ذروة موسم شراء المنازل تخيم عليها إشارات متضاربة

وبشكل عام، يمكنك أن ترى مدى فعالية معدلات الرهن العقاري البالغة 7٪ في تباطؤ سوق الإسكان. ومع ذلك، قد تنخفض أسعار الفائدة مع انخفاض العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات وتقلص الفارق بين معدل الرهن العقاري لمدة 10 سنوات و 30 عامًا قليلاً. إذا انتقلت أسعار الفائدة إلى مستوى 6S قريبًا، توقع ارتفاعًا طفيفًا في حجم المبيعات وربما بعض التعافي في المؤشرات الرئيسية لأسعار المنازل.

في يوم الخميس الموافق 16 مايو، الساعة 10 صباحًا بتوقيت المحيط الهادئ، تعقد Altos Research ندوتها الشهرية عبر الإنترنت، حيث نتعمق في جميع اتجاهات البيانات المحلية والمؤشرات الرئيسية لما سيحدث في الفترة المتبقية من عام 2024. إذا كنت بحاجة إلى التواصل بشأن سوق العقارات مع المشترين والبائعين، يجب عليك الانضمام إلينا. في الفيديو أدناه، يوجد رابط في الوصف الخاص بالندوة عبر الإنترنت لشهر مايو. انقر فوق ذلك لحجز مكانك الآن.

في Altos Research، نقوم بتتبع كل منزل للبيع في الدولة كل أسبوع. غالبًا ما تتحدى البيانات التوقعات أو تتغير بسرعة كبيرة. نحن نتتبع جميع الأسعار والعرض والطلب والمبيعات وجميع التغييرات في تلك البيانات حتى تتمكن من فهم فور حدوثها. دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق العقارات في الولايات المتحدة اعتبارًا من منتصف مايو 2024. إنه موسم الذروة للمشترين والبائعين.

جرد المساكن

ويوجد الآن 568 ألف منزل غير مباع لأسرة واحدة في السوق. هذا بزيادة 1.5٪ لهذا الأسبوع. إنها ليست مكسبًا هائلاً، لكن المخزون ينمو وسيستمر في النمو خلال الأشهر القليلة المقبلة.

لقد زاد عدد المنازل المعروضة في السوق بنسبة 35% مقارنة بالعام الماضي، وهي فجوة مستمرة في الاتساع. نتوقع حاليًا طرح 700000 منزل غير مباع في السوق بحلول نهاية سبتمبر. في الندوة عبر الويب التي ستعقد في وقت لاحق من هذا الأسبوع، سنأخذ وقتًا لفحص توقعات المخزون الوطني وتلك الخاصة بالعديد من الأسواق المحلية.

يعد مخطط المخزون الموجود في الفيديو أعلاه طريقة سهلة لتوضيح مدى حساسية المستهلكين للتغيرات في معدلات الرهن العقاري. تذكر أنه في عام 2022، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بسرعة، كان المخزون أيضًا يرتفع. وفي شهر مايو من ذلك العام، كان المخزون يرتفع بنسبة 3% إلى 4% كل أسبوع. ويتم تمثيل ذلك على الخط الأحمر الفاتح، والذي ينحني للأعلى بشكل كبير كل أسبوع.

بحلول منتصف مايو 2022، تجاوز المخزون مستوى العام السابق وكنا نخرج من جائحة كوفيد-19. يمكنك بعد ذلك مقارنة المنحنى بهذا العام (الخط المظلم). واليوم، يتزايد المخزون بمقدار 5000 و10000 وحتى 15000 عقار في الأسبوع. لكن قبل عامين، كان المخزون يتزايد بمقدار 20.000 أو 30.000 كل أسبوع. هذا سوق مختلف كثيرًا الآن.

وفي العام الماضي، بلغت أكبر مكاسب أسبوعية للمخزون حوالي 6000 عقار. هل ترى كيف كان الخط الأحمر من العام الماضي ثابتًا طوال العام؟ لم يتسارع المخزون في عام 2023 حقًا حتى اقتربت معدلات الرهن العقاري من 8٪ في الخريف. هناك المزيد من البائعين الآن حيث ظلت الأسعار أعلى لفترة أطول. تسمح المعدلات المرتفعة للمنازل غير المباعة بالتراكم في السوق.

سوف تنخفض هذه التوقعات قليلاً إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري في النهاية. لكنها لم تنزل بعد، لذا يستمر المخزون في التزايد.

قوائم جديدة

تم طرح عدد أقل قليلاً من القوائم الجديدة في السوق هذا الأسبوع – 69000 منزل لأسرة واحدة تم إدراجها حديثًا، بالإضافة إلى 20000 منزل آخر مدرج بالفعل بموجب عقود. وهذا في الواقع أقل بنسبة 3٪ من القوائم الجديدة مقارنة بالأسبوع الماضي.

لا يزال هناك شعور بالتفاؤل بأن المزيد من البائعين سيساعدون هذا السوق على النمو. من الناحية المثالية، يجب أن يكون العدد الإجمالي للقوائم الجديدة أعلى من 100000 كل أسبوع، لذلك من المخيب للآمال بعض الشيء أن نرى 89000 فقط اليوم.

