تحدد HUD قائمة رغبات الرهن العقاري العكسي في مقترح الميزانية
ال البيت الابيض قدمت هذا الأسبوع مقترح ميزانية العام المالي 2025 إلى مجلس النواب مجلس النواب و ال مجلس الشيوخ، ويحدد أولويات الإدارة في توفير مخطط الميزانية للحكومة الفيدرالية الأمريكية بأكملها.
ضمن مبررات الكونجرس ل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) هي بعض الأولويات الرئيسية المتعلقة بـ الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) وبرنامج تحويل الرهن العقاري (HECM). وتشمل هذه سلسلة من التوصيات التشريعية التي قد تتطلب دعم الكونجرس لتنفيذها.
إن ميزانية الرئيس هي مجرد اقتراح، وبداية المحادثات بين المشرعين حول الأولويات التي سيتم تمويلها وعلى أي مستويات. نادرًا ما يتم تنفيذ مقترح ميزانية الرئيس على النحو المقترح، ولكنه يمكن أن يوفر نظرة ثاقبة لأنواع المحادثات التي قد يجريها المسؤولون الحكوميون والمشرعون وأصحاب المصلحة الآخرون.
استشارات HECM، صندوق MMI
يتعلق أول بند رئيسي لـ HECM في ميزانية HUD المقترحة بتقديم المشورة، حيث يوضح القسم أن قائمة مستشاري HECM المعتمدين تبلغ حاليًا 367.
تطلب HUD مبلغ 2.5 مليون دولار لتمويل منحة تدريبية من شأنها، جزئيًا، “تمكين التدريب المتخصص الذي سيعد المستشارين لدعم استشارات HECM الموسعة وفهم التحيز في تقييم الممتلكات بشكل أفضل حتى يتمكنوا من تقديم المشورة للعملاء بشكل فعال حول هذا الموضوع،” وفقًا لـ مبررات الكونجرس للموازنة
تطلب الميزانية أيضًا 400 مليار دولار في حدود التزامات ضمان القروض لصندوق تأمين الرهن العقاري المتبادل (MMI) حتى سبتمبر 2026، وهو ما يعد “سلطة كافية لتأمين جميع الرهون العقارية الآجلة للأسرة الواحدة وصناديق رأس المال الرأسمالي”، كما جاء في الوثيقة.
“يبلغ إجمالي حجم القروض المتوقعة لجميع برامج MMI لعام 2025 237.9 مليار دولار. ومن هذا المجموع، هناك 220 مليار دولار مخصصة للقروض العقارية القياسية الآجلة و17.9 مليار دولار لـ HECM.
المقترحات التشريعية
هناك العديد من المقترحات التشريعية المبينة لبرنامج HECM. الأول هو تسهيل استشارات الإسكان لمعاملات إعادة التمويل. بموجب القانون الحالي، “يجب أن يحصل المقترضون المحتملون على استشارات الإسكان المعتمدة من HUD للتأهل للحصول على HECM، باستثناء أنه يمكن للمقترض التنازل عن هذا الشرط لإعادة التمويل إذا مر أقل من خمس سنوات منذ تاريخ إغلاق HECM الحالي.”
تسعى HUD إلى إزالة قدرة المقترض على التنازل عن متطلبات الاستشارة لإعادة تمويل HECM إذا تم الحصول على القرض في السنوات الماضية. وقالت الوزارة إن هذا من شأنه أن يمنح HUD “القدرة على مطالبة المقترض بالحصول على المشورة لضمان فهم المقترضين للمعاملة المالية التي يدخلون فيها من خلال إعادة تمويل HECM الخاص بهم”.
الاقتراح التشريعي الثاني هو الذي تم طرحه في السنوات الماضية. سيؤدي ذلك إلى إزالة الحد الأقصى لعدد قروض HECM التي يمكن تأمينها من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية. لقد ظهر هذا باستمرار في قائمة HUD لمقترحات HECM لعدة سنوات، لكن الكونجرس لم يوافق بعد على أي إجراء من هذا القبيل.
