عكس حجم الرهن العقاري، وإصدار الأوراق المالية تنخفض في فبراير
على الرغم من مشاعر التفاؤل التي أعرب عنها منشئو القروض في الأسابيع الأولى من عام 2024، فإن الطريق إلى مستويات أكثر تطبيعًا لحجم الرهن العقاري العكسي وإصدارات الأوراق المالية قد يكون أطول من المتوقع.
انخفضت موافقات تحويل الرهن العقاري (HECM) بنسبة 11.8٪ إلى 1900 قرض في فبراير، وهو انخفاض تم إبرازه من خلال أرقام الحالات المتأخرة ونشاط التأييد البطيء في يناير، وفقًا للبيانات التي جمعتها عكس رؤية السوق (RMI).
كما سجلت إصدارات الأوراق المالية المدعومة بـ HECM أداءً أقل في فبراير، حيث انخفضت إلى 429 مليون دولار. ويمثل هذا انخفاضًا بنسبة 3.6٪ عن الرقم الذي بلغ 445 مليون دولار في يناير جيني ماي البيانات والبيانات الخاصة التي تم جمعها بواسطة مستشارو العرض الجدد. ودفعت هذه البيانات محللي “نيو فيو” إلى وصف أداء شهر فبراير بأنه “مذبحة عيد الحب”.
سيكون لإصدارات HMBS طريق طويل إلى حد ما للتعافي إلى مستويات 2023، والتي تم تخفيضها بالفعل بشدة من الإصدار القياسي لعام 2022 الناجم عن نشاط إعادة التمويل المرتفع من HECM إلى HECM خلال جائحة COVID-19.
الصناعة لا تزال متفائلة
سجلت كل منطقة جغرافية تم تتبعها حجمًا أقل في فبراير، لكن أكبر منطقة – المحيط الهادئ / هاواي – سجلت أقل انخفاض حاد بنسبة 6.2٪، وفقًا لـ RMI. وعلى الرغم من الانخفاض العام في النشاط، فإن حقيقة أن منطقة المحيط الهادئ ظلت أكثر مرونة من غيرها تعد علامة جيدة، وفقًا لرئيس جمهورية جزر مارشال جون لوند.
وقال لوندي لـ RMD: “إنه لأمر رائع أن نرى أكبر منطقة تنخفض بشكل أقل من معظم المناطق الأخرى، حيث أن ذلك له تأثير غير متناسب على الصناعة بشكل عام”. “ثانيًا، صمد الجنوب الغربي أيضًا بشكل جيد نسبيًا بين المراكز الثلاثة الأولى.”
واستنادًا إلى المقابلات التي أجراها قسم إدارة الرهن العقاري مع منشئي ومديري الرهن العقاري العكسي في الأسابيع الأولى من العام، أعرب معظم المتخصصين عن شعور بالتفاؤل بشأن عدد الاستفسارات الواردة التي كانوا يتلقونها. كما تحدثوا عن التقدم الذي أحرزوه في بناء خطوط القروض، خاصة بالمقارنة مع نهاية العام الماضي.
وعندما سُئل عما إذا كان هذا التفاؤل في غير محله بالنظر إلى انخفاض حجم التأييد خلال الشهرين الماضيين، لم يكن لوندي متأكدًا من ذلك.
وقال: “أفكر في هذا الأمر بشكل مختلف، حيث من الممكن أن يرى المنشئون فرصًا مشرقة للتعافي، وأن عمليات التأييد ببساطة لم تتمكن من اللحاق بذلك حتى الآن نظرًا للتأخر المتأصل”. “العلامة الأولى التي سنحصل عليها [a rebound] هو الحال [numbers] صدرت هذه التقارير، لكن تلك التقارير جاءت متأخرة عن المعتاد خلال الأشهر القليلة الماضية، لذلك قد لا نراها قبل بضعة أسابيع أخرى.
كما أن المهنيين الذين تحدثوا مع RMI متفائلون بشكل عام، لكن لوندي قال إن ذلك يمكن أن يكون ببساطة سمة من سمات الأشخاص العاملين في الصناعة.
“لقد سمعت في الغالب بعض التفاؤل، ولكنني أشعر أننا جميعًا في الصناعة نميل نحو ذلك افتراضيًا على أساس تأثير تحيز الناجين.”
المقرضين الرئيسيين
من بين أكبر 10 مقرضين فقط القروض المنزلية Goodlife (ديسيبل من مؤسسة قبول الرهن العقاري التقليدية) و لونجبريدج المالية الزيادات المسجلة خلال الشهر . وقال لوندي إن هذا أمر مشجع بشكل خاص في حالة Longbridge، بالنظر إلى مسارها خلال الأشهر الأربعة الماضية وانخفاض حجم أكبر 10 بنوك أخرى في فبراير.
أما بالنسبة لما يمكن أن يفعله المشاركون الآخرون في الصناعة للحفاظ على تحرك الأعمال في اتجاه إيجابي، فقد قال لوند إن التغييرات الأخيرة في برنامج HECM للشراء (H4P) يمكن أن توضح أن تباين الرهن العقاري العكسي قليل الاستخدام قد يقترب من نقطة الاختراق.
وقال: “أعتقد أن أفضل الأماكن للتركيز الآن هي منح H4P دفعة جديدة قوية بسبب تحديث امتيازات البائع، والعمل مع توزيع الرهن العقاري الآجل وفرص الخدمة لتحويل القروض الآجلة إلى مقترضين عكسيين جدد”.
