تهدف مونتانا إلى تذكير كبار السن بـ “الرهن العقاري العكسي”
وقالت شيريل كوهين، مديرة قسم الإسكان في جامعة مونتانا: “بما أن سكان مونتانا يواجهون المزيد من التحديات الاقتصادية بسبب التضخم، فإنه يمكن أن يؤثر بشكل كبير على السكان الأكثر ضعفاً لدينا، بما في ذلك كبار السن”. وزارة التجارة في مونتانا وكتب المدير التنفيذي لمجلس مونتانا للإسكان في مقال افتتاحي حديث.
“ترتفع تكاليف الإسكان في جميع أنحاء البلاد، ويرجع ذلك جزئيًا إلى نقص العرض لمواكبة الطلب. في حين أن العديد من كبار السن في ولاية مونتانا يمتلكون منازلهم الخاصة وليس لديهم سوى القليل من ديون الرهن العقاري المتبقية أو لا يوجد لديهم أي ديون، فإنهم يكافحون من أجل تغطية نفقاتهم من خلال الدخل الثابت.
هذا هو المكان الذي يمكن أن يلعب فيه برنامج RAM. يصف كوهين البرنامج بأنه يشرف على “القروض ذات أسعار الفائدة المنخفضة [which] السماح لكبار أصحاب المنازل بالاستفادة من مصدر دخل إضافي من أسهم منازلهم مع توفير المرونة المالية التي يحتاجونها لمواصلة العيش في المنزل.
الاختلافات مع HECM
سكن وايرقدمت Reverse Mortgage Daily (RMD) التابعة لشركة Reverse Mortgage Daily أسئلة إلى وزارة التجارة في مونتانا حول برنامج RAM وتلقت ردودًا من المتحدث الرسمي.
فيما يتعلق بكيفية هدف برنامج RAM إلى حل المشكلات التي قد لا يعالجها الرهن العقاري لتحويل ملكية المساكن (HECM)، قالت الوزارة إن العديد من الأهداف هي نفسها ولكن برنامج RAM قد يأتي بمزيد من المرونة فيما يتعلق بالمؤهلات.
وقال المتحدث باسم مجلس إدارة مونتانا للإسكان: “يوفر برنامج RAM الخاص بمجلس مونتانا للإسكان أسعار فائدة تنافسية أو أقل مع متطلبات بسيطة وسهلة الفهم”. “يعمل موظفو مجلس الإدارة والمستشارون المشاركون بشكل وثيق مع المقترضين للمساعدة في إعداد الرهن العقاري العكسي بتكاليف إغلاق غالبًا ما تكون أقل بمئات إلى آلاف الدولارات من البرامج المماثلة.”
تقتصر تكاليف الإغلاق هذه على “الرسوم الفعلية من شركات التقييم والملكية دون أي تكاليف إدارية يضيفها مجلس الإدارة”، ويتم التعامل مع إدارة الرهن العقاري العكسي نفسه من قبل موظفي الإسكان بالولاية “الذين يمكن الاتصال بهم شخصيًا بسهولة لأية أسئلة أو المساعدة. وقال المتحدث إن مجلس الإسكان في مونتانا مرتبط إداريًا بوزارة التجارة في مونتانا.
بالإضافة إلى ذلك، أوضحت كوهين في مقالتها الافتتاحية الأنواع المختلفة من العائدات المتاحة لمقترضي ذاكرة الوصول العشوائي (RAM).
وقالت: “يساعد برنامج RAM كبار أصحاب المنازل في مونتانا على سداد مدفوعات شهرية لهم لإدارة النفقات اليومية أثناء إقامتهم في منازلهم”. “يمكن لأصحاب المنازل المؤهلين اقتراض ما لا يقل عن 15000 دولار أمريكي بحد أقصى 150000 دولار أمريكي. يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض على أساس 80 بالمائة من قيمة المنزل التي تحددها قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
“بالإضافة إلى ذلك، تتوفر سلف مقطوعة عند إغلاق القرض، ويتوفر ما يصل إلى 10000 دولار لسداد الرهون العقارية السابقة والامتيازات والتعهدات أو لتحسين إمكانية الوصول وإصلاحات المنازل الأخرى.”