ثالثًا، تسعى HUD إلى تحديث التحليل الاكتواري المستخدم لتحديد أقساط التأمين على الرهن العقاري على HECMs، نظرًا لأن HUD في عام 2003 استوفت متطلبًا قانونيًا يقضي بأنها “ستجري تحليلًا اكتواريًا لتحديد مدى كفاية أقساط تأمين HECM الخاصة بها فيما يتعلق بالأقساط الأولية المنخفضة للقروض”. إعادة التمويل وحد وطني واحد للقرض، والتأثيرات المجتمعة لهاتين السياستين.
وهذا يجعل اللغة الحالية “غير ضرورية”، كما تقول HUD. من شأن الاقتراح أيضًا إجراء “تغيير مطابق لسلطة HUD لتحصيل قسط تأمين أقل على الرهن العقاري مقدمًا مقابل HECM المعاد تمويله.”
أخيرًا، تسعى HUD إلى تغيير إشعارات حبس الرهن الإلزامية لتشمل طرق التواصل بما يتجاوز البريد التقليدي فقط ضمن برنامج HECM.
وذكرت الوثيقة أن “التغيير المطلوب من شأنه أن يعدل متطلبات الإشعار الحالية عن طريق إضافة خيارات بديلة عند وفاة جميع دائني HECM”.
تقترح HUD أيضًا تغييرًا طفيفًا في سياسة HECM المتعلقة بالأزواج غير المقترضين. ويسعى إلى إجراء تغيير من شأنه أن يوضح “أن الحماية التلقائية تنطبق فقط على الأزواج غير المقترضين الذين تم تحديدهم عند النشأة، بما يتوافق مع السياسة الحالية، مع توفير المرونة أيضًا لتوسيع المزيد من الحماية وفقًا لتقدير الوزير”.
حدود القروض الإقليمية
إن العودة إلى المقترحات التشريعية لبرنامج HECM هذا العام هو مفهوم حد القروض الإقليمي، على الرغم من اتباع منهجية مختلفة قليلاً. وبدلاً من وضع حدود الإقراض الإقليمية والمطالبة بها، ستقوم HUD بدلاً من ذلك بتنفيذ حدود إقليمية “تتماشى مع الحدود المعمول بها حاليًا لبرنامج الأسرة الواحدة للأمام”، لكنها لن تتطلبها.
أعضاء صناعة الرهن العقاري العكسي، بما في ذلك الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي (NRMLA)، جادلوا منذ فترة طويلة بأن حدود القروض الإقليمية لبرنامج HECM ليست مناسبة. نجحت الصناعة في الضغط من أجل وضع حد للقرض الوطني لبرنامج HECM في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
“من المهم أن نلاحظ أن حد القرض الوطني الواحد لـ HECM (على عكس حدود كل منطقة على حدة) هو شيء موجود بسبب جهود الدعوة التي تبذلها NRMLA،” قال رئيس NRMLA ستيف إيروين في عام 2021. “نجحت NRMLA في إقناعها الكونجرس، والمسؤولون الرئيسيون في HUD، أن حدود المنطقة المستخدمة للقروض العقارية الآجلة لم تكن منطقية حقًا بالنسبة لـ HECMs.
وقال إيروين إن المبادئ التوجيهية المختلفة جوهريًا لبرنامج HECM تجعل حدًا وطنيًا واحدًا أكثر ملاءمة.
وقال إيروين: “إن تكاليف الشيخوخة، والأدوية الموصوفة، والمعدات الطبية المتينة، وتكييف المنزل مع انزلاق السلالم، وما إلى ذلك، لا تختلف إقليمياً”. “لذلك لا ينبغي معاقبة صاحب المنزل الذي لديه عقار ذو قيمة أعلى في منطقة ذات حد منخفض لقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية من خلال القدرة على الاقتراض فقط على أساس [their area’s] حد قرض الرهن العقاري الآجل.”