ومع ذلك، زاد عدد البائعين هذا الأسبوع بنسبة 10% عما كان عليه في مثل هذا الوقت من العام الماضي. هناك المزيد من القوائم الجديدة غير المباعة، والمزيد من المبيعات الفورية، و24% المزيد من المنازل التي يتم تسويقها على أنها “قريبًا”. تشير كل هذه الأرقام إلى أن إجمالي المخزون سيستمر في النمو – وأن حجم المبيعات لديه مجال للنمو لمجرد وجود المزيد من العرض المتاح.

يمكن لهذه السلسلة أن تتنقل من أسبوع لآخر لأسباب عديدة. يمثل كل سطر في مخطط القوائم الجديد في الفيديو عامًا. والخلاصة هي أن السوق السليمة ستبدو مثل السنوات الماضية، حيث كان هناك 100000 قائمة جديدة أو أكثر في أسبوع معين. لدينا بائعون أكثر من العام الماضي، ولكن ليس كثيرًا. ونأمل أن يرتفع هذا الرقم في غضون بضعة أسابيع أخرى.

المبيعات المعلقة

العدد الإجمالي للمنازل المتعاقد عليها بالكاد يزيد قليلاً عن مايو 2023. ويوجد الآن 393 ألف منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها، بزيادة ضئيلة فقط عن الأسبوع الماضي. وهناك عدد أكبر من المنازل المتعاقد عليها الآن بنسبة 2٪ فقط مقارنة بالعام الماضي. هذه هي المنازل التي هي في عملية البيع المعلقة، في ضمان للإغلاق. سيتم إغلاق هذه المبيعات في مايو ويونيو.

كانت هناك 72000 عملية بيع جديدة هذا الأسبوع، وهو ما يقل بنسبة 7٪ تقريبًا عن الأسبوع السابق، ولكنه لا يزال أكثر بنسبة 6٪ عن نفس الأسبوع في عام 2023. وفي كل أسبوع، يتم إنجاز المزيد من المبيعات مقارنة بالعام الماضي.

يُظهر أحد الرسوم البيانية المصاحبة في الفيديو إجمالي عدد المنازل الموجودة في الضمان لكل سنة من السنوات الثلاث الماضية. مبيعات المنازل تصل إلى ذروتها في يونيو هناك الآن عدد أكبر من المنازل المتعاقد عليها بنسبة 2٪ مقارنة بالعام الماضي، ولكن أقل بنسبة 15٪ مما كانت عليه في عام 2022، عندما كان من المقرر بيع 460 ألف منزل لأسرة واحدة في هذا الوقت من شهر مايو.

وانخفضت وتيرة المبيعات بشكل كبير في يوليو من ذلك العام ومرة ​​أخرى في سبتمبر عندما ارتفعت أسعار الرهن العقاري مرة أخرى. وبحلول نهاية عام 2022 – في الطرف الأيمن من الرسم البياني – كانت وتيرة المبيعات منخفضة للغاية، مما أدى إلى الجفاف القادم في عام 2023.

هذا العام، ارتفعت المبيعات المعلقة ببطء. من المثير للاهتمام أننا لا نزال نشهد زيادة في عدد المنازل التي يتم التعاقد عليها كل أسبوع بنسبة 5% إلى 7%، لكن إجمالي المنازل المتعاقد عليها يزيد بنسبة 2% إلى 3% فقط عما كان عليه قبل عام. ما يحدث على الأرجح هو أن مبيعات المنازل تغلق بشكل أسرع من العام الماضي.

تقوم شركة Altos Research بقياس عدد أيام أقل بموجب العقد. في عام 2022، يقترب الوقت النموذجي للإغلاق من 40 يومًا مع تباطؤ السوق. ويبلغ متوسط ​​عدد أيام العقد هذا العام حوالي 33 يومًا.

يمكنك أن تتخيل أن مبيعات المنازل تتأخر مع تغير التمويل بسرعة، وهو ما حدث في العام الماضي. في عام 2024، سيكون هناك المزيد من المبيعات النقدية الكاملة، على سبيل المثال، لذلك لا أحد ينتظر التمويل لإتمام الصفقة. في عام 2023، لم يكن هناك عدد أقل من المبيعات التي بدأت فحسب، بل كانت تستغرق وقتًا أطول لإغلاقها. تساعد هذه الفروق الدقيقة في تفسير سبب حدوث المزيد من المبيعات حتى مع بقاء العديد من مقاييس سوق الرهن العقاري أقل من وتيرة العام الماضي.

أسعار المنازل

دعنا ننتقل إلى أسعار المنازل. ويبلغ متوسط ​​سعر منزل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة اليوم 450 ألف دولار. وهذا لم يتغير عما كان عليه قبل عام.

كان متوسط ​​سعر القائمة الجديدة هذا الأسبوع قريبًا جدًا من 450 ألف دولار، وقد ارتفع مقارنة بالأسبوع الماضي. إن التغيير في أسعار القوائم الجديدة هو في الواقع مؤشر صاعد معاكس للأسعار المستقبلية. إنها السلسلة التي ارتفعت، والبعض الآخر مسطح أو مضغوط مقارنة بالعام الماضي.