أما بالنسبة للمهنيين الذين يعملون في المناطق الأصغر في البلاد، والتي سجلت انخفاضات أكثر حدة في فبراير، فقال لوندي إن هذا يمكن أن يترجم إلى فرصة للمهنيين المحليين العنيدين.
وقال: “هناك دائمًا فرصة لتكون سمكة كبيرة إذا كنت في بركة صغيرة وتهيمن على منطقتك المحلية”. “قد تكون هناك أيضًا بعض الممارسات السهلة والمتكررة التي يمكنك اتباعها من المناطق ذات الحجم الكبير والتي لم يتم استكشافها بالكامل في الأسواق الأصغر بعد. يمكن لوسائل الإعلام المحلية في الأسواق الصغيرة أن تكون أرخص وتظل مؤثرة هناك بطرق توقفت عن العمل منذ سنوات في الأحواض الأكبر حجمًا.
إصدار HMBS
وجاء إصدار HMBS في فبراير أقل بمقدار 16 مليون دولار عن رقم يناير. وكان أيضًا ثاني أقل إصدار شهري يتم تسجيله على الإطلاق خارج الأيام الأولى لبرنامج HMBS الخاص بـ Ginnie Mae في عام 2009، وفقًا لـ New View.
“على المرء أن ينظر إلى عام 2014 للعثور على حجم شهري أقل،” ذكرت نيو فيو في تعليقها المصاحب لبيانات فبراير.
على الرغم من حقيقة أن السابق عكس تمويل الرهن العقاري (RMF) لا تنتج أي مجموعات HMBS، أوضح جو كيلي، شريك New View، لـ RMD أنه لا يوجد ضغط كبير على البرنامج الأكبر بسبب ذلك.
وقال: “لا يوجد ضغط، حقا – سوق جيني ماي سيولة للغاية”.
أحد التطورات الإيجابية المحتملة هو أن شركة New View كانت قد توقعت في الأصل أن إنتاج HMBS سيكون أقل مما هو عليه في الواقع، وذلك بسبب العوامل الأكبر التي تؤثر على إنتاج المجمع.
وأوضح كيلي أن “انخفاض الإصدارات يرجع إلى ارتفاع أسعار الفائدة، مما يؤدي إلى انخفاض عوامل الحد الرئيسية (PLFs)، بالإضافة إلى ارتفاع أقساط التأمين على الرهن العقاري (MIP)”. “إلى أن تتم إعادة هيكلة MIP مقدمًا، فإنه سيبقي حجم الإنشاء منخفضًا. يجب أن يأتي معظم نمو الصناعة من القروض الخاصة.
وأوضح كيلي أن الإضافة الأخيرة لبرنامج HMBS الذي يسمح بأحجام إجمالية أصغر أقل من مليون دولار تشهد أيضًا المزيد من الاشتراك من المصدرين كل شهر، لكنها تظل متوافقة مع التوقعات.
النظر إلى الخلف
عندما طُلب منك مقارنة أرقام الإصدار المنخفض من عام 2014 مع السوق الحالية، أحالت كيلي RMD إلى منشور مدونتها الذي يتضمن تفاصيل نتائج HMBS لشهر أبريل 2014.
“بدءًا من السنة المالية 2014، تم تخفيض الحدود الرئيسية لـ HECM مرة أخرى، وفرضت قروض إدارة الإسكان الفدرالية قيودًا جديدة على السحب الأولي المسموح به لبعض المقترضين،” جاء في منشور المدونة لعام 2014. “إن انخفاض إنتاج HECM الناتج يؤدي حتماً إلى تقليل إنتاج HMBS.”
وبوضع ذلك في سياق السوق الحالي، قال كيلي إن المقرضين أغلقوا المزيد من القروض تحسبًا للتغيرات الوشيكة، والتي كان لها تأثير سلبي على إنتاج القروض في ذلك العام. لكن عوامل أخرى أثرت على الصناعة في ذلك الوقت، لذا من المرجح أن يكون عام 2014 عامًا أفضل للإصدار من عام 2024 بناءً على التوقعات الحالية، حسبما قال كيلي.
وأوضح كيلي أن “صناعة الرهن العقاري العكسي (في عام 2014) كانت تمر بمرحلة انتقالية”. “لقد غادرت البنوك الكبرى للتو وكان المقرضون الجدد يستعدون: مجموعة المستشارين الأمريكيين (AAG)، RMF وغيرها. ومع ذلك، انتهى إنتاج HECM وإصدارات HMBS بقوة في عام 2014 ووصلت إلى 7 مليارات دولار تقريبًا في إجمالي الإصدارات، أي أكثر من عام 2023 وأكثر بكثير من عام 2024 في اتجاهها الحالي.
وأشار كيلي إلى أنه على الرغم من هذه الأرقام المنخفضة، فإن السيولة لا تشكل مصدر قلق أقل.
وقال: “يتمتع برنامج HECM بأساس مالي قوي ويوفر برنامج HMBS سيولة ممتازة”. “أيضًا، سيتم تحسين برنامج HMBS بشكل كبير إذا قامت Ginnie Mae بإنشاء برنامج توريق “HMBS II” لعمليات الاستحواذ. وأخيرا، تحسن تنفيذ HMBS إلى حد ما [so far] في عام 2024.”
