويات المبيعات على الإطلاق. ولهذا السبب تحدثت في العام الماضي عن كيف يدور سوق الإسكان حول عائد العشر سنوات.

الأسبوع المقبل: بيانات الإسكان وتقرير التضخم

لدينا مجموعة من تقارير الإسكان هذا الأسبوع، بما في ذلك مبيعات المنازل الجديدة وتقارير مؤشر أسعار المنازل ومبيعات المنازل المعلقة. ستكون مبيعات المنازل المعلقة مثيرة للاهتمام لأن تطبيقات الشراء كانت أضعف، لذا يجب أن تنخفض. إذا لم يفعلوا ذلك، فسيتم تأجيلهم إلى الشهر المقبل. في بعض الأحيان، تتأخر البيانات الشهرية القديمة عن البيانات التطلعية الحالية لمدة شهر أو شهرين.

ومع ذلك، فإن مؤشر التضخم الرئيسي لبنك الاحتياطي الفيدرالي، تقرير تضخم نفقات الاستهلاك الشخصي، سيُظهر أن معدل نمو التضخم قد تباطأ من ذروة الوباء ولكنه لا يزال غير جيد بما يكفي ليتحرك. وكما هو الحال دائمًا، ترقبوا بيانات مطالبات البطالة يوم الخميس. هذا هو خط البيانات الأكثر أهمية لدينا اليوم.

متعلق ب