فترات تقاعد أطول
تكون قيم القروض لبرنامج HECM أكبر عمومًا اعتمادًا على عمر المقترض وقيمة المنزل، حيث يصل حد HECM في عام 2024 إلى 1.1 مليون دولار. الحد الأدنى لسن التأهل لبرنامج HECM هو 62 عامًا، في حين أن الحد الأدنى لبرنامج RAM هو 68 عامًا. وقال المتحدث إن هناك سببًا لذلك.
وأوضح المتحدث: “مع تزايد عدد السكان المسنين في مونتانا وعيشهم لفترة أطول، نجد أنه حتى مع وجود حد عمري يبلغ 68 عامًا، فإن العديد من المقترضين لدينا يعيشون بعد 10 سنوات من المدفوعات المخصصة”. “إن تقديم القروض إلى السكان الأصغر سنا قد يزيد من المشكلات المالية حيث أن المزيد من المشاركين يبقون على قيد الحياة بعد تلك المدفوعات.”
ويخضع توفر البرنامج أيضًا للمدفوعات المالية التي تمنحها الهيئة التشريعية للولاية للقسم نفسه. تحتوي عملية الإنشاء أيضًا على أوجه تشابه مع برنامج HECM، مع بعض المتطلبات الخاصة بالولاية.
صرح المتحدث باسم الشركة قائلاً: “يجب على المتقدمين الاستعانة بمستشارين مدربين في إدارة الوصول العشوائي (RAM) من القطاع غير الربحي قبل التأهل للحصول على تمويلنا”. “بمجرد الانتهاء من الجلسة، يعمل موظفو الإسكان مع المشارك لتحديد الاحتياجات ومدى توفر التمويل. يساعد الموظفون في الحصول على تقييم وفي إغلاق القرض وإعداد الدفعات. مجلس الإسكان في مونتانا هو الكيان الوحيد الذي يقدم هذه الخدمة.
تجدد جهود التواصل
وعن سبب اهتمام الدولة بنشر المزيد من الوعي حول برنامج ذاكرة الوصول العشوائي الآن، أشار المتحدث إلى الظروف الاقتصادية التي يواجهها كبار السن في الولاية كسبب رئيسي.
وقالوا: “يأمل المجلس في زيادة المعرفة بهذا البرنامج لكبار السن في مونتانا وتقديم هذا الخيار للمساعدة في التكاليف التي تتجاوز ما يمكن دفعه عن طريق الضمان الاجتماعي أو إيصالات المعاشات التقاعدية الأخرى”. “نظرًا لأن عائدات RAM لا تحتاج إلى سدادها حتى يتم إخلاء المنزل، تصبح الأموال الإضافية متاحة دون تكبد المزيد من الديون. نأمل أن توفر هذه الدفعات الشهرية راحة البال وتساعد في تحسين جودة حياة المشاركين في RAM.”
ومع ذلك، فإن مشكلات السمعة التي تواجهها صناعة الرهن العقاري العكسي الأوسع قد واجهت أيضًا برنامج ذاكرة الوصول العشوائي، والذي ربما يكون قد أدى إلى انخفاض طلب المستهلكين، وفقًا لكل من كوهين والمتحدث باسم الوزارة.
وقال المتحدث: “الرهون العقارية العكسية تخيف بعض كبار السن بسبب عمليات الاحتيال التي قام بها بعض مقدمي هذا التمويل”. “لهذا السبب، نحن بحاجة إلى الاستشارة ولدينا موظفون متاحون للتحدث مباشرة مع المشاركين وأسرهم حول أي مشاكل قد تكون لديهم. غالبًا ما تغطي المدفوعات التي يمكننا تقديمها تكاليف الأدوية أو النقص المتعلق بالدخل للمساعدة في دفع النفقات الشهرية للطعام أو المرافق.
وأشار المتحدث أيضًا إلى قصة نجاح أحد المقترضين التي منحها البرنامج.
وقالوا: “ذكرت إحدى المقترضات للموظفين أنها كانت مضطرة إلى بيع أثاثها قطعة في كل مرة للمساعدة في دفع ثمن أدويتها، لكنها تمكنت من التوقف عندما بدأت في تلقي مدفوعات RAM الشهرية”.