من المحتمل أننا وصلنا إلى الذروة لهذا العام في الأسبوع أو الأسبوعين القادمين من هذه السلسلة. عادةً ما تبلغ أسعار القوائم الجديدة ذروتها في شهر مايو قبل أن يتحول السوق نحو النصف الثاني من العام.

متوسط ​​سعر المنزل بموجب العقد هو 400.000 دولار. هذا لم يتغير خلال الأسبوع وبزيادة 4٪ فقط على أساس سنوي. في الأساس، المنازل التي عليك الاختيار من بينها مدرجة بسعر 450 ألف دولار، ولكن نقطة السعر المطلوبة هي 400 ألف دولار. أسعار القائمة ثابتة مقارنة بالعام الماضي والأسعار المعلقة أعلى قليلاً فقط.

وفي كل من هذه الحالات، نرى ميل الأسعار إلى التجمع حول الأرقام المستديرة الكبيرة. إذا كنت تبيع منزلك بمبلغ يتراوح بين 450 ألف دولار أمريكي، لأغراض الاهتمام والتسويق، فمن الأفضل تسعيره بسعر 450 ألف دولار أمريكي بدلاً من تسعيره بـ 451 ألف دولار أمريكي، على سبيل المثال. وصلت الأسعار إلى مستويات ثابتة عند هذه الأرقام الكبيرة ثم قفزت. في الوقت الحالي، استقرت أسعار القائمة عند 450 ألف دولار واستقرت أسعار المبيعات عند 400 ألف دولار.

يُظهر أحد الرسوم البيانية الموجودة في الفيديو المسار السنوي لأسعار المنازل. هذا هو السعر المطلوب لجميع المنازل في السوق. تستحق هذه السلسلة تسليط الضوء عليها حيث يمكنك أن ترى كيف ترتفع الأسعار في النصف الأول من العام قبل أن تبلغ ذروتها في يونيو. في عام 2022، كان الخط الأحمر الفاتح لا يزال يصعد بسرعة بسبب الزخم الأخير من فورة التسوق التي غذتها الجائحة.

وفي العام الماضي، أظهر الخط الأحمر كيف نمت أسعار المساكن بشكل أبطأ بكثير في النصف الأول من العام. ويكون المنحدر أكثر تدرجًا، لكنه ظل أكثر ارتفاعًا في النصف الثاني من العام. في الطرف الأيمن من الرسم البياني، يمكنك أن ترى كيف أن نهاية عام 2023 قد أعدت السوق لمكاسب أسعار المنازل التي حدثت حتى الآن في عام 2024.

لكن منحدر ارتفاع الأسعار هذا الربيع كان أبطأ وتلاشت هذه المكاسب في الأسعار. ومن خلال هذا القياس – بالنظر إلى الأسعار المطلوبة لجميع المنازل في السوق – لم تشهد الأسعار أي ارتفاع خلال العام الماضي. يعرف البائعون بالضبط مكان تسعير منازلهم للبيع. يخبرنا هذا كثيرًا عن المبيعات المستقبلية.

تخفيضات الأسعار

وبينما ننظر إلى المؤشرات الرئيسية لأسعار مبيعات المنازل المستقبلية، سنختتم اليوم بنسبة المنازل في السوق التي شهدت تخفيضات في الأسعار. بمعنى آخر، من بين جميع المنازل المدرجة، كم عدد المنازل التي حصلت على خصم من سعر القائمة الأصلي؟

حاليًا، تم تخفيض أسعار 33.7% من المنازل المعروضة في السوق. وهذا يزيد بمقدار 30 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي و410 نقطة أساس فوق المعدل في منتصف مايو 2023.

وكما يظهر الرسم البياني، يوجد الآن عدد أكبر من المنازل المعروضة في السوق مع تخفيضات الأسعار مقارنة بأي شهر آخر من شهر مايو. يمكنك أيضًا أن ترى أن السعر يرتفع كل أسبوع. تم توضيح السنوات الثلاث الماضية باللون الأحمر، بينما تمثل الخطوط الرمادية كل سنة من السنوات في العقد السابق.

تحدث تخفيضات الأسعار دائمًا في هذا الوقت من العام. يتم إدراج الجزء الأكبر من المنازل في الربع الثاني، وإذا لم يحصلوا على عروض، فإنهم يقبلون تخفيضات في الأسعار. ويبلغ هذا الاتجاه ذروته في وقت لاحق من العام، عندما تتم إعادة ضبط الدورة الموسمية قبل العطلات.

اليوم، تم تخفيض أسعار المزيد من المنازل، ويضاف عدد كبير جدًا إلى هذه المجموعة كل أسبوع. إذا كان منزلك مدرجًا الآن ولم يكن به عرض، فيمكنك خفض السعر في يونيو، ويتلقى عرضًا في يوليو، ويغلق البيع في أغسطس. هذا أحد الاتجاهات التي نشاهدها الآن.