عكس حجم الرهن العقاري واتجاه إصدار الأوراق المالية نحو الانخفاض في ديسمبر
عند تقييم بيانات حجم تحويل الرهن العقاري (HECM) لشهر ديسمبر لشهر ديسمبر 2023، عكس رؤية السوق (RMI) استخدمت كلمة مختارة كعنوان لتعليقها: “جلجل”.
وسط بيئة تشغيل صعبة بالفعل تمت ملاحظتها طوال عام 2023، أنهى كل من حجم تأييد HECM وإصدار الأوراق المالية المدعومة بـ HECM العام على مستوى منخفض، مع انخفاض كلا المقياسين عن الشهر السابق، وفقًا لبيانات من RMI و مستشارو العرض الجدد.
حجم الموافقة ينخفض قليلا
على الرغم من عدم وجود انخفاض واضح، انخفضت موافقات HECM بنسبة 3٪ لتنهي الشهر بـ 2190 قرضًا، لكن هذا الانخفاض العام جاء مع بعض الاستثناءات الملحوظة وفقًا لـ RMI. جغرافيًا، تفوقت أربع من المناطق العشر التي تم تتبعها على أرقام الشهر السابق، في حين سجلت أربعة من أكبر 10 بنوك أيضًا مكاسب متواضعة في الشهر الأخير من العام.
ومع ذلك، كان أحد أكبر 10 مقرضين حققوا مكاسب فتح الرهن العقاري. في تعليقها، تكهنت RMI أن هذا قد يكون بسبب أن الشركة تهدف إلى إغلاق خط قروض الرهن العقاري العكسي قيد المعالجة بعد الإعلان عن إغلاق قسم الرهن العقاري العكسي في نوفمبر، كما ذكرت RMD لأول مرة.
ومع أخذ كل الأمور بعين الاعتبار، فإن الانخفاض الذي لوحظ الشهر الماضي لم يكن مفاجأة كبيرة، وفقا لجون ماكيو، مدير علاقات العملاء في RMI.
وقال: “بصراحة، لم تكن أرقام التأييد لشهر ديسمبر مفاجئة تمامًا نظرًا للانخفاض في تعيينات عدد الحالات التي شهدناها في سبتمبر وأكتوبر”. “الجاني الواضح لا يزال هو المعدلات. ليس فقط [HECM-to-HECM] وقد جفت عمليات إعادة التمويل بشكل أو بآخر، ولكن يظل من الصعب تأهيل مقترضين جدد أيضاً. عندما يتم نشر أرقام الحالات لشهري نوفمبر وديسمبر، سيكون لدينا فكرة أفضل عما يمكن توقعه في الربع الأول من عام 2024. وما بعد ذلك سيعتمد على ما يحدث للمعدلات.
كيف يمكن لتوحيد الصناعة تشكيل الأعمال التجارية
من المحتمل أن يكون لها تأثير كبير على مقاييس أداء الصناعة في عام 2024، وذلك من خلال جميع عمليات الخروج وعمليات الدمج التي لاحظناها طوال عام 2023: لم يخرج Open Mortgage من العمل فحسب، بل تمويل أمريكا العكسي (FAR) حصلت على زعيم الصناعة السابق مجموعة المستشارين الأمريكيين (آج)، في حين الرهن العقاري النقابي مكتسب الرهن العقاري في تشيري كريك وضع الشركتين ضمن المراكز العشرة الأولى في الأشهر الأخيرة من العام.
وقال ماكوي: “في أي وقت نرى فيه عمليات خروج واندماج، فإننا نميل إلى رؤية انخفاض في إنتاج الصناعة لبعض الوقت”. “في حالة المؤسسات الكبيرة مثل بنك امريكي, ويلز فارغو، و ميتلايف، لم نستعد حجمها المفقود أبدًا. هذا وضع مختلف.”
على سبيل المثال، لا تزال العلامة التجارية AAG قائمة على الرغم من الاستحواذ على FAR، ولكن الخروج من Open Mortgage والتموجات المستمرة الناجمة عن عكس تمويل الرهن العقاري وأوضح أن إفلاس (RMF) من المرجح أن يؤثر على الأعمال بشكل ملحوظ.
وقال: “إن اللاعبين الآخرين مثل الإنتاج المفقود من RMF، وما سيتم فقدانه من Open، وحتى الشركات الأصغر التي تتحرك قدمًا، سنشعر بذلك لفترة قصيرة حتى ينتقل الآخرون إلى الفضاء مرة أخرى”.
إصدار الأوراق المالية ينخفض أكثر
بلغ إجمالي إصدارات HMBS في ديسمبر 457 مليون دولار، وهو رقم “يختلف بشكل كبير” عن إجمالي نوفمبر البالغ 561 مليون دولار، وفقًا للإصدارات المتاحة للعامة. جيني ماي البيانات والمصادر الخاصة التي تم تجميعها بواسطة New View Advisors. وأوضحت الشركة أنه تم إصدار ما مجموعه 79 مجموعة HMBS في ديسمبر، وهو أقل رقم إصدار لـ HMBS منذ عام 2014 – لا يشمل إجمالي مارس 2023.
بلغ إجمالي إصدارات HMBS في عام 2023 6.5 مليار دولار، أي أقل من نصف الرقم القياسي الذي بلغ حوالي 14 مليار دولار في عام 2022. لكن New View كانت تحذر طوال عام 2023 بأكمله تقريبًا من أن مستويات الإصدار لهذا العام لن تقترب إلى تلك المستويات القياسية.
وقال مايكل ماكولي، الشريك في شركة New View Advisors: “يعكس إنتاج شهر ديسمبر الطلبات والإنشاءات من شهرين إلى ثلاثة أشهر سابقة عندما كان المعدل المتوقع عند أعلى مستوياته أو بالقرب منها”. “لا نتوقع أن يكون شهر يناير مختلفًا كثيرًا.”
وعلى الرغم مما تسميه New View بالانخفاض الكبير، إلا أن إجمالي رقم الإصدار لهذا العام كان متسقًا إلى حد كبير مع ما كانت تتوقعه الشركة، حسبما صرح لـ RMD.
“[The figure is] قال ماكولي: “يتماشى مع التوقعات”. “تم تخفيض إصدارات HMBS وتأييد HECM إلى النصف من عام 2022 إلى عام 2023.”
أتطلع قدما
وقال ماكولي إنه إذا كانت بيئة الأسعار أفضل مما شوهد خلال معظم العام الماضي، فهناك علامات مشجعة.
وقال ماكولي: “نتوقع أن يزداد حجم الإنشاء إذا ظلت سندات الخزانة لأجل 10 سنوات أقل من 4٪ وظلت قيم المنازل مستقرة”. “زيادة الحد الأقصى لمبلغ المطالبة [i.e. the HECM limit] لعام 2024 يجب أن يساعد الحجم أيضًا.
أشارت New View أيضًا إلى أن 25 من المجمعات الصادرة في ديسمبر تتميز بـ “الحجم الإجمالي للمجمع [of] أقل من مليون دولار”، بحسب تعليقها. “يستفيد المصدرون من مخصصات جيني ماي لإصدار مجموعات صغيرة تصل إلى 250 ألف دولار. وهذا يمثل 15.6 مليون دولار [unpaid principal balance (UPB)] والتي ربما لم تكن قد صدرت في ديسمبر.
وقالت New View إن سياسة Ginnie Mae الصادرة في سبتمبر 2023 تسمح بتوريق المشاركات المتعددة المتعلقة بـ HECM معين في أي شهر إصدار واحد، وهو ما يمكن أن يساعد البرنامج أيضًا.
